保利地產暗示與中航系整合“事發突然”加大布局一二線城市反要“強吃”三四線項目

　　人民網北京7月15日電 (余燕明)保利集團正在探討收購中航工業的房地產業務，寶億萊家居飾品，兩家中央企業各自的地產業務上市平臺保利地產(證券代碼：600048)與中航地產(證券代碼：000043)也會涉及這次重組整合，據保利地產最新公告內容顯示，初步估算，保利集團與中航工業潛在交易事項涉及房地產項目約70個左右，交易標的金額不超過公司凈資產的15%，交易金額達不到須提交公司股東大會審議的重大事項標準。

　　到今年一季度末，保利地產凈資產約為993億元，按此計算，保利集團與中航工業潛在交易涉及約70個房地產項目標的金額不超過149億元。

　　根據保利地產公司章程，公司股東大會行使職權包括審議公司在一年內購買、出售重大資產超過公司最近一期經審計總資產30%的事項，董事會在公司最近經審計總資產50%以內決定公司房地產項目投資，在公司最近經審計凈資產30%以內決定公司股權投資、資產處置和重大合同的簽訂。

　　保利集團與中航工業兩家中央企業的地產業務上市平臺規模差距較大，保利地產2015年實現銷售金額1541億元，凈利潤168億元;同期中航地產實現簽約銷售金額49億元，凈利潤3.7億元。

　　據悉，中航系內部除了中航地產這個地產平臺以外，還有中航瑞賽、中航萬科和中航里程這3家地產平臺，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，但是中航地產在商業地產尤其是城市綜合體領域相對出眾，一些機構預計中航地產未來商業地產開發業務傾向于向航空主題公園領域延伸。

　　另有機構不完全統計，中航系在中航地產體外擁有大量商住開發項目，合計權益未結建面可達中航地產現有項目的2-3倍，若注入中航地產將明顯受益。

　　項目集中布局在三、四線城市

　　中航地產在房地產領域是以商業地產為核心，兼以綜合開發經營，其中“中航城”是中航地產主力開發的城市綜合體，“九方購物中心”是中航城的核心產品，2011年至今5年間，贛州、成都、深圳龍華、九江、昆山、深圳華強北等6家九方購物中心相繼開業運營，總營業面積約為68萬平方米。

　　物業管理業務也是中航地產主要收入來源之一。2015年中航地產55.2億元營業收入里，房地產開發業務實現營收36億元，寶億萊家居飾品，占比為65%，物業管理業務實現營收17.7億元，較上年同期增長了近3成，占公司營業收入的1/3左右。

　　保利集團與中航工業進行的重組整合涉及房地產項目約70個左右，到2015年底，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，中航地產名下的開發項目包括17個，這些地產項目分別位于昆山、九江、貴陽、贛州、上海、岳陽、新疆、龍巖、南昌、成都、天津、衡陽等地，合計土地面積293.8萬平方米，規劃建筑面積717萬平方米，累計已竣工建筑面積347萬平方米，其中2015年竣工建筑面積125萬平方米。

　　2015年中航地產主要進行銷售的房地產項目為14個，當年實現31億元銷售結轉金額，其中結轉金額最高的項目分別是贛州中航公元項目結轉4.3億元、昆山九方城(A6地塊)項目結轉8.9億元、九江中航城項目結轉7.3億元、貴陽中航城項目結轉4.4億元、惠東中航元·嶼海項目結轉3.2億元。

　　另外，中航地產還有6個待開發的房地產儲備項目，合計土地面積135萬平方米，分別位于昆山、九江、貴陽、岳陽、新疆和衡陽。

　　中航地產的房地產開發及儲備項目集中在江蘇、江西、新疆、湖南等省份的三、四線城市，中航地產2015年地產板塊貢獻了36億元營業收入，江西占中航地產全年營收比重最大，達到了23.81%，其次是江蘇、廣東和貴陽，占比分別為17.43%、8.9%和8.01%。

　　對比之下，中航地產地產板塊收入里，對公司營收貢獻相對較高的地區毛利率反而較低。江西、江蘇、廣東和貴陽4個地區的地產板塊毛利率分別為22.72%、37.66%、50.04%和-5.46%，而毛利率水平達到99.02%、87.3%的其他省份和深圳市，兩個地區在中航地產2015年的營收占比則只有0.22%和2.54%。

　　中投證券在去年8月份的研究中指出，中航地產在一、二線城市率先回暖帶動及政策持續刺激下，三、四線房地產市場也在好轉，但是公司主要項目多位于三、四線城市且多含商業和辦公，周轉率較低。中投證券認為中航地產的商業地產開發運營資金占用較多，對公司的資金壓力已經顯現，并且公司主要布局的三、四線城市累積了市場風險。

　　中航地產體外有大量項目資產

　　今年初，中航地產繼續在成都、贛州兩地耗資數億元新增了2個地塊項目。一些市場人士對此分析，中航地產是中航工業集團下屬地產平臺公司，其項目布局策略依循的是中航工業等航空生產制造基地所在地，比如江西南昌、湖南衡陽、江蘇昆山等地都規劃建設了航空工業城、通用航空發展示范基地、航空產業園等。

　　這些市場人士指出，中航地產依靠母公司航空產業的資源支持以及與政府之間的默契，選擇在這些航空城和航空產業基地開發房地產項目，可以幫助推進航空產業工業區的發展成熟，尤其是居住、商業的產城配套開發建設，比如為航空產業從業者、技術工人及航空產業園員工解決居住和生活消費需求，“但是對發展房地產而言，目前三、四線城市不見得是好的市場和區域選擇。”

　　中航地產在今年年初確定的經營計劃里，其中包括從去庫存、優化產品結構著力，加強銷售力度，優化庫存結構，并且還要優化現有業務，增加航空科技文化業務，將在國內布局發展航空科技文化博覽中心和城市娛樂中心等產品，其中航空科技文化博覽中心為大型綜合性項目，包括航空科技文化娛樂體驗區、配套酒店與商業、產業孵化基地、航空主題社區等業態。中航地產的商業地產業務將重點發展九方購物中心或以購物中心為核心的綜合體產品，同時在具備資源條件的城市，優選盈利潛力大的住宅項目。

　　中投證券去年8月份的研究報告分析，中航地產的整合預期增強，央企改革進入實質推進階段，中航系多家公司在8月初停牌，預計在軍工整合進行后，集團旗下其他業務整合也將陸續進行。并且據中投證券不完全統計，當時中航系在中航地產體外擁有大量商住開發項目，合計權益未結建面可達公司現有項目的2-3倍，若注入中航地產將明顯受益。

　　浙商證券也認為，中航地產的控股股東中航國際資源豐富，中航地產是央企中航工業重要的商業地產平臺，公司項目以三、四線城市綜合體開發為主，并持有一、二線城市的投資性不動產，直接受益于三、四線房地產市場去庫存政策，并將對銷售有所促進。

　　與中航系整合“事發突然”

　　如果保利集團與中航工業順利完成地產業務的重組整合，意味著類似中航地產這些位于江西、湖南等省份三、四線城市的中航工業約70個地產項目會被注入到保利地產等保利集團的地產平臺，這對保利地產提升開發三、四線城市地產項目及銷售能力有著較高要求。

　　到2015年底，保利地產擁有在建、擬建房地產項目270個，待開發土地總建筑面積5482萬平方米，其中一、二線城市占比約為74%。

　　2015年保利地產實現的1541億元的銷售金額中，珠三角、長三角和環渤海三大城市群分別實現簽約金額505億元、324億元和321億元，合計占比74.6%，成渝及中部地區銷售金額也分別達到了160億元。