寶億萊上實(shí)發(fā)展謀劃互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn) 要玩輕資高PE?

北青網(wǎng)房產(chǎn)王娟娟

　　越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始探索“輕資產(chǎn)”模式，這之中包括老牌國有房企上實(shí)發(fā)展(600748.SH)。而上實(shí)發(fā)展探索“輕資產(chǎn)”的關(guān)鍵詞則是時(shí)下牛市火熱的“互聯(lián)網(wǎng)+”。

　　此前，上實(shí)發(fā)展向資本市場拋出60億元的定增方案，在這之中，包括以3億元募集資金收購龍創(chuàng)節(jié)能42.35%股權(quán)，同時(shí)向龍創(chuàng)董事長曹文龍定增2000萬股。而今日晚間該公司再次公告，下屬子公司將收購?fù)鯉r所持有的北京復(fù)方科技有限公司(下稱“北京復(fù)方”)3.75%股權(quán)。至此，從智慧節(jié)能到智慧醫(yī)療，上實(shí)發(fā)展借“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”向智慧城市生態(tài)系統(tǒng)探索的目的逐漸清晰。

　　“國企在很多方面被資本市場詬病，保守、步子邁不大，但上實(shí)算有很大突破，這次動(dòng)作密集，而且國資企業(yè)肯拿股權(quán)出來不容易。”一熟悉上實(shí)發(fā)展的國資分析師人士對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》如是評價(jià)。

　　收購龍創(chuàng)發(fā)力智慧節(jié)能

　　據(jù)上實(shí)發(fā)展總裁助理胡文魄介紹，寶億萊軟裝設(shè)計(jì)，從決定收購到與龍創(chuàng)達(dá)成共識并做出一系列收購方案僅用了40天左右的時(shí)間。但收購龍創(chuàng)其實(shí)早有苗頭。“我們原來的兄弟公司現(xiàn)在的子公司上實(shí)創(chuàng)投此前手里就有龍創(chuàng)10%的股份，了解龍創(chuàng)在建筑智能節(jié)能方面的很有經(jīng)驗(yàn)。”他稱。

　　實(shí)際上，除收購?fù)馍蠈?shí)發(fā)展還將計(jì)劃使用募集資金中的2億元，用于對龍創(chuàng)節(jié)能增資。增資完成后，公司將坐擁龍創(chuàng)近70%的股份。在胡文魄看來，收購龍創(chuàng)節(jié)能股權(quán)是上實(shí)發(fā)展在智慧節(jié)能領(lǐng)域邁出的關(guān)鍵一步，開一家家居飾品店要多少錢>，龍創(chuàng)未來的市場空間不可小覷。

　　一房企高管對本報(bào)記者分析，房地產(chǎn)企建筑能耗確實(shí)很大，寶億萊軟裝設(shè)計(jì)，僅僅以上海的存量市場來看，寶億萊家居生活館，未來一年建筑節(jié)能改造的空間就在3000~4000億元。

　　而龍創(chuàng)節(jié)能正是致力于提高建筑的能源使用效率。據(jù)該公司總經(jīng)理曹文龍介紹，公司主要從事建筑設(shè)備(土建、裝修、墻電、廚電)運(yùn)營節(jié)能的咨詢、設(shè)計(jì)和工程服務(wù)，以及提供高端住宅、酒店的智能化物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用解決方案。目前主要合作地產(chǎn)商包括萬科、華潤以及香港的九龍倉。耳熟能詳?shù)捻?xiàng)目包括上海世博會中國館項(xiàng)目、廣州W酒店項(xiàng)目等。

　　從業(yè)績上來看，龍創(chuàng)2014年?duì)I業(yè)收入5.7億元，同比增52%;凈利潤4965萬元，同比增近28%。“目前我們手里的合同大概有13億元，訂單業(yè)績都不發(fā)愁。”曹文龍對龍創(chuàng)業(yè)績頗為自信。

　　值得一提的是，上實(shí)發(fā)展與龍創(chuàng)節(jié)能主要股東及管理層團(tuán)隊(duì)還簽訂了業(yè)績補(bǔ)償協(xié)議，收購?fù)瓿珊�，雙方約定如龍創(chuàng)節(jié)能2015至2017年度累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤20000萬元，將給予管理團(tuán)隊(duì)一定獎(jiǎng)勵(lì)，反之則由上述股東向上實(shí)發(fā)展予以現(xiàn)金補(bǔ)償。

