劉曉博：樓市，3個(gè)鮮為人知的秘密

來(lái)源：中國(guó)基金網(wǎng)

最近幾天，媒體上關(guān)于深圳樓市“見(jiàn)頂回落”的報(bào)道多了起來(lái)。我前兩天也從資金角度做了分析，認(rèn)為9月份有千億級(jí)別的炒樓資金撤離了深圳樓市。因?yàn)?月份深圳“金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額”突然減少了超過(guò)4000億。

深圳是這輪樓市“局部牛市”的“領(lǐng)漲股”，深圳樓市短期見(jiàn)頂將對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響呢？要說(shuō)清這個(gè)問(wèn)題，就需要搞懂3個(gè)重要概念。很多人，包括房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，都沒(méi)有真正搞清楚這3個(gè)“秘密”。

概念一：美元頂

當(dāng)我們說(shuō)樓市見(jiàn)頂?shù)臅r(shí)候，是需要有一個(gè)精準(zhǔn)的定義的。比如，寶億萊軟裝設(shè)計(jì)，它是美元計(jì)價(jià)之下的“見(jiàn)頂”，還是人民幣計(jì)價(jià)下的“見(jiàn)頂”。如果是人民幣計(jì)價(jià)，那么是“購(gòu)買力”概念下的見(jiàn)頂，還是表面價(jià)格上的見(jiàn)頂？

從中短期來(lái)看，中國(guó)中心城市的房?jī)r(jià)存在一個(gè)“美元頂”。或者說(shuō)，在2016年9月30日之前，北上廣深的房?jī)r(jià)很有可能在以美元計(jì)價(jià)上，創(chuàng)出一個(gè)高點(diǎn)，而且是未來(lái)幾年內(nèi)難以超越的。

為什么是“2016年9月30日之前”？這是國(guó)際貨幣基金組織(IMF)給人民幣預(yù)留的，正式納入SDR的一個(gè)預(yù)備期。也就是說(shuō)，寶億萊軟裝設(shè)計(jì)，如果在11月份人民幣納入“特別提款權(quán)”(SDR)一籃子貨幣的申請(qǐng)獲得通過(guò)，也要在2016年9月30日之后才能真正“夢(mèng)想成真”。這個(gè)預(yù)備期有多重含義，比如讓其他國(guó)家、投資機(jī)構(gòu)做好準(zhǔn)備之類的，寶億萊家居生活館，當(dāng)然還有一個(gè)含義：希望在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)之前，讓人民幣匯率得到市場(chǎng)的檢驗(yàn)。

因?yàn)槿嗣駧偶{入SDR的一個(gè)重要條件，是增加可兌換度，或者叫可自由使用程度。這將帶來(lái)人民幣匯率的貶值壓力。事實(shí)上，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)為，未來(lái)2年人民幣可能會(huì)貶值10%到15%。人民幣的貶值壓力，將加速國(guó)內(nèi)樓市的見(jiàn)頂。當(dāng)然，這是這算成美元價(jià)格的見(jiàn)頂。

概念二：人民幣頂

對(duì)于絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，他們更習(xí)慣用表面價(jià)格來(lái)評(píng)判樓市有沒(méi)有見(jiàn)頂。比如當(dāng)我們說(shuō)2015年某個(gè)城市的房?jī)r(jià)是2005年10倍的時(shí)候，我們沒(méi)有考慮過(guò)購(gòu)買力的問(wèn)題。實(shí)際上，考慮到人民幣貶值因素，開(kāi)家居飾品店，房?jī)r(jià)可能只上漲了2到3倍。

對(duì)于一線城市樓價(jià)來(lái)說(shuō)，如果以人民幣計(jì)價(jià)，很難見(jiàn)頂。為什么？第一，人民幣廣義貨幣M2增速仍然比GDP增速快6個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)更多的錢來(lái)追逐一定量的財(cái)富的時(shí)候，當(dāng)然會(huì)出現(xiàn)物價(jià)上漲。中國(guó)樓市供應(yīng)量雖然過(guò)剩，但一線城市中心區(qū)的普通住宅仍然是稀缺的。第二，國(guó)家仍然需要通過(guò)一線城市不斷打破樓市天花板，拉動(dòng)全國(guó)樓市增長(zhǎng)，最終確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

所以，從人民幣計(jì)價(jià)角度看，中國(guó)樓市很難見(jiàn)頂。如果出現(xiàn)見(jiàn)頂跡象，也會(huì)誘發(fā)央行新的寬松的貨幣政策。

概念三：M2增速

所謂M2(廣義貨幣)，是由流通中的現(xiàn)金、企業(yè)存款、居民儲(chǔ)蓄存款、非存款類金融機(jī)構(gòu)在存款類金融機(jī)構(gòu)的存款、住房公積金存款、證券公司客戶保證金等構(gòu)成。它的增速，是觀察通脹的重要指標(biāo)。老百姓常說(shuō)的印鈔速度，其實(shí)就應(yīng)該是這個(gè)指標(biāo)。

1999年年底的時(shí)候，中國(guó)的M2總量是12萬(wàn)億。2015年9月，M2總量增長(zhǎng)到了136萬(wàn)億元(總量超過(guò)了美國(guó))。也就是說(shuō)，16年增長(zhǎng)了11倍還多。這就是說(shuō)我常說(shuō)的“印鈔票的時(shí)代”，“過(guò)多的錢”推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷飆升，在明顯的財(cái)富效應(yīng)下，中國(guó)人瘋狂買房，由此帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。

在這10多年里，M2年增速往往在17%左右，個(gè)別年份達(dá)到27.7%。也就是說(shuō)，中國(guó)貨幣政策一直處于寬松狀態(tài)，不斷給企業(yè)加杠桿。直到2011年以后，才逐步降低到14%以內(nèi)。M2增速下降，是經(jīng)濟(jì)減速的重要原因。但M2如果仍然保持高速增長(zhǎng)，則經(jīng)濟(jì)將會(huì)因?yàn)檫^(guò)熱而崩潰。

M2增速在過(guò)去10多年是左右房?jī)r(jià)的決定性因素，寶億萊軟裝設(shè)計(jì)，未來(lái)也是。只不過(guò)，它的瘋狂增長(zhǎng)期結(jié)束了，未來(lái)是一個(gè)理性增長(zhǎng)期。2014年以來(lái)，央行一直很有節(jié)制低控制M2增速，不到萬(wàn)不得已不輕易放水。

但M2增速快過(guò)GDP幾個(gè)百分點(diǎn)的情況，在未來(lái)10年內(nèi)都很難改變。這意味著在通脹的推動(dòng)下，大中城市“有用的房子”的房?jī)r(jià)，都會(huì)溫和上漲。想下跌，將變得有點(diǎn)困難，除非出現(xiàn)金融危機(jī)。

結(jié)論：

如果以人民幣計(jì)價(jià)，一線城市房?jī)r(jià)仍然有明顯的上漲空間，而且在M2增速快過(guò)GDP增速5到6個(gè)百分點(diǎn)的大背景下，很難見(jiàn)頂。但如果以美元計(jì)價(jià)，一線城市房?jī)r(jià)可能在未來(lái)一年里階段性見(jiàn)頂。