保利地產的基金生意：5年管理規模增長近7倍

　　[摘要] 11月25日，保利房地產（集團）股份有限公司發布公告稱，軟裝設計家居產業鏈，保利（天津）股權投資基金管理有限公司擬發起設立保利利民（天津）股權投資基金合伙企業（有限合伙），基金規模達3億元。

　　時代周報記者 胡天祥 發自廣州

　　在當下信托機構紛紛收緊地產業務的大背景下，私募基金則開始反其道而行之。

　　11月25日，保利房地產（集團）股份有限公司（以下簡稱“保利地產”）發布公告稱，保利（天津）股權投資基金管理有限公司擬發起設立保利利民（天津）股權投資基金合伙企業（有限合伙），基金規模達3億元。其中，保利地產作為有限合伙人將出資1億元。

　　保利地產在公告中提及，上述基金成立是為投資于貧困地區資源開發利用、產業園區建設、新型城鎮化發展等。

　　近年來，保利地產在房地產金融方面的布局愈發大刀闊斧。除成立上述基金外，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，保利地產于2010年6月聯合中信證券成立信保（天津）股權投資基金管理有限公司（以下簡稱“信保基金”），并于2015年末成立保利（橫琴）資本管理有限公司（以下簡稱“保利資本”）。同年，保利地產還與太平洋人壽共同組建國內首只養老產業基金。

　　上述基金中，尤以信保基金最為神秘。這家連官網都沒有的基金公司雖然成立已六年之久，但外界對其內部運作仍知之甚少。信保基金幾乎將所有資金都投向保利地產旗下的項目。其慣用手法是由基金管理公司與保利地產聯合拿地，再由基金管理公司引入基金接盤所占股權，進行后續的資金提供。

　　這樣的深度合作，讓信保基金在短短幾年時間內迅速成長為中國最大規模的基金管理公司。

　　保利地產選擇信保基金進行大范圍的合作，但在保利地產的規劃中，信保基金并不僅僅是一個輸血源。

　　信保基金總經理岳勇堅指出，我們確定是把它作為一個產業來做，而不是保利的融資平臺或者第二財務部，“兩大股東持股比例完全對等，確保了整個機構和整個決策是能夠完全獨立于地產商的，不能有一些利益輸送、關聯交易，來損害投資人的利益”。

　　輸血保利

　　聯手私募基金拿地、拓展項目，并在開發前期就引入基金，這種過去并不多見的方式，在保利地產的運作中屢見不鮮。

　　2010年，信保基金成功募集超過24億元的資金規模。此后，寶億萊家居飾品，信保基金便迅速向保利地產旗下的南京保利紫晶山、武漢保利中央公館、沈陽保利香檳花園等項目投入20.08億元，其中股權投資2.95億元，債權投資17.13億元。

　　在時代周報記者獲取的一份信保基金股權投資表中顯示，2012年6月，信保基金投資1.1億元至保利（德陽）實業；7月，投資6000萬元至襄陽某房地產項目；9月，投資1.2億元至廣州某商品住宅項目；10月，投資3億元至江門保利宏鑫房地產。2013年1月，投資1.6億元至海南某旅游地產項目。.

　　更多的合作體現在拿地上。

　　2012年3月份， 保利地產全資子公司保利華南實業有限公司（以下簡稱“保利華南”）聯合信保基金以18.7億元競得佛山市佛山新城一商住地塊。同年，保利華南還和信保基金競得江門市濱江新區一地塊，成交總價12.41億元。

　　2012年10月初，保利地產旗下上海保利建錦房地產有限公司聯合信保基金，以45億元競得上海徐匯區濱江地塊，一舉創造當年上海新總價紀錄。時代周報記者發現，在保利地產2016年上半年房地產項目匯總表中，濱江地塊已開發為上海保利西岸項目，項目計劃投資83.23億元，保利地產擁有項目權益51%。至于另外49%的項目權益方，保利在年報中并未透露更多細節。

　　2013年6月，保利地產以14.55億元競得北京通州運河核心區項目，信保基金則通過中信證券設立資產管理計劃，募集資金6億元投向該項目，基金門檻收益率8%。據悉，寶億萊家居飾品，該項目由保利地產北京公司與基金按65:35的股權比例進行合作。

　　除了直接競標地塊外，信保基金還將觸角延伸至旅游地產開發領域。2012年10月30日，保利地產成都公司、信保基金、四川遂寧市河東新區管委會三方簽署合作協議，擬投資55億元在遂寧市打造中華養生谷生態國際度假區。在保利地產2016年上半年房地產項目匯總表中，遂寧保利江語城與遂寧保利養生谷項目分別計劃投資16.91億元、11.34億元，保利地產均擁有上述兩個項目權益51%，其他權益方同樣未披露。

　　上述的合作方式，降低了保利地產所得土地權益的比例。在2009年信保基金尚未成立前，保利地產多為獨立拿地，其2009年新拓展項目中，絕大多數擁有100%權益。自信保基金成立后，這種情況發生了改變。在2012年新拓展30余個項目中，有近15個項目，保利應占比例權益在60%以下。2013-2015年，保利地產新增權益容積率面積分別為1321 萬平方米、 861 萬平方米、997萬平方米，權益比例分別為 72.3%、 69.9%、76%。

　　億翰智庫上市公司房地產研究中心副主任張化東表示，通過利用私募基金，開發商的平均負債杠桿可以提高將近一倍。隨著負債杠桿的提升，房地產企業的凈資產收益率也能得到大幅提高。

　　2010-2015年，保利地產攤薄凈資產收益率分別為16.56%、18.52%、19.86%、20.76%、19.87%、17.26%，遠高于行業平均水平。根據Wind數據顯示，截至2016年9月底，A股136家上市房企平均凈資產收益率不足8%。

　　發展迅猛

　　2010年6月，保利地產聯合中信證券成立信保基金，現注冊資本達1億元人民幣，保利地產持股40%。

　　業內質疑，信保基金更像是開發商(保利)的現金牛。但在岳堅勇看來，兩大股東持股比例完全對等，確保了整個機構和整個決策完全獨立于地產商。

　　即便如此，信保基金的主導權還是在保利地產手中而非中信證券，這意味著該基金屬于地產商主導的基金，不同于金融主導基金。

　　在信保基金主要任職人員一欄中，時代周報記者發現，信保基金現任董事長劉平曾任保利地產董事、副總經理，現任總經理岳勇堅曾任保利地產董秘，原保利地產財務總監周東利任該公司董事。在其股東一欄中，保利地產前董事長李彬海出資400萬元，岳勇堅出資150萬元。

　　協縱策略管理集團董事黃立沖告訴時代周報記者，很多時候這些基金的管理層都是從房地產公司內部直接調過去，只有這樣才能更好控制基金的GP（一般合伙人），“但理論上，這個基金應該獨立運營，否則便沒辦法更好地對投資保利地產的股東負責”。

　　據媒體報道，信保基金除發起人是保利地產外，其認購人也主要以保利地產集團內部人士為主，從根本上講，信保基金和保利地產的利益其實是一致的，保利地產對投資的項目會擁有完全主導權。根據保利地產年保顯示，公司對信保基金的表決權比例為80%。

　　保利地產董秘黃海曾表示，在合作過程中，基金公司扮演的是財務投資人角色，并不直接參與項目具體開發管理。黃海還透露，信保基金投資的絕大多數項目都是和保利地產合作。

　　背靠大樹好乘涼。在地產基金普遍缺少優質項目的大背景下，信保基金的發展速度令人驚奇。