　　終極目標(biāo)：智慧城市運(yùn)營

　　早在北京復(fù)方、龍創(chuàng)節(jié)能之前，上實(shí)發(fā)展其實(shí)就已在新產(chǎn)業(yè)方面有過多筆嘗試，包括投資譽(yù)德動(dòng)力、發(fā)起設(shè)立云圖科技等，據(jù)本報(bào)從上實(shí)發(fā)展獨(dú)家獲悉，上實(shí)發(fā)展未來有意借龍創(chuàng)節(jié)能的平臺成立3~5億規(guī)模的相關(guān)戰(zhàn)略并購基金，并購更多房地產(chǎn)上下游的“智慧概念”公司。

　　上實(shí)發(fā)展投資管理部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，如果龍創(chuàng)能夠達(dá)到預(yù)期業(yè)績目標(biāo)，那么上實(shí)發(fā)展還會在2~3年里繼續(xù)收購全國5~10家互補(bǔ)的企業(yè)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)協(xié)同、合作。

　　除了智慧節(jié)能領(lǐng)域，上實(shí)發(fā)展的智能服務(wù)還將涉及智慧家居、智慧辦公、智慧養(yǎng)老等方面，而該公司的終極目標(biāo)是希望從傳統(tǒng)的城市開發(fā)轉(zhuǎn)向智慧城市運(yùn)營，最基本的就是立足于互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)。

　　“我們希望從細(xì)分領(lǐng)域逐漸尋求突破，通過一個(gè)個(gè)垂直細(xì)分領(lǐng)域的落實(shí)，打造智慧城市的生態(tài)系統(tǒng)，爭取這些增值服務(wù)未來幾年內(nèi)能為公司貢獻(xiàn)三分之一的利潤。”上述負(fù)責(zé)人透露，未來公司收購動(dòng)作還將加大。

　　而對于公司目前的房地產(chǎn)主業(yè)，上實(shí)發(fā)展則意圖促進(jìn)現(xiàn)有住宅及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目升級換代，市場范圍也將有原來的輻射全國回歸到聚焦上海以及華東市場。“我們將由原來的單單賣房逐漸轉(zhuǎn)變到到，更多的是物業(yè)持有和管理。”胡文魄稱。

　　由具體項(xiàng)目來看，上實(shí)發(fā)展此前60億定增中部分募集資金用于投資青島國際啤酒城改造項(xiàng)目二三期工程，目的是推進(jìn)金融+文化地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā);而此前的崇明東灘養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)則是對準(zhǔn)的養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　輕資產(chǎn)高PE?

　　當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到成熟階段，行業(yè)競爭激烈、土地成本日漸高昂，堅(jiān)持原有的重資產(chǎn)模式，風(fēng)險(xiǎn)較高。

　　上述房企高管稱，開家居生活館，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場——白銀時(shí)代，簡單粗暴的“拿地賣房”模式已經(jīng)不可持續(xù)，行業(yè)相對飽和，利潤會越來越薄 。在此之下房企或如萬科一樣追求規(guī)模，或如碧桂園對準(zhǔn)細(xì)分市場，而另外一種就如上實(shí)發(fā)展，轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)”提升主業(yè)附加值來提高PE。

　　前文提到的國資分析人士指出，上實(shí)發(fā)展收購的龍創(chuàng)節(jié)能是時(shí)下熱門行業(yè)公司，A股可參考的公司是延華智能(002178.SZ),該公司目前的PE在百倍以上，比上實(shí)發(fā)展高出數(shù)倍。對比來看，未來上實(shí)發(fā)展PE翻倍不成問題。

　　上海一券商地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，此前上實(shí)發(fā)展60億元的定增將為公司降低財(cái)務(wù)成本和杠桿率。“有錢有項(xiàng)目”，對于上實(shí)發(fā)展來說可將企業(yè)規(guī)模再做大。而智慧城市則可以作為公司未來新的利潤增長點(diǎn)。但目前看，上實(shí)發(fā)展涉足的新產(chǎn)業(yè)尚無成熟的商業(yè)模式落地，更多地要等待公司未來做出具體的項(xiàng)目。

　　胡文魄也坦言，目前房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍智慧城市屬于新的探索，尚無成熟的落地的商業(yè)模式落地，但行業(yè)前景值得肯定。