恒大地產：地產布局持續優化、高執行力筑夢未來

　　1、公司一二線項目投資占比72%，并不是一部分投資者認為的三四線開發商。

　　2、公司凈負債率93.5%，但實際負債率并不高，加入以重估增值計算則僅52.8%。

　　3、公司銷售短時間內實現2000億的跨越，成長率驚人，未來市占率將持續提升。

　　4、公司銷售能力極強，這取決于公司各個團隊，自上而下的高執行能力。

　　5、公司財務情況健康，現金余額充足，融資評級AAA，綜合融資環境持續改善。

　　6、公司近兩年開啟多元化經營，金融、互聯網、健康、文旅四大產業飛速發展。

　　7、公司對下半年的房地產市場相對樂觀，ZF的去庫存政策將持續。

　　8、公司在港股持續低估，我們希望公司價值能獲得市場充分認可,因此各種資本運作的可能都不排除。

　　二、公司經營情況

　　公司去年營業收入133.1億元(其中地產業務營收1266.9億元，同比+17.8%)，穩居房企綜合實力第二名。

　　核心比率方面：毛利率28%(其中地產業務毛利率28.6%，減少0.1個pct)；核心業務利潤率8.3%；EPS:0.71元；ROE:20.5%；公司在地產行業整體毛利率大幅下滑的大環境下保持毛利穩定，體現管理團隊優秀的成本控制能力。

　　現金余額充足，1640億元，上市至今年復合增長率50%；可動用資金總額3184.9億；未使用銀行授信1544.7億。

　　1、2015年集團與中國銀行（601988）、農行、郵儲銀行等簽署戰略合作協議，綜合授信審批總額2736億元。

　　2、2015年末，未使用銀行授信額度1544.7億；期末現金余額1640.2億元，可用資金合計3184.9億元。

　　3、三家國內最權威評級機構給予集團AAA評級；15年全年發行公募債券、私募債券各200億，加權平均成本分別6.01%和7.44%。本次成功發行公司債400億，實現了長債置換短債，低息置換高息債。

　　2015年底，公司凈負債率93.5%。若把土地儲備按現值計算的話，評估值是4910元，假設按照評估增值額2928億元扣除土地增值稅及企業所得稅計算，凈負債僅52.8%；若按照土地原值1982億變現計算，凈負債率則為-46%。

　　土儲格局優化。2015年新購項目規劃建面3,484.7萬方，新增82個項目(一線項目3個，二線48個，占總數62.2%，土地投資額占比75%)。新項目主要位于北京、深圳、南京、成都、重慶、廈門等核心二三線城市54個城市，土儲成本2,045元/方(人民幣，整體軟裝寶億萊家居飾品，下同)。

　　存量土儲成本低，市場價值可觀。2015年公司竣工消耗土地儲備2,528.8萬方后，2015年底剩余土儲總建面1.56億方，同比增長897萬方(+6.1%)。目前已有土儲遍布162個城市，覆蓋全部一線城市及絕大多數省會城市；項目數量總計375個(一二線占比54.7%，土地投資額占比72%)；土儲成本約1,173元/平方米，仍處于業內較低水平。截至2015年底公司375個土地項目土地原值1982億元，按照世邦魏利仕評估市場價值4910億，增值148%。

　　合作開發模式推進。截至2015年底，公司有合作項目112個，累計減少土地款支付686.9億。

　　未付土地款壓力較小。2015年底已到期未付土地款459.8億元，僅占總土地款15.7%。

　　2015年全年，公司合約銷售額2,013.4億(+53.1%)，銷售額再度打破記錄并大幅超越年初目標的34.2%，其中7個單月銷售額超過150億元；實現合約銷售面積2,551.2萬平方米(+40.2%)，銷售面積繼續蟬聯中國第一；合約銷售均價7,892元/平方米(+9.2%)，寶億萊家居飾品，其中所有月份成交均價均到超過7,000元/方，最高峰的6月及12月份高達8,645元/方及8,767元/方。自上市至今，公司銷售金額年復合增長率37.1%。參考其他地產龍頭，公司在上市后短短時間內實現快速超越，第一季度銷售金額已經非常接近行業第一，并拉開與第三名的差距。

　　公司銷售額的區域布局再度優化，其中一線占比7.1%，二線占比52.3%，一二線城市合計占比在2014及2015年分別上升11.4及3.9個pct，各線城市銷售額匹配達致均衡。

　　全年新開工面積4,255.6萬方(+40.2%)，竣工面積2,528.8萬方(+22.5%)，年底在建工程面積5,861.8萬方(+15.2%)。本集團全年實現81個新開盤項目，同比增加52.8%，其中大部分是2014年新購項目。公司截至2015年底的375個項目中，330個已取得施工證。開發建設規模和可售面積為16年提供了充足可售資源，我們預計2016年的可售貨量在6100平方米。

　　金融產業。2015年組建了金融集團，收購中新大東方（600327）人壽并更名“恒大人壽”，當年實現保費收入149.9億，排壽險30位。經過16年第一季度的拼搏，已進入全國15名以內。

　　互聯網產業。2015年公司穩步推進“互聯網+”金融平臺及綜合社區服務平臺建設。金融平臺方面，恒大金服擁有多種金融牌照及經營資質，提供在線金融服務。綜合社區服務平臺方面，15年底公司聯合騰訊借殼HK.0136，并改名恒騰網絡(公司占股55%)，業務絡覆蓋物業服務、鄰里社交、生活服務三大基礎板塊，以及互聯網家具、社區金融兩大增值板塊。

　　健康產業。1、15年公司將糧油、礦泉水、乳液并入恒大農牧集團，目前基本渠道建設已經完畢，今年有望釋放業績。2、2015年公司完成新傳媒(00708)全面要約收購、并更名“恒大健康”，專注于“互聯網+”小區健康管理、國際醫院、養老產業、醫學美容等業務。

　　文化旅游產業。1、依托社區資源發展院線業務。恒大文化已在新三板掛牌，旗下恒大院線開業影城39家，銀幕273塊，今年計劃開業116家，累計達155家、銀幕1085塊。2、世界級旅游項目海南海花島，是規劃總建面1403.6萬方超大項目，涵蓋28大業態，2015年12月28日開盤即實現122.1億銷售金額，今年預計銷售額達150億。

　　三、問答環節

　　Q:過去有部分投資者將公司定義為偏向布局三四線城市的開發商，請問公司在一二線的儲備和布局的思路是怎么樣的，三線城市公司的去化思路是如何的？

　　A: 下面先介紹一下我們公司的歷史沿革，我們2009年在香港上市，上市前定位為基于廣州的區域性開發商，當時一年銷售十幾個億；2005-2006年公司開始著眼全國拓展項目，當時布局集中在二線城市為主，包括沈陽、武漢、南京、成都、重慶、杭州等，當時的土儲目前均已經消化。由于2010-2011年時市場非常好，我們開始在三線拿地，但是我們在三線的布局在不同時期有不同的標準，當時市場好的時候標準比較低，離市區6公里以內的就可以拿2013年后，公司在三線拿地標準不斷提高，四線城市更是明確不去，因此市場上稱我們為專注于三四線城市的開發商不太準確。