龍湖地產總部遷京 已經逐漸褪去＂重慶＂標簽

　　從重慶走向全國的開發商典型代表，非龍湖地產（00960.HK）莫屬。不過，在龍湖地產將總部搬到北京后，這家曾經的渝派地產商代表，已經逐漸褪去“重慶”標簽。

　　只是，龍湖地產的“出走”，給了重慶同行走向全國的勇氣。同樣發跡于重慶，金科股份（000656.SZ）、中渝置地（01224.HK）以及協信地產三家成長型房企，都走在全國擴張的道路上，所不同的是，他們選擇了截然不同的擴張路徑。

　　固守西部市場的中渝置地，缺少布局全國的野心，而金科股份與協信地產則試圖在西部以外的地域尋找機會——前者瞄向廣闊的三四線城市，后者更加看重在上海這樣的都市占據一席之地。

　　分化的發展路徑，既是 基于各家開發商對重慶乃至全國市場的不同看法，也反映出企業對自身條件的不同思考。

　　路徑分化

　　今年上半年實現銷售金額約91億元的金科股份，堅持“622”發展戰略，即以大重慶為中心的中西部規模占比約60%，長三角和環渤海地區分別占比20%，以二、三線城市為主，一、四線城市為輔作為發展的戰略。

　　深入三四線的金科股份，一方面被視為最有機會受惠“城鎮化”，但另一種市場觀點也認為，這樣的策略會使企業暴露在三四線市場未知的風險之下。

　　按照計劃，金科股份2012年新開工面積中，重慶下轄區縣、張家港、內江、南通、瀏陽等三線城市的占比超過60%。瑞銀的研究報告認為，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，這些城市的房地產市場規模較小，房價低，購房者對房價變動敏感。

　　這樣的憂慮具有某種共識的基礎：三、四線城市多是經濟不夠發達的地區，城市人口基數也不高，購買力相對不強，房地產市場一旦出現調整，最先受影響、受影響最大的也會是這些地區。

　　金科股份在2013年初制定的銷售額目標為220億元，不過由于上半年實際銷售額為91億元，僅占全年目標的41%。公司為此已在年中將全年銷售目標下調至220億元。

　　不過也有券商分析，金科股份進軍三、四線城市有其合理性。“公司是從一個更加商業的角度、是從市場需求的角度、從差異化競爭的角度出發考慮這個問題。”東北證券的分析師認為。

　　東北證券的調研結果是，首先，金科股份對進入的城市要求人口一定是凈流入的地區，城鎮人口的增加能夠保證房地產市場的需求也是增長的；其次，公司在這些城市所拿土地，成本十分低廉，如今年在貴州遵義拿的土地樓面價不足300元/平方米；再次，金科股份的產品在當地多屬于精品，品牌溢價能力較高，其銷售毛利率反倒有可能比一線、二線城市的項目要高。

　　相比金科股份，將全年銷售目標定為88億元的中渝置地，實現這一目標的壓力則小很多。今年上半年，寶億萊家居飾品，中渝置地的合約銷售金額為46.6億，同比增長66%，已完成全年計劃的53%。

　　不同于金科股份，同為上市公司的中渝置地并沒有表現出布局全國的野心，而是堅持將西部市場作為持續鞏固的大本營。在截至上半年的土地儲備占比方面，位于重慶的土地儲備占到了公司所有土地儲備的59%，其次是貴陽和成都，分別占到20%和14%。

　　雖然以香港資本市場一貫的看法，項目集中一定程度上意味著銷售風險的增加，另一方面，重慶等西部城市偏低的房價，也在擠壓房地產商的利潤水平。

　　數據顯示，中渝置地重慶項目的銷售均價，2010年僅為5818元/平方米，2011年與2012年也只是6784元/平方米和6717元/平方米，這一價格甚至不及長三角地區三線城市的房價。至于毛利率，中渝置地2010年的毛利率只有16%，雖然2011年和2012年的毛利率出現攀升，達到27%與34%。

　　不過“深耕”的策略也有其積極的一面，在擴張問題上的“保守”，讓中渝置地的凈負債率不到20%，在所有香港上市的內地房企中處于很低水平，這意味著財務風險被有效控制。

　　協信全國“攻城拔寨”

　　而正在謀求香港上市的協信地產是重慶開發商的另一個代表。

　　四年前，協信地產董事長吳旭決定，要將協信發展成為一家全國性的企業，之后，這家開發商便開始了全國范圍內的“攻城拔寨”。其中，2012年進入上海被視為協信地產布局全國最重要的一步。

　　2012年，協信地產以13.0664億元底價摘得虹橋樞紐核心區地塊，與瑞安、萬科、萬通等名企一道躋身上海市政府著力打造的這片新興商務區。同年9月20日，整體軟裝寶億萊家居飾品，寶億萊家居飾品，協信地產又以12.6億元大手筆繼續斬獲中環市北產業園商辦地塊，正式宣布進軍上海灘。

　　不同于金科股份與中渝置地對住宅開發的依賴，協信地產同時將商業地產作為其未來獲取穩定收益的支柱產業。

　　按照協信地產制定的目標，至2017年，規劃在全國的購物中心項目要發展到50家400萬平方米左右。上海的兩個綜合項目，正在成為檢驗這一計劃的“試金石”。

　　位于上海虹橋樞紐商業區的上海虹橋項目，項目總體量約23萬平方米，包括購物中心約6萬平方米，計劃定位為精致商務娛樂休閑的購物中心。而上海市北項目，位于閘北市北服務園區的東側，項目總體量約27萬平方米，購物中心面積更高達約8萬平方米，計劃定位為都市生活娛樂的購物廣場。

　　“渝派地產最大的特點是，家居行業升級轉型 ，‘窮人的孩子早當家’，因為不容易，就會很努力，這是它骨子里的特點。”吳旭說，在重慶開發項目，利潤低，掙錢不容易，不像上海、北京，正因為如此，逼得重慶開發商開拓思路、不斷創新。

　　這或許可以成為上述三家發展思路不盡相同的重慶發展商生存狀態的共同注腳。

（來源：每日經濟新聞）

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