寶億萊時(shí)代地產(chǎn)押注舊改4年業(yè)績(jī)翻十倍 先租模式存風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)“先租”模式潛存風(fēng)險(xiǎn)

四年業(yè)績(jī)翻十倍 時(shí)代地產(chǎn)押注舊改的危與機(jī)

王小明

2月9日，家居飾品加盟，總部位于廣州的時(shí)代地產(chǎn)公布了內(nèi)房股2014年首份年報(bào)。公告顯示，時(shí)代地產(chǎn)報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)合同銷售額152億元，同比2013年的111億元增長(zhǎng)38%，開(kāi)家居生活館，從2010年的14.66億元銷售收入增長(zhǎng)10倍至現(xiàn)在的152億元，時(shí)代地產(chǎn)僅用了4年的時(shí)間。

作為深耕珠三角的區(qū)域型房企，時(shí)代地產(chǎn)的快速擴(kuò)張與其快速的項(xiàng)目并購(gòu)以及介入廣州舊改獲取低成本土地不無(wú)關(guān)系，其在廣州區(qū)域的不少項(xiàng)目均通過(guò)舊改方式獲得，當(dāng)前仍有20多個(gè)舊改項(xiàng)目處于洽談中。

在不少行業(yè)人士看來(lái)，通過(guò)舊改獲得土地的成本優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)，但其中潛在的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視，尤其是佳兆業(yè)危機(jī)之后，舊改項(xiàng)目帶來(lái)的不確定性更為明顯，上市之后正處于規(guī)模快速擴(kuò)張期的時(shí)代地產(chǎn)如何規(guī)避“佳兆業(yè)式”的危機(jī)？

并購(gòu)擴(kuò)展的模式

2013年底才完成上市的時(shí)代地產(chǎn)，是近年來(lái)廣東地區(qū)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最快的房企之一。根據(jù)該公司向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》提供的資料顯示，2010年到2013年期間，其物業(yè)銷售收入分別達(dá)到14.66億元、30.9億元、94.43億元，加上2014年實(shí)現(xiàn)的152億元銷售收入，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了驚人的80.7%，遠(yuǎn)超一般的成長(zhǎng)型房企。

作為區(qū)域型房企，時(shí)代地產(chǎn)所布局的城市卻十分有限，廣東省外僅有湖南長(zhǎng)沙一個(gè)項(xiàng)目，其余都集中在珠三角地區(qū)的廣州、佛山、中山、珠海、清遠(yuǎn)等5個(gè)城市，寶億萊家居飾品，截至2014年底，其總土地儲(chǔ)備規(guī)模也僅943萬(wàn)平方米。

在規(guī)模有限的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)，這在如今的房地產(chǎn)領(lǐng)域甚為少見(jiàn)，時(shí)代地產(chǎn)依賴的是其快速的項(xiàng)目并購(gòu)能力，以及介入城市舊改來(lái)規(guī)避與行業(yè)龍頭的直接PK。梳理時(shí)代地產(chǎn)的歷史可以發(fā)現(xiàn)，正是通過(guò)大手筆并購(gòu)項(xiàng)目公司和參與舊城改造，時(shí)代地產(chǎn)才得以在華南市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟。

時(shí)代地產(chǎn)的前身是創(chuàng)立于1999年的翠逸地產(chǎn)，這家由時(shí)代地產(chǎn)創(chuàng)始人岑釗雄與執(zhí)行董事之一關(guān)建輝創(chuàng)立的項(xiàng)目公司，當(dāng)時(shí)通過(guò)開(kāi)發(fā)翠逸家園項(xiàng)目，而進(jìn)入廣州住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。

2000年3月，岑釗雄創(chuàng)辦了香港時(shí)代投資，2001年5月，香港時(shí)代投資與獨(dú)立第三方廣州百潤(rùn)置業(yè)有限公司聯(lián)合成立了中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)——時(shí)代集團(tuán)，一直到2007年7月廣州百潤(rùn)置業(yè)退出，時(shí)代集團(tuán)成為外商獨(dú)資企業(yè)。

