2017年地產基金新玩法：躺著掙錢的時代結束了

　　聊起過去這一年，某央企旗下的房地產私募股權基金的負責人王某說“2016年是110米跨欄，障礙一個接著一個。”“930”房地產調控新政實行后，房地產基金能拿到的錢越來越少，能投的項目也越來越少了。“我們三分之二的規模是明股實債，但明股實債的監管約束也越來越多，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，2017年必需尋找新出路。”他說。

　　躺著掙錢的時代停止了

　　從前兩年房地產行情大好時，寶億萊家居飾品，地產基金幾乎能夠說是躺著掙錢。隨著房地產市場降溫，加之各種給房地產輸血的資金通道被堵死，業內人士預計2017年地產基金要做好過苦日子的準備。

　　長城證券研報表示，從2014年9月30日至2016年9月30日,真人棋牌游戲，經過四次房地產寬松政策，房地產行業的需求被全面激活。自2015年4月最近一循環暖以來，房價已經走出持續16個月環比上漲的行情，軟裝設計家居產業鏈，同期理財產品的年化收益以及10年國債到期收益率也在不斷下降。

　　房價上漲預期強烈，而其它渠道的收益在不斷走低。在此雙重因素影響下，房地產基金一方面資金本錢下降，另一方面收益卻隨著房價預期走高，錢賺得盆滿缽滿。

　　“過去兩年大家微微松松就能掙錢，沒有人會去想創新。”長富匯銀總裁魏偉在接收記者采訪時說。

　　多家券商、房地產研究機構表示，這種躺著掙錢的時代結束了。長城證券認為2017年地產基金要準備過冬了。戴德梁行北中國區研究主管魏東以為，預計明年前三個季度，房地產行業會比較艱苦，房地產行業的困境會迅速傳導到地產基金。由于拿不到地難以動工，加上調控收緊，房價下調，預計許多小房企情形更不妙。這些小房企會拉下一部分地產基金。

　　除了樓市傳導效應，2016年出臺的稅收、監管辦法也令房地產基金生存空間變小。2016年3月先是營改增，房地產基金里固定收益投資收入應征稅率回升;接著10月銀監會叫停銀行理財進入房地產范疇;最近基金業協會結束為部分城市房地產開發項目輸血的資管方案備案。幾回三番下來，房地產基金的生存空間已經非常狹窄。

　　新法出海

　　在剛剛結束的政府經濟工作會議上，政府調控房地產行業的決心顯而易見。隨著調控滲入到房地產項目資金鏈的各個環節，業內人士預計2017年房地產基金的日子將不好過。房地產基金紛紛策劃出路，有的準備揚帆出海，有的調整投資構造轉開發為存量。

　　上述央企旗下房地產私募股權基金負責人王某坦承，目前這個時點出海的確有點尷尬。2017年美聯儲加息預期晉升，人民幣貶值壓力增加，外匯管制趨緊，出去越來越不容易。更重要的是，布局海外房地產退出是個困難。固然美國資本市場有完善的退出機制，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，但對中國基金來說存在法規、稅收等方面障礙，寶億萊家居飾品，要找到適合的退出渠道并不輕易。不外有科技達人支招，可以把房地產項目放到區塊鏈上向寰球發布。

　　在位于望京的某個結合辦公空間里，嚴志捧著電腦跟記者說明什么是區塊鏈。

　　嚴志所在的公司瑞資通正在嘗試一個全新的房地產投資項目，應用區塊鏈向全球發布REITS。區塊鏈大熱疊加房地產投資窘境催生了“區塊鏈+房地產”這一新型的房地產投資方式。

　　嚴志介紹他們正在打造樹立在實名制區塊鏈上的REITS資產交易平臺。這個交易平臺和傳統交易所完全不同。它不是由統一的機構來進行記賬和結算，而是運用散布式賬本技巧，以去中心化的方式來記賬。未來交易平臺上所有產品，所有業績都是完全透明無法作假的。基于區塊鏈全球連通的特色，交易可以在全球任何一個數字資產交易所里進行。區塊鏈帶來的全球流暢性為海外地產項目退出供給方便。

　　戴德梁行北中國區研究主管魏東表現，目前出海除了外匯管制收緊外，與國內迥異的美國樓市則是另一重危險。中泰證券研報顯示，從1890年到2016年，美國房地產指數累計收益只有18.97%，并未能跑贏通脹。即使斟酌人民幣貶值因素，投資美國房地產項目也不是旱澇保收。

　　有報道稱最近監管層叫停為向部分城市的房地產項目輸血的資產治理打算備案。業內人士表示，這則消息可能強迫一部離開發型的地產基金從開發改成存量，而存量之中，不良資產處理是個風口。據統計，目前國內的不良資產的市場規模達數十萬億元，這也許是下一個“金礦”。