遠(yuǎn)洋集團(tuán)轉(zhuǎn)型是否值得期待？

　　文/新浪港股專(zhuān)欄作家 楊飯 微信公眾號(hào)（xlgg-sina）

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在今年6月份更名為遠(yuǎn)洋集團(tuán)，更名的主要理由是公司開(kāi)始朝向產(chǎn)業(yè)多元化轉(zhuǎn)型，而去掉地產(chǎn)名稱更能符合公司轉(zhuǎn)型的需要，計(jì)劃打照涵蓋地產(chǎn)、商業(yè)、服務(wù)、資本、營(yíng)造的五大戰(zhàn)略。董事局主席李明公開(kāi)表示，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入轉(zhuǎn)折期，從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”，各大房企都在尋求和啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，通過(guò)差異化創(chuàng)新拓展新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。但實(shí)際上各大房企像遠(yuǎn)洋邁開(kāi)這么大步伐的甚為少見(jiàn)。

　　遠(yuǎn)洋集團(tuán)目前的股價(jià)約3.47元，市值僅有260億港元；估值約0.53倍市凈率。這個(gè)估值相較其優(yōu)良的土地儲(chǔ)備及所擁有的資產(chǎn)質(zhì)素是較為低估的，但資本市場(chǎng)為何給予如此低估，遠(yuǎn)洋是否還值得期待，轉(zhuǎn)型是否能夠成功？是否還能給投資者帶來(lái)可觀回報(bào)？

　　帶著諸多的疑問(wèn)，我們先來(lái)扒一扒公司的歷史及股權(quán)變動(dòng)史后再分析。

　　說(shuō)起遠(yuǎn)洋集團(tuán)（原名遠(yuǎn)洋地產(chǎn)），家居行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型 ，那絕對(duì)的根正苗紅，出身名門(mén)，典型的大家閨秀。1993年，中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成立，管理中遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，屬于最早的一批央企下屬的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，主要開(kāi)發(fā)北京地區(qū)的房地產(chǎn)。

　　2001年12月，同樣是央企的中國(guó)中化集團(tuán)入股，與中遠(yuǎn)集團(tuán)各占50%股權(quán)。此后公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的觸角開(kāi)始伸出北京以外區(qū)域，先進(jìn)入天津市場(chǎng)，繼而進(jìn)入珠江三角洲及東北等區(qū)域。

　　2003年4月，公司引入新股東，改制成為中外合資企業(yè)。2006年11月，成功引進(jìn)國(guó)際知名財(cái)務(wù)投資者次年即2007年9月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司在香港聯(lián)合交易所主板成功上市。2008年3月公司即被納入香港恒生綜合指數(shù)及恒生香港中資企業(yè)指數(shù)成分股，是內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司十強(qiáng)之一．

　　保險(xiǎn)大鱷中國(guó)人壽在2009年年末和2010年初通過(guò)認(rèn)購(gòu)新股和受讓原第二大股東中化集團(tuán)所持股權(quán)，整體軟裝寶億萊家居飾品，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第一大股東，并于2013年11月認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為贖回永久可轉(zhuǎn)債所發(fā)行的部分新股，將其持股比例由25%進(jìn)一步提高至29.3%。

　　這幾年異軍突起的安邦保險(xiǎn)，更是借著原第二大股東南豐集團(tuán)計(jì)劃退出遠(yuǎn)洋的機(jī)會(huì)，在2015年12月，安邦保險(xiǎn)收購(gòu)南豐持有全部股權(quán)，入股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。收購(gòu)的代價(jià)為每股5.05港元的價(jià)格，共獲得南豐所持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份1，541，327，956股，約占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已發(fā)行股本約20.5%。此后幾天，在2015年12月16日晚間，根據(jù)港交所披露易信息，安邦保險(xiǎn)在12月9日又大舉增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)6.51億股，占總股本的8.67%，共耗資32.56億港元。完成增持后，安邦合計(jì)持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)29.98%的權(quán)益。上述兩次購(gòu)入股份，意味著安邦保險(xiǎn)在一周內(nèi)豪擲逾110億港元。目前（按2016年中期財(cái)報(bào)），公司的最新股權(quán)架構(gòu)為中國(guó)人壽持股比例29.99%略微高于安邦保險(xiǎn)持股29.98%，管理層持有約2%左右的少量股份，其余為公眾持股。

　　縱觀公司的股權(quán)變動(dòng)過(guò)程，可以發(fā)現(xiàn)公司的股權(quán)變動(dòng)是比較頻繁的，也是頻頻引入各路資本，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，有央企、外資、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這樣的資金密集型行業(yè)而言，遠(yuǎn)洋是不缺資本的，不過(guò)公司起步雖早，發(fā)展卻甚為曲折，以營(yíng)收計(jì)算，目前只能屈居國(guó)內(nèi)的二線地產(chǎn)商了。按截止2015年的完整財(cái)年的營(yíng)收計(jì)算，寶億萊家居飾品，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合推出的《2015中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》及“2015中國(guó)房地產(chǎn)上市公司100強(qiáng)排行榜，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)僅排第十。

　　其在2015財(cái)年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額人民幣308億元，毛利人民幣63.5億元，凈利潤(rùn)為人民幣23.8億元；對(duì)比排名第一名的萬(wàn)科2015年?duì)I收1956億 同比增三成，實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤(rùn)181.2億元。營(yíng)收不到萬(wàn)科的六分一，凈利潤(rùn)更是僅有八分一略多。而截止目前的市值，遠(yuǎn)洋僅有萬(wàn)科的十分一（同樣都以港幣計(jì)算的總股本），差距不可謂不大！