隨著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展與擴(kuò)大，2007年開(kāi)始，岑釗雄開(kāi)始通過(guò)收購(gòu)擴(kuò)張。其中包括：收購(gòu)中山凱旋并開(kāi)發(fā)時(shí)代白朗峰項(xiàng)目，進(jìn)入中山住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)；通過(guò)收購(gòu)珠海中珠，開(kāi)發(fā)時(shí)代廊橋(珠海)項(xiàng)目，進(jìn)入珠海住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)；通過(guò)開(kāi)發(fā)佛岡石聯(lián)項(xiàng)目，進(jìn)入清遠(yuǎn)市住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。

2011年，時(shí)代集團(tuán)又通過(guò)收購(gòu)佛山捷豐力及深圳金海地，開(kāi)始進(jìn)入湖南長(zhǎng)沙住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，并間接持有長(zhǎng)沙玫瑰園項(xiàng)目50%的股本權(quán)益。

截至2013年9月上市前夕，時(shí)代地產(chǎn)在上述6個(gè)布局城市已經(jīng)擁有了28個(gè)處于各開(kāi)發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目，其中廣東省就占了27個(gè)，包括廣州10個(gè)、佛山6個(gè)、珠海6個(gè)、清遠(yuǎn)3個(gè)及中山2個(gè)，上述28個(gè)項(xiàng)目總地盤面積約432.83萬(wàn)平方米，總建筑面積約1127萬(wàn)平方米。

轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)介入舊改

但項(xiàng)目并購(gòu)只是時(shí)代地產(chǎn)規(guī)模快速增長(zhǎng)的必要條件，在盈利能力上，時(shí)代地產(chǎn)更多依賴的是低成本所獲取的土地。2014年，通過(guò)公開(kāi)交易市場(chǎng)和城市改造項(xiàng)目，時(shí)代地產(chǎn)新增了9宗土地儲(chǔ)備，對(duì)應(yīng)新增的建筑面積為109萬(wàn)平方米，平均土地成本僅約2870元/平方米，同期，其項(xiàng)目銷售均價(jià)則達(dá)到了10900元/平方米。

“時(shí)代地產(chǎn)單位土儲(chǔ)成本很低，項(xiàng)目位置也較好，受惠于較低的土地成本及未來(lái)繼續(xù)收購(gòu)舊區(qū)改造項(xiàng)目，其毛利率可維持在30%左右。”評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)認(rèn)為，通過(guò)舊改獲得低成本的土地有助于時(shí)代地產(chǎn)穩(wěn)定的盈利表現(xiàn)。

事實(shí)上，在時(shí)代地產(chǎn)上市前后，其一直對(duì)廣州舊改市場(chǎng)保持極高的關(guān)注度。2012年12月，時(shí)代集團(tuán)收購(gòu)了一家名為廣州至德的企業(yè)，廣州至德主要通過(guò)旗下的至德科技、廣州廣德昌在內(nèi)的附屬公司在廣州的城中村經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)。通過(guò)該筆收購(gòu)，時(shí)代地產(chǎn)獲得了城中村中的若干租賃樓宇，并將其翻新并轉(zhuǎn)租與外部租戶。

這筆收購(gòu)當(dāng)時(shí)并不引人注意，但事實(shí)上這卻是時(shí)代地產(chǎn)介入廣州舊改的一招妙棋：由于歷史原因，廣州大多數(shù)位于城中村的建筑缺少所有權(quán)證，作為“三舊改造”政策的一部分，廣州市政府近年啟動(dòng)了相關(guān)改革，以解決城中村相關(guān)建筑及地塊的所有權(quán)問(wèn)題。

通過(guò)收購(gòu)目標(biāo)公司介入城中村建筑的轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)，時(shí)代地產(chǎn)不僅獲得了穩(wěn)定的租金收入，還能在相關(guān)城中村改造中拿到“先入為主”的權(quán)力：截至2013年6月30日半年內(nèi)，時(shí)代地產(chǎn)的轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)產(chǎn)生的租賃收入已經(jīng)超過(guò)5000萬(wàn)元，并成功拿到了多個(gè)舊改項(xiàng)目的改造權(quán)。

“在廣州地區(qū)今年我們有7個(gè)項(xiàng)目將在年內(nèi)完成改造，總占地面積約75萬(wàn)平方米，另外還有20個(gè)城市改造項(xiàng)目已簽訂合作意向書，總用地面積約600萬(wàn)平方米。”時(shí)代地產(chǎn)方面向記者透露。

