商業地產邁入基金時代 光大安石大融城締造傳奇

（原標題：商業地產邁入基金時代 光大安石大融城締造傳奇）

商業地產基金扎堆而來

時近歲末，盤點風起云涌的2016年中國商業地產大戰，一邊是“太平洋百貨”等老牌公司接連關張，退出商業競爭，一邊是大融城REITs等商業地產基金紛紛亮相，雄霸天下。2016年10月10日，紅星美凱龍與高和資本宣布，將共同發起設立國內首只家居商業地產并購基金。此前，9月29日，寶億萊家居飾品，“首譽光控—光控安石大融城資產支持專項計劃”(大融城REITs)在深圳證券交易所正式掛牌。早在今年4月，華潤董事長傅育寧就透露：“華潤未來要進入國家戰略性新興行業，決定組建大健康、商業地產等9個產業基金。”

中國商業地產的發展，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，與中國房地產業崛起密切相關。傳統的商業地產依靠自有資金、銀行信貸、合作開發等方式展開經營管理，資金要求高，投資回報慢。近年來，以馬云為代表的電商行業迅猛發展，更是成為壓垮諸多實體商業的最后一根稻草。當商業地產行業利潤率下降，短錢成本又一再拉高時，傳統的借款模式已經不適合商業地產的發展，此番商業地產基金扎堆而來，顯示中國商業地產基金時代的正式到來。

第四類資產優勢明顯

目前，全球已有20個國家和地區相繼推出房地產投資信托基金，截至2015年1月，美國上市房地產投資信托基金總市值達到9594億美元。在成熟市場，房地產投資信托基金已被投資者視為股票、債券、現金之外的第四類資產。

在中國，真正意義上的REITs產品目前還十分稀少。據了解，截止2015年底，中國境內私募REITs產品6只，規模226億元人民幣，類私募REITs產品1只，規模30億元人民幣。

面對龐大的中國市場，近年來，國外一些商業地產基金以各種方式紛紛進入。新加坡凱德置地集團通過凱德中國商用信托，在華資產總值約131億元人民幣，市值約140億元人民幣，整體軟裝寶億萊家居飾品，支持凱德集團在中國房地產開發的基金和信托總規模超過100億美元。美國黑石基金旗下的盈石資產管理公司，深耕中國商業地產市場，布局上海、武漢等多個城市。其中對上海長壽商業廣場項目的運作，浮盈達到50%，堪稱經典。

(上海靜安大融城)

供給側改革借助基金發力

機構研究發現，在中國住宅市場反復調控的2008-2014年間，同期國內的辦公樓和商業營業用房開發投資額分別增長了383%和328%，明顯高于住宅開發投資的187%。隨著商業地產存量不斷累積，開發企業資金壓力日益加劇，商業品牌租金大幅提升，中國商業地產面臨一場嚴峻的供給側改革挑戰。

2016年11月，第五屆金磚論壇暨全球房地產峰會、全球投資峰會及第五屆金磚價值榜頒獎典禮在上海舉行。“首譽光控—光控安石大融城資產支持專項計劃”(大融城REITs)斬獲2016年中國房地產金融最佳案例獎。與國內其他商業地產基金相比，光大安石基金具有“融投管退”徹底打通的優勢，任何階段的項目都可以進入。據了解，光大安石退出的渠道有兩種，一種是REITs，將優質資產做成資產包。另一種是將資產裝進已經入股的上市公司，直接實現了退出。其旗下的重慶大融城2013年以美元退出，內部收益率IRR達到30%的回報。之后再與信托公司合作，經過幾輪融資，當時投入的基金基本都已經退出，但光大安石一直持有物業，營造了資本市場的神話。

專家認為，大融城REITs以重慶觀音橋大融城購物中心為底層資產，并以其未來租金及其他經營收入帶來的現金流為還款來源設計的資產證券化產品，是在國內現有制度下，充分借鑒國際REITs及境內資產證券化產品的設計與發行經驗，實現了將交易所掛牌REITs產品作為私募地產基金進階版退出途徑，開創了國內商業地產“PERE+REITs”戰略模式的先河。該產品一問世，就吸引了包括銀行、券商、基金、信托等多家機構競標投資。

(重慶江北大融城)

大融城締造商業新傳奇

光大安石基金原名亞雷投資，2008年由光大銀行和光大證券為主要股東的光大控股成功收購，其核心團隊全部來自高盛、摩根大通、美林證券、雷曼兄弟、UBS、華平投資和麥肯錫等，以此為核心，業務集投資、開發、商業管理于一體。通過對中國房地產市場的不斷耕耘，已成功募集并投資了近5億美元及近4000億元人民幣規模的基金，在2014年中國指數研究院的地產基金中排名第一。

自2013年起，光大安石基金在西南腹地重慶布局商業地產，經過幾年深耕，在“核心城市+區域聚焦”的布局策略下，通過重資產業務+輕資產業務的資產配置，寶億萊家居飾品，旗下的觀音橋大融城項目、江北大融城項目等呈現出勃勃生機。2016年，光大安石大融城項目強勢搶灘中國商業重鎮上海，繼5月28日上海嘉定大融城正式開業后，位于滬北中環地區的靜安大融城項目正進入最后裝修招商階段。至此，光大安石基金大融城項目中國版圖初現端倪，在未來將建成20-30個大融城項目，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，其創新的金融商業模式，為商業地產的供給側改革注入活力。

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