招商地產(chǎn)”可能消失——央企地產(chǎn)商的混改試驗

接受采訪的一些央企內(nèi)部人士認(rèn)為，涉足混改，意味著大股東超過50%的股權(quán)結(jié)構(gòu)肯定要改變，為保持公司既定發(fā)展方針的持續(xù)性，理想狀態(tài)是，幾個國有大股東形成一致行動人，擁有低于50%的控制權(quán)，由管理層進(jìn)行日常經(jīng)營管理，便如綠地那樣。

作為央企地產(chǎn)重組的排頭兵，招商系的重組正在緊鑼密鼓地進(jìn)行中。

記者獲悉，A股四大龍頭房企之一的“招商地產(chǎn)”，或在今年底消失，取而代之的，將是“招商蛇口”，其股票代碼可能為001979。

根據(jù)8月初招商地產(chǎn)發(fā)布的重組方案，是由招商局蛇口工業(yè)區(qū)吸收合并招商地產(chǎn)；8月24日，蛇口工業(yè)區(qū)總經(jīng)理楊天平對外透露，招商局蛇口有望在今年底實現(xiàn)IPO，招商地產(chǎn)退市。

不僅是招商。去年以來，央企地產(chǎn)商重組動作頻頻。前有中建、中交等大整合，后有保利系、中糧系引重組猜測，此番招商系整合方案的落地，意味著央企在地產(chǎn)領(lǐng)域的改制迎來新 浪潮。

類似華僑城引入寶能系作為第二大股東，招商地產(chǎn)有關(guān)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者透露，重組后的新公司，未來也一定會引入民資作為戰(zhàn)略投資者。此外，公司的股權(quán)、管理層激勵制度也在研究中。

上述舉措都可以被納入國資改革混改試驗的范疇，無論是招商、華僑城，還是中建、中交和中糧，其在混改領(lǐng)域的試水，將在一定程度上影響未來國資改革的走向。

50%分水嶺：

國資與民資起舞

不少央企地產(chǎn)商人士指出，地產(chǎn)行業(yè)是相對市場化的行業(yè)，在這一領(lǐng)域進(jìn)行國資改革和產(chǎn)權(quán)改革，是比較易于推行的。

股權(quán)結(jié)構(gòu)的改革是第一步，即降低國資持股比例。上海國資旗下的綠地集團(tuán)便是此種案例。在綠地混改中，員工持股計劃占28.83%，引入民資股東約占25%，國資股東降至50%以下。

民資入股央企以華僑城備受矚目，華僑城今年3月推出的80億定增計劃引入寶能系作為戰(zhàn)略合作伙伴，寶能系以近70億元入股，占股12.1%，成華僑城第二大股東，第一大股東華僑城集團(tuán)仍持50%以上股份，后續(xù)華僑城還可能引入其他投資。

方興地產(chǎn)則通過配股引入社會股東，配股后，中化集團(tuán)持股比例由此前的63.5%攤薄至53.98%，新華保險持股比例為9.5%，成為單一第二大股東。

持股50%乃至以上，意味著完全控制一家上市公司，是的控股股東，改革前的國企、央企莫不是如此。而在公司法規(guī)定中，僅需30%便可成為一家上市公司的實際控制人，未來，央企地產(chǎn)商的混改，是否會出現(xiàn)國資股東普遍降至50%以下乃至30%的情況？

接受采訪的一些央企內(nèi)部人士認(rèn)為，涉足混改，意味著大股東超過50%的股權(quán)結(jié)構(gòu)肯定要改變，為保持公司既定發(fā)展方針的持續(xù)性，理想狀態(tài)是，幾個國有大股東形成一致行動人，擁有低于50%的控制權(quán)，由管理層進(jìn)行日常經(jīng)營管理，便如綠地那樣。

近兩年來，央企通過入股民企實現(xiàn)混改也不少見。中交集團(tuán)于今年5月中旬，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，購入綠城中國股份，持股比例達(dá)28.9%。未來，中交集團(tuán)與綠城的整合完畢，在新公司中納入民資股東，是可以預(yù)期的結(jié)果。

分析師朱一鳴稱，在房地產(chǎn)行業(yè)，無論是國企、央企，還是民營、家族企業(yè)，未來都可能迎來一輪股權(quán)改革的浪潮。

綠地董事長張玉良表示，只要具備混合所有制、企業(yè)班子想做事、政府要放手等幾個條件，綠地模式是可以復(fù)制的。

混改參與方的隱憂

國泰君安證券分析師侯麗科表示，國企改革將是今年改革的重點，資本注入、員工持股等方式預(yù)計將為一批房企注入新的資金與活力。

在2014年4月的股東大會上，華僑城董事長劉平春明確表示，公司非常希望通過資本市場引入戰(zhàn)略投資者，甚至是引入國際資本，撬動更多的社會資源來發(fā)展公司業(yè)務(wù)；招商局董事長李建紅也表達(dá)過類似的觀點。

