寶億萊軟裝地產：實際負利率周期開啟 利好房地產銷售

地產：實際負利率周期開啟 利好房地產銷售

[摘要]

行業近況央行宣布金融機構一年期存貸款基準利率下調0.25個百分點，同時下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，10月24日起開始生效。

評論實際負利率可能導致銷售超預期。此次央行降息0.25個百分點標志實際利率進入“負利率”時代（一年期存款利率下調至1.5%，家居飾品加盟，低于當前1.6%的CPI漲幅）。我們預計此次“負利率”時代將持續很長一段時間，寶億萊家居飾品軟裝生活館，因為貨幣寬松仍在繼續。

根據歷史經驗，進入“負利率”時代后，通常房地產銷量會出現20~40%的同比增幅。因此，寶億萊軟裝配飾，我們預計4季度銷量有望超預期（之前預計10月銷量有望同比增長10%，11月和12月銷量同比增長0%）。

預計不會改變房地產政策寬松趨勢，即使一線、二線城市銷售均價上揚。受實際負利率刺激，我們預計一線和二線城市銷售均價有望繼續攀升，給房地產政策進一步寬松帶來壓力。但我們同時認為，在宏觀經濟走出泥潭之前，房地產政策寬松趨勢不會改變。政策儲備包括：1）進一步下調首付比例；2）降低或免除二手房交易稅；3）抵押貸款利息允許用來抵稅；4）降低開發商稅收負擔。

支付能力進一步增強。利率下調0.25個百分點可將實際按揭利率降低至4.41%（基準利率打九折），接近2009年的歷史低位（4.16%）。過去一年利率累計下調165基點，一所面積100平米、貸款期限30年的住房每月還款額已經減少15%至2,461元，或家庭可支配收入的34%（之前為40%）。繼首付比下調（從30%下調至25%）導致首付款占平均家庭儲蓄的比例從118%降低至98%后，降息將進一步增強支付能力。

估值與建議最近兩個月房地產板塊估值反彈22%之后，現在的37%凈資產折扣和8.2倍2015年市盈率仍然具有吸引力，并低于歷史平均的34%和8.5倍市盈率。我們預計持續的政策寬松以及銷售增勢有望觸發價值重估。開發商中看好世茂、華潤臵地以及中國海外發展，開家居生活館，地產服務提供商中推薦搜房網。

風險宏觀經濟下滑；銷售增長低于預期。

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