時(shí)代地產(chǎn)方面并不否認(rèn)介入轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)所帶來(lái)的業(yè)務(wù)協(xié)同性，“鑒于城中村的業(yè)務(wù)潛力，我們認(rèn)為透過(guò)轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的早期市場(chǎng)占有將使我們?cè)谖磥?lái)有關(guān)該城中村的潛在再開(kāi)發(fā)活動(dòng)中處于有利地位，此外還能給業(yè)務(wù)帶來(lái)穩(wěn)定的租金收入。”時(shí)代地產(chǎn)方面對(duì)記者表示。

開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng) 舊改難度不小

據(jù)時(shí)代地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)陳偉健透露，在公司2014年實(shí)現(xiàn)的152億元銷售中，有20%左右的銷售貢獻(xiàn)均來(lái)源于三舊改造項(xiàng)目，2015年時(shí)代地產(chǎn)的銷售目標(biāo)預(yù)期是165億元，預(yù)計(jì)仍將有20%跟三舊改造有關(guān)。

由于此前佳兆業(yè)因舊城改造項(xiàng)目被封盤而引發(fā)財(cái)政危機(jī)，市場(chǎng)普遍憂慮該類項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)在增加，對(duì)此，時(shí)代地產(chǎn)主席兼行政總裁岑釗雄表示，佳兆業(yè)事件屬于個(gè)別案例，時(shí)代地產(chǎn)對(duì)舊改業(yè)務(wù)并不特別擔(dān)心。“城市更新概念有利城市可持續(xù)發(fā)展，是國(guó)家鼓勵(lì)節(jié)約利用土地的必要方法，現(xiàn)在全國(guó)各地的舊改政策總體是一致的，未見(jiàn)有明顯的政治風(fēng)險(xiǎn)，時(shí)代地產(chǎn)不會(huì)因此停止舊城改造項(xiàng)目的拓展。”

但時(shí)代地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)卻并不小，該公司招股書的資料顯示，寶億萊家居飾品，2010年12月，時(shí)代地產(chǎn)就開(kāi)發(fā)位于廣州蘿崗紅衛(wèi)村的一幅土地(由四個(gè)社區(qū)組成)，與廣州紅衛(wèi)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社訂立一份為期6個(gè)月的合作協(xié)議。根據(jù)該合作協(xié)議，廣州紅衛(wèi)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社負(fù)責(zé)獲得政府及現(xiàn)有住戶的相關(guān)批準(zhǔn)，以及以項(xiàng)目公司的名義拆遷村中現(xiàn)有物業(yè)及重新安置村中現(xiàn)有住戶。只要項(xiàng)目公司履行其于合作協(xié)議項(xiàng)下責(zé)任并與相關(guān)土地主管當(dāng)局訂立土地出讓合同，時(shí)代地產(chǎn)就將對(duì)其進(jìn)行收購(gòu)取得土地使用權(quán)。

為此，時(shí)代地產(chǎn)向廣州紅衛(wèi)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社支付了500萬(wàn)元，協(xié)議書稱，如果因拆遷及重建計(jì)劃未獲得至少80%村民的同意，上述合作協(xié)議將予以終止。由于拆遷進(jìn)展并不順利，2011年6月，時(shí)代地產(chǎn)與廣州紅衛(wèi)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社在原合作協(xié)議基礎(chǔ)上簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議，將雙方合作協(xié)議的期限延長(zhǎng)至2014年6月。2012年9月13日，蘿崗區(qū)政府就兩個(gè)社區(qū)(紅衛(wèi)村一號(hào)社區(qū)及二號(hào)社區(qū))所處的部分土地(總地盤面積約為257600平方米)頒布了三舊改造計(jì)劃批文，在土地改造計(jì)劃同時(shí)取得90%村民的同意后，時(shí)代地產(chǎn)拿下了該項(xiàng)目。

岑釗雄還表示，寶億萊軟裝設(shè)計(jì)，“雖然項(xiàng)目周期長(zhǎng)難度大，但相信舊改是獲得長(zhǎng)期利潤(rùn)的合適方法，未來(lái)集團(tuán)還會(huì)提升舊改項(xiàng)目比重，預(yù)計(jì)2015年集團(tuán)的舊改項(xiàng)目在土儲(chǔ)中的比例會(huì)提升至10%左右。”