調查｜誰趕走了“奪食者”K2？鄭州城中村舊改模式面臨變局

管城區十八里河某城中村改造工地上，項目正在施工。項目北側樓盤系安置房部分，工程已經封頂，剩下門窗、小區配套設施還沒建好，項目南側是商品房部分，工程進度稍顯落后，正在進行主體結構的施工。

潛規則：拿地前已經投了十多億

12月4日凌晨3時29分，K2（石榴集團）微信公眾號發出這樣一則消息，“我們投降，我們全面退出鄭州土地市場的公開競買”。公告內容稱：“石榴集團經過審慎的評估，我們決定：全面放棄鄭州本輪土地市場的競買參與，雖然我們已經繳納了八個億的保證金，并獲得了競買的資格。”

2016年7月，寶億萊家居飾品，K2涉足鄭州土地市場，先后與多個本土開發商“搶食”城改地，先后參與東趙村、姚莊村、石佛村多場城改地爭奪戰，最終橫刀奪愛謙祥福晟與鑫苑，將一宗高新區石佛村城改地、一宗管城區十里鋪城改地納入囊中。在競拍的高新區石佛城改地塊，也就是72號地塊時，該地塊起始價5.2271億元，K2經過100多輪競拍，最多一次報價直接跳價1億元，最終以9.3471億元的價格拿下，溢價率78.8%，徹底改變了沿襲13年之久的鄭州城改的江湖規矩。

據澎湃新聞采訪中了解到，鄭州的土地市場基本可分為老城區和鄭東新區，老城區的地塊大多為城改項目，鄭東新區由于是新區，出讓的土地基本是凈地，而城改的項目則需要開發商從頭做起。從過往的情況看，城改項目的供地占到了鄭州市土地供應量的70%左右。

在K2介入之前，鄭州主城區的舊城改造一直沿用著開發商“提前進場、定向拿地、返還成本、底價成交”運作模式。

2003年9月30日，《鄭州市城中村改造規定(試行)》(“32號文”)正式發布，提出“城中村改造采取市場運作方式進行，以轉制后組建的股份制企業自行改造為主，也可與投資商聯合改造或通過招標選定投資商獨立改造。鄭州市城中村改造正式啟動。

2004年，鄭州市政府成立了“鄭州市城中村改造指揮部”，在市內各區推薦的基礎上，確定了17個村（組）為改造試點單位。而地處金水區廟李鎮的西史趙村，則打響了鄭州城中村改造的第一槍，也標志著鄭州市城中村改造的破冰。

2006年3月，金水區燕莊村改造拆遷（曼哈頓），將鄭州帶入大規模城中村拆遷改造階段。為加大對城中村改造的領導與協調力度，鄭州成立了“鄭州市城中村改造工作領導小組”，并下設辦公室，統一組織協調全市城中村改造工作。同年，共批準了30個村（組）實施改造。

當地開發商介紹，在鄭東新區的土地出讓市場上，外來品牌房企如萬科、綠地、融創等實力強大，一畝地能拍到2000多萬元、3000多萬元，本土小房企根本競爭不過，只能圍聚在老城區做一些城改項目“啃些骨頭，喝點湯，勉強維系”。

這也造成了一個現象：即三環以外的新區土地價格高，房價也高，三環以內的城區城改項目土地價格相對較低，房價也較低，“像城改的項目商品房的均價一般在1.2萬-1.3萬元/平方米，而鄭東新區的均價能達到2.8萬-3.8萬元/平方米。”一名地產業內人士告訴澎湃新聞。

“我們是5年前進場的，拆遷、安置，一家一戶地談，去年年初才正式拿到地。”參與管城區十八里河項目舊改的開發商相關負責人說，整個項目一共1100畝，涉及拆遷戶1190戶，4306人，1100畝地中，需配建的住宅安置房有333畝，約93萬平方米，開發商自己用于商業開發的住宅用地只有500畝，約116萬平方米，其余267畝地為商業。

