中海地產：榜樣的力量

[導讀]中國房地產企業在香港資本市場掀起的一波并購、借殼潮，是一年多以來中國房地產行業持續的熱點。去年，萬科、招商、金地先后并購香港上市公司，今年，綠地、萬達亦邁出同樣的步伐。

中海雍城世家 均價（元/平）： 18000 元 開發商：寧波中海和協置業發展有限公司

中國房地產企業在香港資本市場掀起的一波并購、借殼潮，是一年多以來中國房地產行業持續的熱點。去年，萬科、招商、金地先后并購香港上市公司，今年，綠地、萬達亦邁出同樣的步伐。這些行業巨頭的重大戰略性發展舉措，正是在學習、效仿中海地產在2010年對蜆殼電器（00081.HK，已更名為中海宏洋）的并購。

中海地產作為榜樣的力量遠不止于此，盡管在規模上遜于萬科，但萬科總裁郁亮多次強調要向中海學習。向中海學習，不僅是因為中海地產一直保持行業利潤第一，更因為“工科中海”對房地產全業務鏈的精益管控能力。

連續十年入選中國藍籌地產企業的中海地產，是中國房地產行業值得學習的榜樣。

并購整合與跨越式發展

中海地產開創了中資房地產上市公司并購同行上市公司的先河，并購后的三年，中海宏洋的跨越式發展，點燃了眾多內地房企對港股市場并購的熱情。

完成并購后3年左右的時間，中海宏洋從不足10億的年度銷售額，躍升至2012年的135億港元，承繼了中海地產卓越的績效管控能力，中海宏洋2012年凈利潤達到24億港元。中海宏洋由此前一家聲名低微的上市公司，進入中國房地產行業前20強。經營業績的高速增長得到了資本市場的高度認同，并購以來，中海宏洋的市值增長了8倍多，達到目前的240億港元。而中海宏洋的土地儲備亦由并購前的約230萬平方米，增長至目前的超過1000萬平方米。今年前5個月，中海宏洋實現銷售合約額約66億港元，繼續保持強勁增長。

中海地產的并購激勵了內地實力房企的紛紛效仿。但眾多追隨者的并購，可能僅僅只是為了打通香港資本市場的融資通道，如萬科、招商地產、金地；或者是為了借殼上市，如綠地、萬達。中海地產并購的高明之處則在于三點：

其一，中海地產的并購是服務于企業戰略發展，而非為并購而并購。與眾多追隨其后而展開并購的內地房企不同，中海地產一直擁有中港兩地融資優勢，在香港資本市場深耕20余年，中海地產是首家獲得標普、穆迪給予投資評級的中資房企，兩大機構一直給予中海以中資房企最高的資信評級，并伴隨中海地產的業績增長而不斷提升。今年4月11日，穆迪將中國海外(00688.HK)發債人評級，由‘Baa2’級上調至‘BaA1’；4月22日，標普將中國海外無擔保優先債券的債務發行評級由“BBB”上調至“BBB+”。國際投資機構的認同，使得中海地產一直擁有行業領先的融資成本優勢，而有中國海外背書，中海宏洋亦獲得相應的融資優勢。

其二是并購對象的同業資產價值差異。并購之前的中海宏洋擁有約230萬平方米土地儲備及物業，寶億萊家居飾品，并購之后，中海地產高效的整合令其迅速產生極為可觀的效益，在并購完成的2010年，中海宏洋即實現凈利潤10億港元，2011年達到18億港元。而前述同行企業的并購，則因為并購對象的房地產存量資產過小，大多數僅僅獲得一個上市公司“殼”，其高速成長還需要很長的等待期。

其三是中海地產對并購對象清晰的定位與高效的協同發展。中海地產在并購之前主要致力于包括港澳在內的一、二線城市的發展，中海宏洋則定位于三線城市的發展。過去幾年，大量房企紛紛涌入四線城市，而去年又大規模退出。中海地產則一直未涉足四線城市，中海宏洋也是優選經濟實力強、人口基數較大的三線城市。這一市場波動，再次證明了中海地產對市場的前瞻性把握能力，以及對中海宏洋的精準定位。兩家上市公司的協同發展，中海地產既能確保在一二線城市獲得可觀的利潤，又能通過向三線城市的擴展，實現規模增長。

高效的團隊與精益的管控

多年以來，中海地產的效益創造能力獨步業內，引發同行研究并開始學習其在眾多方面的管理運營經驗，包括直接獵取中海的人才。

近幾年，眾多高負債運營、大規模擴張的房地產企業，開始主張中國房地產進入下半場，要精細化運營，而中海地產恰是行業精細化管控的標桿。以建筑起家的中海地產一直堅持精品戰略，成就了“工科中海”的市場口碑，這一優勢一直為競爭對手孜孜以求。中海地產一向以開發主流城市主流地段的精品著稱，過程管控的能力優勢進一步提升了產品價值。中海地產在產品背后的各個環節中，打磨雕琢：從買地投資、設計營銷、建筑施工到營銷策劃、售后服務與物業管理等房地產開發全過程的價值鏈體系，皆一一考量推演，精益管控。多年來，整體軟裝寶億萊家居飾品，中海地產的樓盤項目所獲的國際、國內專業獎項領先行業。2012年，中海地產旗下項目再獲8項詹天佑大獎，截至目前，中海地產獲得詹天佑大獎累計達50項（金獎29項、單項獎21項），中國建筑(3.12,-0.10,-3.11%)工程魯班獎7項，國際地產獎12項，產品品質持續保持領先。

專注于中國主流城市的精品，為中海地產拓展了價值創造的空間。而就內部運營管理而言，軟裝設計家居產業鏈，中海地產在成熟、規范的香港市場浸淫多年的經驗，成就了嚴謹、審慎、規范的公司治理，由此而衍生的一系列管理經驗與原則，整體軟裝寶億萊家居飾品，通過高效的管理團隊，寶億萊家居飾品，因適應市場且嚴謹的執行，確保了中海地產穩健的高速增長。業內已經熟知，中海地產堅持穩健的財務管控，嚴格控制借貸比率，確保充裕的現金流，在高潮時能抓住機遇順勢而上，在低潮時則能穩健經營；中海地產的成本控制能力一直為行業羨慕，依托完善的集中采購管理與信息化管控平臺，中海地產的管理費用、營銷費用一直保持業內最低水準。

擁有眾多運營管理經驗與優勢的中海地產，過去十年的年均凈利潤復合增長率超過40%，這一指標在業內首屈一指。今年1-5月，中海地產的經營業績繼續強勁增長，累計實現銷售合約額648億港元（約合人民幣512億元），已完成全年銷售目標的六成以上，穩居行業前三名。

企業的運營管理優勢的締造，歸根結底是人才優勢。正如標普的分析師陸楓所說：“中國海外比其同行更能經受市場波動期的考驗，該公司業務增長穩定，擁有強勁的業務執行能力。”標普表示：我們對中國海外的企業風險狀況評估“滿意”。

但事實上，直接的效仿與學習還不夠，眾多競爭對手直接瞄準中海地產的人才。多年前有專門針對中海人才的“海盜計劃”，如今，被獵取的中海地產人才，已分布于眾多實力房企。人才流失，是中海地產必須不斷面對的挑戰。