寶億萊軟裝：房地產市場一定會在未來幾個月冷下去，你相信嗎？

　　2016年的地產牛市來得猝不及防。

　　2015年末，全國房地產庫存量超過7億平方米，為歷史最高水平。當年12月的中央經濟工作會議，將房地產去庫存定位成結構性改革的五大工作之一。

　　實際上，2015年，局部地產市場已有回暖跡象。當年10月，深圳的新建住房交易量環比上升了38%。但就全國地產市場而言，天量庫存仍然是亟待解決的主要矛盾。作為國家統計局樣本的70個大中城市，當年12月中，49個城市的新建商品住宅價格同比下降。

　　僅僅9個月過去，上述數據發生了翻天覆地的變化，70個大中城市中，64個城市新建商品住宅價格同比上漲，63個城市相關價格環比上漲，多達11個城市的相關價格環比漲幅超過4%。

　　在實體經濟增長乏力的大背景下，整體軟裝寶億萊家居飾品，房地產市場的爆發既顯得突兀，又十分必然。盡管房地產業已不再被定調為中國經濟支柱產業，但長期以來，這個市場仍承載著激活GDP增長，調節經濟杠桿的作用。往往在經濟低谷時期，房地產市場會迎來一輪暴漲。2009年如是，2016年亦如是。

　　地產作為支點，撬動經濟發展的方法之所以行之有效，是因為中國房地產市場受政策影響巨大，一旦政策鼓勵，居民去往從之。同樣也是這個原因，一旦政策限制，購買力很快會被抑制。

　　自2016年9月30日以來，超過20個城市出臺房地產調控措施，房地產市場的去庫存之戰，硝煙漸息，取而代之的是去杠桿。

　　一個共識是，2016年房價暴漲背后，最有力的推手是資金杠桿。和房地產撬動中國經濟一樣，資金杠桿是撬動房地產市場的支點。

　　2014~2015年，中國房地產市場在大范圍經歷了一個低谷周期。在經濟增長速度放緩的大背景下，單一市場的下行并不特別。除房地產外，股市低迷，資本寒冬，實業企業發展同樣遇到瓶頸。但正是因為中國經濟面臨通縮的壓力，PPI連續54個月處于負數，CPI的漲幅不斷縮窄，央行需要制定寬松的貨幣政策來對沖被動型的流動性收縮。2014年，央行兩次定向降準，一次降息，2015年，央行5次降準降息，2016年年初，央行再次降準。

　　這些錢流向了哪里？通過對中國整體債務結構的分析不難看出，錢只能流向樓市。目前，中國經濟的整體債務率已達到260%，整體軟裝寶億萊家居飾品，這在新興國家甚至是發達國家，也是一個比較高的水平。其中，企業部門的債務率已經達到160%，顯然已沒有加杠桿的空間，反而需要去杠桿；政府債務率為50~60%，看似不高但由于周期錯配，也沒有加杠桿的空間；剩下的債務屬于居民部門和金融部門，其中居民部門的債務率為20%，相對美國的40%而言，這是一個具有想象空間的債務率。

　　同樣為了緩解房地產庫存壓力，自2014年9月開始，中央部委先后多次出臺刺激樓市的政策，包括取消認房又認貸政策，只要貸款還清了就算首套，同時降低二手房轉讓環節的稅負。但效果也分區域。在人口凈流出的三四線城市，供求關系失衡，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，供應遠大于需求，這些政策并沒有起到太大的作用，但對于不斷有人口流入的一線城市，樓市逐步回暖。

　　真正促使房地產庫存進入消化周期的，是2016年2月的新政策。當月，中國人民銀行、中國銀行(601988,股吧)業監督管理委員會發布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，通知明確，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。換句話說，居民購房的首付最低比例再次回到了20%的歷史低點。這是來自中央的、鼓勵房地產市場加杠桿的明確信號。

　　2016年，銀行信貸總量和房貸總量出現雙漲局面。前三季度，信貸總量達到10.16萬億，逼近去年全年的11.72萬億，其中房貸總量達到3.63萬億，超過去年全年的2.7萬億，房貸占信貸比例，由2015年的23%，迅速增加到了35.7%。

　　以上僅為官方口徑統計的數據，大量隱形杠桿被注入到樓市中去。今年前三季度，部分銀行開始接受二次抵押，即沒有還清銀行貸款的房屋，可以通過評估，將扣除貸款后的余值進行抵押貸款。雖然這部分貸款不能以房貸的形式體現，但只要貸款人在當地注冊公司，便可以創業貸款的形式獲得資金。在注冊資本金認繳制的前提下，注冊公司幾無成本。

　　由于房屋交割過程中，中介機構會掌握大量短期資金，且通過長期經營，很多中介機構已經沉淀了很多傭金，一些中介機構開始發展類金融業務，例如向客戶提供首付貸，短期過橋貸款等。另外，隨著P2P的泛濫，個人借貸者獲取資金十分便捷，資金成本和時間成本都相對較低。這些民間融資業務等于給地產又加了一次杠桿。還有些希望短期套利的購房人，本身并不具備相當的資金實力，卻通過眾籌的方式集結資金來實現交易。

　　8月，全國70個大中城市商品住宅均價環比上漲1.26%，同比上漲7.54%，二手住宅均價環比上漲0.89%，同比上漲5.74%。而9月份的漲幅還在進一步擴大。1-9月份，全國商品房銷售面積10。5億平方米，同比增長26.9%，增速比1-8月份提高1.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長27.1%。網上不斷爆出各地售樓處千人搶房的新聞，朋友圈里甚至流傳著開發商組織客戶打麻將，寶億萊家居飾品，誰先胡牌誰買房的段子。

　　伴隨著交易量和房價的上漲，房地產去庫存的目的達到了。 截至9月末，全國房地產庫存連續7個月減少，9月末，商品房待售面積69612萬平方米，比8月末減少1258萬平方米。其中，住宅待售面積減少1177萬平方米。

　　但問題隨之而來，在7億平米庫存時代，大量房地產庫存集中在三四線城市，這是由于當地長期舉債發展，缺乏土地財政之外的還款來源導致的。反而一二線城市，負債率不高，土地又奇貨可居，并沒有出現大規模的供需結構矛盾。此次樓市加杠桿運動中，最為波瀾壯闊的反而是一線城市和局部經濟發達的二線城市，無論是購買力還是資金都更愿意流向這些地方。現在，三四線城市，供過于求的庫存問題沒有得到解決，一二線城市的供小于求的短缺問題更突出了。

　　以北京為例，截至10月中旬，今年僅出讓了8塊住宅用地，其中商品住宅供應面積不過39萬平米。2005年，僅華潤獲得的清河一地塊，商品住宅面積就達55萬平米。

　　「 去杠桿降房價 」

　　自特朗普當選美國總統，美國加息減稅的預期日益強烈，隨之而來的是美元上漲，人民幣進入貶值通道，近期，匯率在6.8左右艱苦徘徊。為了防止貨幣進一步貶值，資本外流，一旦美國加息，央行很有可能也需要加息。但一二線城市的高房價、高杠桿，留給監管層加息的空間已經不大了。加息有可能刺破地產泡沫，地產泡沫的破滅又可能帶來整體經濟危機。真是一環扣一環。