浙江家居軟裝館萬科在“傷”言商 耗200億發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)

[導(dǎo)讀]三季度過后萬科依然是地產(chǎn)圈關(guān)注的焦點(diǎn)。

三季度過后萬科依然是地產(chǎn)圈關(guān)注的焦點(diǎn)。剛剛發(fā)布完三季報又接手凱雷旗下的上海中區(qū)廣場,“傷”與“商”成為了市場的關(guān)注點(diǎn),股權(quán)之爭讓萬科很受傷,同時,萬科的商業(yè)地產(chǎn)正在不知不覺中慢慢崛起。

“一哥”的面子

對于萬科而言剛剛過去的三季度并不快樂,被恒大超車,接下來的四季度萬科或許也很難受。

今年前三季度,萬科累計實(shí)現(xiàn)銷售面積1992.1萬平方米,銷售金額2629億元,同比分別上升38.1%和43.7%。其中,海外項(xiàng)目貢獻(xiàn)銷售面積1.5萬平方米,銷售金額14.9億元。業(yè)績基本與去年全年持平。

不過,恒大的業(yè)績更為亮麗,今年前三季度恒大累計銷售額已達(dá)到2805.8億元,不僅較去年同期大增117.9%,而且比去年全年2013億元的銷售額還多出了近四成。僅在9月當(dāng)月,恒大銷售額就達(dá)到475.2億元,同比增長323.6%。在銷售數(shù)據(jù)上,恒大已然超過萬科,而且差距達(dá)到176.8億元,能否在四季度扳回一局還是一個未知數(shù)。

對于作為多年“一哥”的萬科而言,“面子”很重要。在萬科三季報的闡述中多了一條,截至9月底,萬科合并報表范圍內(nèi)尚有2506萬平方米已售資源未竣工結(jié)算,合同金額合計約3063.7億元。按照萬科給出的官方解釋,意味著萬科尚有434.7億元未結(jié)款。

傷痛猶在

拋開房地產(chǎn)“一哥”的爭斗,萬科業(yè)績之下的傷痛依然存在,對于萬科而言在保證業(yè)績的同時,穩(wěn)定軍心更加重要。

在今年8月的中報發(fā)布會上,萬科董秘朱旭表示,股權(quán)事件以來,萬科業(yè)務(wù)拓展受到影響,物業(yè)中5個洽談合作項(xiàng)目因股權(quán)問題暫緩、變更或考慮終止合作;1家物流地產(chǎn)的合作方要求調(diào)整合作條款;多家境外基金和銀行暫緩了項(xiàng)目合作與貸款。同時萬科人力資源部門負(fù)責(zé)人表示,目前獵頭集中針對萬科員工挖腳的情況已經(jīng)非常嚴(yán)重。公司6、7月離職率也明顯提高,萬科今年上半年離職人數(shù)已經(jīng)達(dá)到去年全年的數(shù)量。在三季報中,萬科特別強(qiáng)調(diào)下半年公司以“穩(wěn)定隊伍”作為工作重點(diǎn),采取多種措施穩(wěn)定局面。

不過,對于萬科目前的狀況,資本市場的擔(dān)心猶在。標(biāo)準(zhǔn)普爾維持公司“BBB+”的信用評級,將公司的評級展望由“穩(wěn)定”降為“負(fù)面”;其后,穆迪也將公司的評級展望調(diào)整為負(fù)面。中誠信證券評估有限公司亦對公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變化的影響表示關(guān)注。公司將繼續(xù)加強(qiáng)與各類金融機(jī)構(gòu)的溝通,減少評級展望調(diào)整對公司融資可能帶來的影響。

同時,萬科的后續(xù)項(xiàng)目儲備依然不容樂觀。前三季度,萬科累計新增99個項(xiàng)目,按權(quán)益計算規(guī)劃建筑面積約1149.7萬平方米,平均土地成本為5043元/平方米。照此計算,前9個月萬科花在土地補(bǔ)倉上的費(fèi)用已近580億元。對此,朱旭表示:“隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控政策出臺,未來土地市場有望回歸理性,公司將繼續(xù)關(guān)注市場機(jī)會,積極探索多元化的項(xiàng)目獲取途徑,確保公司可持續(xù)發(fā)展需要。”截至9月底,萬科規(guī)劃中項(xiàng)目的權(quán)益建筑面積合計3331.1萬平方米。

押寶商業(yè)

對于萬科而言,穩(wěn)業(yè)績的同時轉(zhuǎn)型創(chuàng)新也變得十分重要。目前,萬科商業(yè)地產(chǎn)板塊正在迅速崛起,投入的資金與住宅的差距正在拉近。

10月28日,萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱,公司全資子公司萬科置業(yè)(香港)有限公司通過其全資子公司VCapitalLimited全資子公司CPlazaCo.Ltd.,收購了CentralPlazaHoldingCo.Ltd全資持有的CentralLandEstateLimited的全部股權(quán)。公告顯示,目標(biāo)公司的全資子公司ShanghaiCentralLandEstateLtd.(上海中區(qū)地產(chǎn)有限公司)持有一座位于上海黃陂北路中區(qū)廣場的100%權(quán)益,項(xiàng)目體量4萬平方米。雖然未透露具體金額,不過萬科將為境內(nèi)貸款協(xié)議項(xiàng)下的義務(wù)提供財務(wù)及風(fēng)險擔(dān)保。而此前凱雷收購該項(xiàng)目的成本為16.7億元。在今年8月21日,萬科H股披露了收購黑石集團(tuán)名下商業(yè)地產(chǎn)公司,并表示將通過成立投資基金,以128.7億元收購黑石集團(tuán)名下的商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團(tuán)96.55%股權(quán)以及MWREF公司。黑石集團(tuán)聯(lián)營公司所管理的基金持有印力集團(tuán)及MWREF大多數(shù)股權(quán)。去年12月10日,萬科置業(yè)香港全資子公司VCapitalLimited與李錦記全資子公司FOXTAILINVESTMENTSLIMITED合資成立公司BAYLINEGLOBALLIMITED,以57億元的價格收購瑞安房地產(chǎn)有限公司旗下的天地3號項(xiàng)目。

不足一年時間,萬科通過香港上市平臺耗費(fèi)近200億元發(fā)力商業(yè)地產(chǎn),按照郁亮的規(guī)劃,萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備,并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型,住宅與開發(fā)持有物業(yè)比為8:2。在告別了圍繞自身住宅項(xiàng)目服務(wù)的初期階段,萬科的商業(yè)地產(chǎn)正式開始走向市場化。

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