招商地產：狼性回歸

　　今年6月7日，招商地產迎來了自己上市20周年紀念日，上市20年，對于中國大陸的房地產企業而言可謂資深，但是相對于其背后擁有140年歷史之久的招商局集團來說還是顯得過于年輕。

　　背靠大樹好乘涼，繼承了招商局集團百年藍籌基因的招商地產在中國房地產界一直赫赫有名。

　　雖然在規模上招商地產有所欠缺，但是“牛股”招商地產并沒有令投資者們失望，截至今日，招商地產仍是中國地產第一股。

　　與此同時，招商地產的狼性文化已經開啟。“我們的奮斗目標是每年銷售增長100億元，利潤也要增長10億元，基本上是增長10%的概念，從毛利到純利都一樣。”招商地產董事長林少斌在4月10日召開的股東大會上表示，軟裝設計家居產業鏈，目前公司的銷售計劃是每年增長100億元，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，期望到2018年能達到1000億元的規模。

　　狼性文化

　　招商地產2012年年報中提出了“快、狠、準，以狼性和實干勇攀高峰”的工作總體要求，至今還沒有哪一家上市公司會像招商地產那樣，將“狼性”一詞寫入年報當中。

　　在中投證券分析師李少明看來，招商地產之前的企業文化不夠激進，難以適應提速發展的需要，“狼性文化”正好彌補了這一弱項。

　　實際上，招商地產在2012年就已經舉辦了首屆“頭狼計劃”培訓班，參加學員包括城市（項目）公司總經理、公司總部職能部門總經理、深圳公司部門和項目部總經理36人。

　　而招商地產如狼一般攻城略地的態勢在已經過去的2012年顯露無疑。

　　年報顯示，招商地產2012年實現營業收入252.97億元，凈利潤33.18億元，已分別較上年同期增長67.4%和28.03%。

　　與此同時，招商地產的銷售也成倍增長，整個2012年招商地產實現簽約面積248萬平方米，簽約金額364億元，同比分別上漲106%和73%，增速均遠遠高于萬科、保利、中海及恒大等一線巨頭。

　　順應此趨勢，在去年銷售大好的基礎上，招商地產今年提出了400億元的銷售目標。

　　最新數據顯示，今年第一季度，招商地產實現了營業收入61.45億元，同比增長70.38%，實現凈利潤8.11億元，同比大增88.79%。

　　在銷售大好的態勢下，寶億萊家居飾品，招商地產的拿地也沒有拖后腿。

　　2012年，招商地產的拿地面積躋身行業前四名。數據顯示，2012年，招商地產拿地額占比銷售額為43%，遠高于萬科的29%和中海地產的22%，略低于保利地產的44%。

　　激進的拿地策略在2013年得到了延續。數據顯示，2013年前幾個月，招商地產分別獲得大連、昆明、鎮江和蘇州4個項目，合計建筑面積為84萬平方米，合計土地款為22億元。

　　對此，招商地產總經理賀建亞表示，2013年公司拿地金額約為200億元，這意味著招商地產拿地支付占銷售額比重將進一步上升。

　　而在長江證券分析師劉俊眼中，2011年公司戰略調整之后，周轉速度逐漸提高，從拿地到預售縮至9個月時間。同時，2012年公司存貨周轉率同比提升了31.3%。

　　雙輪驅動

　　在狼性文化支配下的攻城略地，沒有資金的支持就像餓著肚子的士兵去打仗，難以發力。因此，在國內A股平臺的基礎上，打通海外融資平臺，實現“雙輪驅動”，對招商地產而言不啻為當務之急。

　　4月25日，招商地產發布公告稱，擬將全資子公司香港瑞嘉投資屬下四家控股公司旗下的8個中國境內房地產項目注入去年收購的香港上市平臺東力實業控股，轉讓基準價格為人民幣49.65億元。

　　對此，招商地產董事長林少斌稱：“按照我們的規劃，實現這千億（銷售額）、百億（利潤）的目標，必須要在資本市場融資兩次，政策允許多少就融多少。過去5年我們沒在A股市場融資，如果未來5年A股再不開放，房地產不能融資，我們這塊上市（平臺）就喪失功能，就沒用了。”

　　因此，打通海外融資平臺對于招商地產而言意義重大。招商地產財務總監黃培坤表示，公司一直希望在香港有一個新的融資平臺，和國內A股形成境內境外融資雙引擎，去年收購東力實業的目的就在于此。

　　中投證券李少明也認為，這次注資的目的是為了把東力實業打造成為境外上市融資和發展平臺，成為招商地產規模發展的又一臺“發動機”。

　　也許是早已胸有成竹，對于此次注資中構成的“反向收購”，招商地產似乎并不以為意。

　　身兼東力實業董事長的黃培坤表示，目前公司也不缺錢，公司一向對外披露資料充足，透明度高，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，所以即使要重新走上市程序，也不認為是問題，也不麻煩。

　　值得注意的是，在分析人士看來，東力實業市盈率合理提高后，招商地產很可能會退出流動性差的B股市場，招商地產向東力實業大手筆注資，很可能是在為未來的B股轉H股鋪路。

　　屆時，招商地產將實現真正意義上的“雙腿走路”，速度之精進讓人產生無限遐想。

　　沖刺千億

　　2012年，招商地產在18個城市有46個項目在售，實現銷售額363.86億元，同比增長約73%；凈利潤同比增長28%達33.18億元；總資產首次上千億元，約 1092億元；實現了15.19%的凈資產回報率。招商地產累計出租物業面積876萬平方米，在管物業面積1913萬平方米。截至2012年底，累計開發面積逾2700萬平方米。

　　2013年，招商地產計劃新開工面積405萬平方米，計劃竣工面積184萬平方米，計劃在建面積700萬平方米，計劃銷售面積280萬平方米。

　　與此同時，今年4月10日，招商地產正式對外宣布，今年將完成銷售目標400億元，同時明確“千億銷售、百億利潤”成為招商地產新的戰略目標，而商業地產未來5年內也將成為招商地產的核心業務。

　　“我們的奮斗目標是每年銷售增長100億元，利潤也要增長10億元，基本上是增長10%的概念，從毛利到純利都一樣。”招商地產董事長林少斌在股東大會上表示，目前公司的銷售計劃是每年增長100億元，期望到2018年能達到1000億元的規模。

　　在招商地產上市20周年酒會上，總經理賀建亞再次強調了未來五年實現“千億銷售，百億利潤”目標，稱2010-2015年將以住宅為主、商業為輔、產業地產和旅游健康養生地產為創新型業務，2016-2020年，公司房地產開發將以住宅地產、商業地產為核心業務，產業地產和旅游健康養生地產成為快速增長的明星業務。

　　而在長江證券分析師劉俊看來，在大股東的支持下，招商地產拿地和融資的優勢逐漸顯現，成功走上了高周轉的道路。遵循“穩守一線城市、積極拓展二線城市、擇機進入三線城市”的城市發展方針，招商地產已進駐城市增至19個，總項目資源建筑面積超1200萬平方米，并打造了“住宅與商業并舉”、“綠色地產”和“社區綜合開發”三大獨特的經營模式，寶億萊家居飾品，未來發展后勁充足。