萬達去“地產” 房地產“輕資產”化是何邏輯

　　互聯網等輕資產公司，試圖通過“互聯網+”的概念，實現“重資產”運營;以房企為代表的傳統產業則希望通過資產證券化，實現“輕資產”運營。無論是何種方式運營，其實都是一個產業價值鏈定位的過程。誰有能力占據價值鏈上的高附加值環節，誰就能有效操控整條供應鏈，從而有效實現以小博大。具體到房地產行業，只有明確了自身的核心專長所在，才能做好減法，最終實現輕資產運營。

 

　　近日，在深交所，萬達集團董事長王健林用6000字左右的演講，分四個部分闡述了集團的“輕資產”轉型戰略，“五年以后萬達廣場將沒有重資產項目了”，“將來萬達商業股份有限公司可能去掉‘地產’二字。”

　　不僅萬達集團，2010年投身商業地產的萬科集團也于去年尋找轉型“船票”。事實上，在房地產開發投資增速明顯放緩的背景下，部分商業地產商正致力于實現從“重資產”經營模式向“輕資產”經營模式的轉型，力求減少資金沉淀，保障現金流。

　　何為輕資產?“輕資產”戰略的核心是充分利用外界資源，減少自身投入，集中自身資源于產業鏈利潤最高的階段，以提高企業的盈利能力。簡單地說，就是以小博大。

　　如何實現輕資產運營呢?分析人士認為，要想實現輕資產運營，需要企業對整條供應鏈有較強的把控能力，在這一點上，萬大集團和萬科集團這樣的房地產龍頭企業，不存在問題。問題是，并不是每一家房地產企業都有這樣的操控產業鏈的能力。

　　萬科先“試錯”

　　與輕資產相對的是重資產概念。

　　所謂重資產運營，是指開發商依靠大量的自有資金投入支持商用物業，一般持股占到50%以上，甚至部分達到100%。重資產的模式受制于房地產的周期，在房地產火熱時，賣得很快，現金流回得很快;如今，房地產進入緊縮周期，單純依靠原有的重資產模式，已經很難快速擴大規模。重資產模式，不但影響企業的擴大再生產，更不符合當下高周轉、高杠桿的生存原則。

　　萬科集團2010年宣布進軍商業地產的，歷時數年發展，在商業地產方面已經形成了一定的持有規模。不過，寶億萊家居飾品，在商業地產版圖擴大的同時，萬科商業地產運營能力不足的問題也日漸暴露。對于強調資金回籠的萬科來說，逐日龐大的商業體量無疑像一個吸金的“無底洞”，因此，“輕資產”運作成為了萬科不二選擇。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴《國際金融報》記者，如今的商業地產更加注重企業資產流動性的比重，商業地產的輕資產化在這種背景下顯得尤其重要。

　　按照萬科總裁郁亮的想法，當下萬科所有業務分成三個階段，從0到1試錯階段;從1到10復制階段;從10到100穩健發展階段。現在萬科是在鞏固傳統業務的同時，積極尋找新業務方向的“1”，萬科希望在行業拐點到來之前能夠找到“船票”。

　　2014年8月，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，萬科與世界最大的投資公司凱雷投資集團簽署商業地產戰略合作平臺意向書，該平臺將收購萬科擁有的9個商業物業并長期持有，兩者分別持股80%和20%，未來會以資產證券化的方式退出。隨后，萬科又相繼將深圳龍崗萬科商場和北京金隅萬科廣場的大部分股權售予領匯基金和麥格理。2014年12月25日，深圳東方藏山資產管理有限公司與萬科聯手宣布進行商業資產管理的合作。東方藏山將以收購物業產權和股權形式，收購萬科旗下涉及一二線城市共計5個社區商業物業。

　　嚴躍進認為，如果說萬科與凱雷的合作是構建“輕資產”退出機制的開端，那么 “牽手”東方藏山是其商業地產項目走向資產證券化的關鍵一步。

　　萬達去“地產”

　　總資產接近5000億元的萬達商業地產，目前超過七成的收入來自于地產銷售。萬達集團董事長王健林在2015年年初推出輕資產轉型，希望減少對這一部分收入的依賴，而轉向一種在更大程度上由租賃驅動的模式。

　　隨后，萬達商業地產公布了與光大控股旗下的的光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議，4家機構將在今明兩年間首批投資約人民幣240億元。萬達方面對外表示，這標志著萬達商業地產“輕資產”模式正式啟動。

　　在業內人士看來，集團規模的擴張、利潤的提升要求以及企業抗風險能力提高的需求，是萬達由單邊重資產向輕資產轉型的原因。

　　王健林近日在深交所演講時首次披露，未來五年內萬達商業地產將去房地產化，轉型為一家商業投資服務企業，實現完全輕資產化，“五年以后萬達廣場將沒有重資產項目了”，“2020年萬達商業地產凈利潤的2/3要來自租賃收入”，“在輕資產運作和靠租金收入賺錢的目標下，將來萬達商業股份有限公司可能去掉‘地產’二字，變成萬達商業投資公司或商業投資管理公司”。

　　嚴躍進告訴記者，相比地產開發商，寶億萊家居飾品，商業投資服務商的新角色更加有利于資金的快周轉和業務的迅速擴張，而萬達向輕資產邁進的途中，包含支付、理財、眾籌等功能的金融集團或將扮演重要角色。

　　那么錢又從哪里來?

　　在王健林看來，未來萬達對資金的需求將來自兩個渠道：一是外部管道，像基金、保險等機構投資者;二是建立內部融資管道。包括萬達已經成立的電子商務公司、已收購的快錢支付公司以及正在籌劃的全新理財產品。此外，萬達還將采用眾籌方式為萬達輕資產融資。王健林強調，“如果萬達的理財產品推行成功就能解決輕資產項目的投資，也許就不用依賴外部投資者了。”

　　三類輕資產模式

　　萬達和萬科已率先開啟了“輕資產”的運營模式。中國指數研究院華東分院研究總監高院生認為，寶億萊家居飾品，隨著房地產行業的深度調整，“重運營、輕資產”將成為眾多房企的共識。

　　據亞洲房地產協會投資專業委員會聯席副理事長柏文喜介紹，從業務線選擇、價值鏈定位以及資本資源整合三個方面判斷，商業地產領域已經形成了三種主流的輕資產運行模式。“第一種以運營商為核心，投資機構作為財務投資人的類資管模式，典型者如萬達商業地產擬實施的輕資產模式;第二種以投資機構為核心，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，運營機構作為受托管理人的基金模式，以西蒙、鐵獅門等為代表;第三種是集運營與投資為一體，運營機構同時作為投資管理人，打通投資建設、運營管理與投資退出整條產業鏈的凱德模式。”