深吹看看廣州：萬科抄底未來的CTD

■深吹日甚一日、毫不自知

深圳的各類媒體，總是狂吹深圳北站是最大的高鐵站，甚至于吹到了亞洲最大。只要你在度娘上以“深圳北站 最大”為關(guān)鍵字一搜索，結(jié)果會讓你大跌眼鏡的。但事實是，廣州南站比深圳北站規(guī)模與軌道數(shù)量大(多)了30%。

如果深圳北站是最大的，那么廣州南站、武漢站……這些更大、戰(zhàn)略地位更高的高鐵站又該怎么形容？宇宙最大嗎？深圳媒體界的輿論腐敗程度日甚一日、而且毫不自知，由此可見一斑。

今天并不準備以此為核心論題，我是在想作為現(xiàn)在中國城際客運的絕對主力，高鐵交通樞紐站址，對于所在區(qū)域及周邊物業(yè)，究竟會帶來怎樣的影響呢？而該區(qū)域因此又會發(fā)生怎樣的變化呢？中國最被低估的高鐵站址是哪家呢？

■高鐵打敗飛機？

在國外，高鐵是十分重要的交通工具。日本人乘坐交通工具的首選是“新干線”，從東京到大阪的票價是13000多日元(約合人民幣1000元左右)，和最便宜的飛機票差不多。法國的高速列車票價比普通列車貴一些，不過如提前訂票，通常能享受較低折扣。

德國的高速鐵路方便、快捷，而且很舒適。由于德國火車站一般設(shè)在城市中心，乘客只需提前幾分鐘到車站就可以直接上車，不用排隊候車。因而，大多數(shù)德國人熱衷于高鐵出行。

而在中國，以高鐵為出行工具的方式，是近幾年才慢慢有些起色。早在2009年，著名經(jīng)濟學(xué)家張五常便用他親身坐和諧號火車(比高鐵要慢)的經(jīng)歷，提出了“鐵路或許會淘汰飛機”的觀點。因為他發(fā)現(xiàn)，從武漢到南京，從市中心到市中心，坐動車所花時間只約3.5小時，現(xiàn)在高鐵即使降速了也只用3小時。

而這段相同的路程，坐飛機前后折騰要4小時以上，而和諧號動車票價不到機票的1/3，而且動車是在陸地行駛，可觀賞風(fēng)景。而且相對于火車站來說，機場一般離市中心較遠，要提前到達，候機時間較長，加之現(xiàn)在誤點又頻繁。因而搭乘飛機除飛行之外的時間，比坐動車要多得多。

■中央車站區(qū)CTD：比肩中央商務(wù)區(qū)CBD

基于此，我們可以看到，整體軟裝寶億萊家居飾品，在現(xiàn)在及未來的時間里，鐵路將在城際交通1000公里內(nèi)戰(zhàn)勝機場，再加上燃油成本，鐵路優(yōu)勢更明顯。所以，鐵路樞紐物業(yè)長遠來看將更適合城際級客戶，而機場更適合國際與洲際級客戶。隨著內(nèi)需增加，整體軟裝寶億萊家居飾品，城際重要性將增強，高鐵將成為人們在城際之間最便捷的交通工具。

那么，高鐵樞紐所在區(qū)域，無疑將成為人流量最大、商務(wù)物流、信息流、資金流最集中的區(qū)域。事實上，縱觀國際大都市，高速鐵路基本上都進入了城市中心區(qū)，比如倫敦、巴黎、東京、香港、紐約等城市，并以高鐵站址為中心，形成了一個中央車站區(qū)Central Terminal District，簡稱CTD，在這些城市中，CTD的區(qū)域功能甚至可比肩于中央商務(wù)區(qū)CBD。

其中，紐約曼哈頓是個典型。曼哈頓擁有紐約最大的車站、也是世界上之前最大的車站，就是大中央車站，這是大紐約地區(qū)最重要的交通樞紐，美國較為繁忙、較為著名的鐵路車站之一。這個車站由美國鐵路大王Cornelius Vanderbilt出資建造，1913年正式啟用，至今已有近百年的歷史。1983年，在啟用70年之后，大中央車站被列入了美國國家歷史文物保護名冊。