方興地產(chǎn)引入的民資股東包括，郭炳湘和華平基金在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域均有豐富經(jīng)驗，這也是方興地產(chǎn)眼下著重發(fā)展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

但硬幣的另一面是，重組、混改并非易事，其前期談判、操作過程都異常復(fù)雜，也引發(fā)了一些“國資流失”的擔(dān)憂。

“雖然政策鼓勵，但不是每個央企都能推動，除了國資委的態(tài)度，央企管理層也有政治方面和個人任期的考量�！币晃谎肫蟾吖苋耸恐赋觯�很多公司目前對于混改相當(dāng)謹(jǐn)慎，擔(dān)心有國有資產(chǎn)流失的嫌疑。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對民資來說，與央企合作后的好處就是可以利用央企在融資渠道及政府關(guān)系上的便利，也就是說可以借機(jī)“傍大款”。但是，寶億萊家居飾品，與央企（國企）地產(chǎn)企業(yè)的合作，民營企業(yè)有可能逐漸被央企（國企）控股，失去話語權(quán)，最終有可能就此消失。

也有部分民資也擔(dān)心，參與央企混改，只能享有小部分股權(quán)，沒有話語權(quán)，最終會造成“為他人做嫁衣”的后果，白白損失了投資。

對此國資委研究中心許保利表示，混合所有制最終是基于雙方自愿，這種擔(dān)心其實是多余的。其實民營企業(yè)對混改的需求更強(qiáng)，而且更主動，不少公司都希望引入央企當(dāng)股東。綠城引入中交就是個例子；更早的萬科引入華潤做大股東，也是混改的典范。

未來，央企混改需要解決幾個問題：一是如何避免國有股東一家獨大，讓參與的其他所有制資本都有相應(yīng)的話語權(quán)；二是如何避免一些央企只拿出不賺錢的業(yè)務(wù)，以甩包袱的形式主義來參與混改；三是避免變相的國資流失。

朱一鳴認(rèn)為，多方努力之下，混合所有制改革最終可以雙贏。對于民企來說，引入國有資本能夠避免決策上的重大失誤；對于國企來說，民營資本的加入能夠提高運(yùn)營效率和執(zhí)行力。

管理層激勵的實踐

在混合所有制改革中，股權(quán)結(jié)構(gòu)改變必然伴隨著管理層激勵和員工持股，才是混改應(yīng)有之義。

事實上，盡管眾多央企地產(chǎn)公司已高度職業(yè)經(jīng)理人化，但薪酬體系卻遠(yuǎn)未市場化。高管不但需由中央任命，還有限薪要求�！跋扌搅睢弊屟肫髮ζ涓吖艿恼�面激勵作用不足。

2015年1月12日，國資委審議了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)外派監(jiān)事會工作的意見》、《關(guān)于混合所有制企業(yè)實行員工持股試點的指導(dǎo)意見》，為央企混改護(hù)航。

在員工持股激勵方面，地產(chǎn)行業(yè)以綠地混改為典型。其具體做法是，綠地管理層43人出資設(shè)立格林蘭投資管理公司，作為上海格林蘭投資企業(yè)（有限合伙）的執(zhí)行合伙人，上海格林蘭承繼職工持股會在綠地的持股。

由于持股員工多達(dá) 982名，在現(xiàn)行法律框架下合伙企業(yè)合伙人不能超過50人，于是張玉良團(tuán)隊對982名員工的持股權(quán)益打成32包，成立了32個“小合伙”，整體軟裝寶億萊家居飾品，再集中成上海格林蘭。

然而比起綠地這樣的地方國企來說，國資委、證監(jiān)會對央企的監(jiān)管和審批則顯得嚴(yán)謹(jǐn)很多，高管持股方案的風(fēng)險，核心在于可能導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失。

因此在上述《意見》中指出“存量不碰，增量為主”，即在國有企業(yè)通過改制變?yōu)榛旌现破髽I(yè)或新設(shè)混合制企業(yè)時，引入員工持股制度。

這意味著，國企員工只能對增量進(jìn)行持股，不能對目前現(xiàn)有的存量資產(chǎn)持股，即只針對重新融資再投資的部分。而股權(quán)認(rèn)購價方面，有部門認(rèn)為應(yīng)該主張平等，不能以外部價和內(nèi)部價分別認(rèn)購。

華僑城已率先試水。今年3月份，伴隨定增計劃，華僑城推出了股權(quán)激勵方案，擬向高級管理人員、中層管理干部及核心管理、技術(shù)骨干授予1.2億股，授予價格為4.73元/股。