　　出身央企，又有兩大保險(xiǎn)巨頭的資金背書(shū)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的發(fā)展卻不盡如人意，發(fā)生了什么？主要還是跟公司未能跟的上房地產(chǎn)發(fā)展與調(diào)控的節(jié)湊相關(guān)，屢屢踏錯(cuò)節(jié)拍。從2007年上市至今，遠(yuǎn)洋在地產(chǎn)投資決策方面出招屢屢讓業(yè)內(nèi)人士看不懂，尤其喜歡在市場(chǎng)階段高位時(shí)拿地，策略激進(jìn)。2007年11月，遠(yuǎn)洋攜上市之勢(shì)，挺進(jìn)通州。但幾個(gè)月后，地產(chǎn)調(diào)控大幕拉開(kāi)，信貸、土地雙重閘門(mén)緊閉，令市場(chǎng)不斷下行。2009年12月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以48.3億元的價(jià)格拿下北京亦莊新城地王，折合樓面價(jià)18000元/平方米，而隨后國(guó)務(wù)院首提“遏制”房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)土部提高了土地出讓金的繳納門(mén)檻。2010年3月經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)終于拿下望京1號(hào)地塊，成為望京地王，總價(jià)40.6億元，樓面價(jià)高達(dá)2.8萬(wàn)每平米（而在望京1號(hào)地塊成交僅3天后，保利以不足1.8萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)拿下了大望京4、5號(hào)地。半年后，大望京3號(hào)地塊成交單價(jià)更是縮水至7695元/平方米。一年后，大望京2號(hào)地單價(jià)為7760元/平方米。）最長(zhǎng)的一波調(diào)控又告開(kāi)始……

　　通州、亦莊、望京三塊地王，隱然成為遠(yuǎn)洋之痛。可以這樣說(shuō)基本都是在高位拿地，然后就迎來(lái)一輪調(diào)控，完全沒(méi)有踏對(duì)地產(chǎn)發(fā)展的節(jié)奏，公司積累了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。“只要遠(yuǎn)洋開(kāi)始拿地，我們就知道行情要變差，該謹(jǐn)慎投資了。”一位北京房企高層如此戲言——這背后，隱含著業(yè)界對(duì)遠(yuǎn)洋多年來(lái)連續(xù)投資失誤的評(píng)價(jià)。

　　遠(yuǎn)洋的轉(zhuǎn)型從2014年開(kāi)始，其逐步退出了三四線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，先后剝離了秦皇島的遠(yuǎn)洋海世界、杭州遠(yuǎn)洋大河宸章及上海遠(yuǎn)洋香奈印象等多個(gè)毛利相對(duì)較低的項(xiàng)目，而逐步聚焦于一二線城市。2015年開(kāi)始真正邁開(kāi)了轉(zhuǎn)型的步伐，過(guò)去的一年，寶億萊家居飾品，遠(yuǎn)洋的在資本及資產(chǎn)運(yùn)作方面也是動(dòng)作頻頻，各大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型全力推進(jìn)，15年底遠(yuǎn)洋億家物業(yè)遞交新三板掛牌申請(qǐng)；健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)“海醫(yī)匯”首個(gè)醫(yī)療診所在京揭幕，16年3月與中國(guó)華融簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議并認(rèn)購(gòu)中國(guó)華融股份，涉資約53億港元成為中國(guó)華融在香港聯(lián)交所H股IPO的最大基石投資者；位于北京第三家養(yǎng)老公寓開(kāi)業(yè) 推動(dòng)養(yǎng)老項(xiàng)目迅速擴(kuò)張；11月認(rèn)購(gòu)首創(chuàng)鉅大（1329.HK）定向增發(fā)股份，涉足國(guó)內(nèi)奧特萊斯產(chǎn)業(yè)。。。

　　雖然過(guò)去的幾年遠(yuǎn)洋的業(yè)績(jī)比較一般，不過(guò)目前來(lái)看，最差的都已經(jīng)過(guò)去了，公司的轉(zhuǎn)型方向也基本確定，2016年業(yè)績(jī)相比15年將有較大提升，根據(jù)中金的報(bào)告，公司在三、四線城市的去庫(kù)存即將結(jié)束，預(yù)計(jì)2016全年銷(xiāo)售額將達(dá)500億元左右。由于主要項(xiàng)目位于一二線城市，預(yù)計(jì)毛利率將小幅提升，預(yù)期核心凈利潤(rùn)在33.6億元左右，對(duì)應(yīng)目前約7倍市盈率并預(yù)測(cè)17財(cái)年將進(jìn)一步增長(zhǎng)。目前的土地儲(chǔ)備也非常優(yōu)質(zhì)，根據(jù)最新披露的2016年中報(bào)土地儲(chǔ)備達(dá)到約 20，353，000平方米，其中約 99%位於一、二線城市。

　　土儲(chǔ)優(yōu)異，背靠?jī)纱蟊ｋU(xiǎn)豪門(mén)，加之與華融的戰(zhàn)略合作關(guān)系，產(chǎn)業(yè)逐步轉(zhuǎn)型升級(jí)，相信相信遠(yuǎn)洋未來(lái)將會(huì)持續(xù)發(fā)力！

　　但兩大主要的問(wèn)題仍然不容忽視，首先處于轉(zhuǎn)型初期，資本開(kāi)支較大而所投項(xiàng)目未能迅速在賬面上體現(xiàn)利潤(rùn)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)壓力明顯。