據介紹，在明確介入城中村改造后，地方政府會幫助開發商進行動遷安置。

“先動員，開村民代表會，開黨員會，派黨員和骨干力量下去做村民工作，然后成立拆遷指揮部，政府和開發商共同下去丈量房屋面積，然后談拆遷安置補償的費用問題，一家一戶談好了，才能從政府那里拿到地。土地確權、規劃等手續辦齊了，才能開建，整個流程走下來，最少得3年，一般都得5、6年。”相對于商品房，安置房得優先建，不然村民不愿意，政府也不給批地。

該開發商說，他們給予村民的安置房補償標準是三層以下，每戶每人150平方米，三層以上，貨幣補償，“一個三口之家，能拿到的安置房起碼在450平方米以上，能分到4、5套房子，房子一拆，拆遷戶個個都是百萬元大戶了。”

“土地拆遷結束后，我們以起始價拿地，一畝地450萬元，按照鄭州市的城改政策，政府返還65%，實際一畝地的價格為157萬元。”該負責人說，這一“低廉”的價格并不包括前期的拆遷、安置成本。

開發商為城中村居民配建安置房的土地需另行向政府購買，按照157萬元一畝的地價成本，該項目安置房住宅部分一共333畝計算，用于建安置房的土地款就要5.2億元，前期的拆遷費大約為150萬元一畝，過渡費、安置費約為130萬元一畝，此外，安置房的建安成本在3500-3700元/平方米，一畝地約合651萬元，這樣算下來，不包括財務成本，開發商在該城改項目上的實際拿地成本約1100萬元一畝。“我們前期投入了17、18億元，才最終拿到了這塊地。”該開發商說。

“賣得不錯，現在鄭州樓市基本庫存周期只有1、2個月，房子還是很好賣的。”十八里河項目負責人這樣表示，該項目的商品房部分近期開始預售，均價1.2萬-1.3萬元/平方米。

外來者K2：養大的孩子被抱走了

從2003年到2016年7月近13年的時間里，鄭州市區有近200個類似的城中村按照上述項目的模式進行了改造。

雖然最終也走招拍掛流程，但其實就是走個過場而已。參與城改的房企基本為鄭州本土房企，一個原因是資源性比較好，再一個是熟悉環境。而對于外來房企，像萬科、萬達、綠地、融創等品牌公司，也都懂得當地的“規矩”，城改的項目一律不碰，只競標“招拍掛”中的凈地。

多年以來，鄭州城改的本土開發商和只參與凈地招標的外來開發商之間一直相安無事，軟裝設計家居產業鏈，直到北京開發商K2打破了這層默認的規矩。

6月中旬，K2第一次開始出現在鄭州土地市場和當地房企競爭舊改土地，改變了城改地塊“底價成交”的慣例。

K2先后參與了4塊城改地的競拍，這些城改地塊在土拍之前，已被相關本土房企默認為收入囊中。可由于K2參與舉牌競拍，導致四家企業最終分別以高于起始價格2400萬元、9200萬元、400萬元和1.12億元才將原本就默認為自己的土地拿下。

這種做法，已經開始陸續引發當地地產商的不滿情緒。

真正的點燃導火索的事件發生于2016年7月7日，K2所拿下的高新區石佛城改地塊真正惹怒了本地地產商。K2的競爭對手福晟謙祥聯合體包括了福晟集團和謙祥集團，是高新區石佛村舊城改造項目的主要實施者。據稱，三年來，福晟謙祥已經在石佛村投入近20億元。澎湃新聞了解到，在土地出讓的時候，謙祥福晟連售樓處都已經建好了。

K2拿地后，當地就有媒體報道稱，這家“外來人”打破了鄭州城中村改造既有的“提前進場、定向拿地、返還成本、底價成交”模式，并因此被稱為“攪局者”。