自紐約大中央車站落成后，每天客流量高達50萬人，車站附近的公園大道上，許多飯店、辦公大樓及豪宅拔地而起，這片區(qū)域CTD也成為全曼哈頓島地價最高的地區(qū)，超越了CBD。在大中央車站所在的曼哈頓中城區(qū)，集中了帝國大廈、第五大道、洛克菲勒中心等享譽全球的繁華地。

■世界案例

類似曼哈頓大中央車站所形成的CTD片區(qū)，由于受大型高鐵樞紐的帶動，物流、人流、信息流的匯聚，使區(qū)域城市地位、影響力發(fā)生了極大變化，而高鐵站也成為市民生活中所不肯或缺的組成部分，區(qū)域價值的顯性特征逐漸凸顯。

歷史往往驚人的相似，近100年前1913，紐約的大中央車站啟用，同時也開啟了紐約曼哈頓中城的繁華；而近100年后的2011，深圳北站的啟用后，也成為了重要的商務(wù)人流、物流、信息流的集散地，片區(qū)的質(zhì)變大家都看到了。而由深圳北站為中心也將形成一個全新的CTD片區(qū)。

該片區(qū)受深圳北站高鐵站址經(jīng)濟的影響，對區(qū)域及周邊物業(yè)帶來極大的輻射作用。在高鐵逐漸超越飛機，成為城際之間最便捷的交通工具之時，CTD龍華片區(qū)物業(yè)的發(fā)展?jié)摿�可期�?/p>

如果還有懷疑，建議各位還可以關(guān)注柏林中央火車站、米蘭中央火車站、瑞典哥本哈根中央火車站、東京新宿火車站等樞紐所在的CTD，均是當?shù)爻鞘袃r值之翹楚！

■廣州南站具有怎樣的地位？

在中國的高鐵中，縱向的京廣高鐵是重要的人口主線，這條線串起了中國最多的人口。而沿海高鐵(大連--青島--上海--杭州--廈門--深圳--廣州--珠海--茂名---湛江---海口---三亞)，則是重要的財富干線，串起了中國富裕的沿海地區(qū)。這是重要的兩條高鐵。

而這兩條高鐵重要的結(jié)合點是在廣州南站，在深圳北站也結(jié)合了，但是可惜深圳北站的始發(fā)終到的車次較少。北京其實與沿海高鐵無關(guān)，而上海與京廣高鐵無關(guān)。從這一點來看，廣州南站的意義與地位，或許高于北上深3地的高鐵站。

暨南大學(xué)公共管理學(xué)院教授、廣州華南城市研究會（智庫）會長胡剛同樣表示，現(xiàn)在中國的一線城市，已經(jīng)進入了軌道交通時代，其中包括了高鐵、城軌、地鐵。南站是廣州幾大交通樞紐里面規(guī)模最大的，每年客流量超過1億人次。廣州其他交通樞紐雖然將來也會有高鐵，但因為處于城區(qū)，受到了空間的限制，不容易擴張，南站依然是廣州的主要高鐵站。……未來會成為一個交通中心、商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)中心、文化娛樂中心、居住中心。

廣州南站是中國重要和富有鐵路交匯站、又是真正的樞紐站，且是眾多車次的始發(fā)站與終點站。但在中國主要的高鐵站址內(nèi)，唯獨廣州南站出讓土地較少少、地價穩(wěn)定、房價也穩(wěn)定甚至偏低。

但這不會是常態(tài)，正如國內(nèi)著名房地產(chǎn)市場研究專家趙卓文所言：軌道交通經(jīng)濟會重構(gòu)城市土地價值。相比城市外圍區(qū)域，中心區(qū)的地價和物業(yè)價值，都會高一點，但隨著軌道交通的完善，外圍區(qū)域的價值也會隨之提升。可以說，中國主要的高鐵站址中，廣州南站也是重要的，但是又是被低估的。

■珠三角價值洼地，抄底正當時

廣州的這個低點在12月12日被廣州萬科給抄了。廣州南站整體規(guī)劃范圍總面積約36.2k㎡，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，核心區(qū)規(guī)劃范圍北至謝石公路，南至新桂路和幸福涌交接處，西至南站幸福涌沿線，東至東新高速公路，總面積約4.5k㎡。