龍湖派“基本動作” 低調背后的調整與磨合

　　互聯網+、智慧城市、創客空間、海外投資、社區O2O、文旅地產、養老地產等模式與概念層出不窮，開發商們不再認為自己是“開發商”。但洗盡鉛華、回歸本初，房地產行業的深層次問題仍然需要面對和化解。

　　歸根結底，寶億萊家居飾品，這是“艱難的一年”。無論是地價和房價屢創新高的一二線城市，還是庫存居高不下的三四線城市，在全國范圍內，“庫存”已如懸湖。“化解房地產庫存”上升到國策高度之后，面對即將到來的2016年，我們可能看到怎樣的前景？

　　前事之不忘，觀點地產新媒體傾力策劃年度重磅報道“艱難一年”，回顧并總結2015年房地產行業的標桿性企業得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產行業的真實情況。

　　觀點地產網 變化的2015年，許多如“互聯網+”一樣喧囂的概念撲面而來，每家企業似乎都在尋找新的爆炸點，整體軟裝寶億萊家居飾品，唯恐有落人身后之嫌。

　　在這樣的環境下，一直以“沉穩”示人的龍湖地產愈發顯得低調，曝光率最高的莫過于拿地、銷售、發債等房企教科書式的“基本動作”，惟有偶爾爆出的老板內部信或者雙湖投資的隱秘投資路徑等消息，才能讓外界得以窺探平靜水面下的暗涌與急流。

　　雖然還未到披露年度業績的時候，但按照前11月銷售487.6億元的記錄來看，龍湖僅需要在12月實現52.4億元的合約銷售即可達成2015年全年540億元的合約銷售目標，這個數字相比去年的490億元有10個點的漲幅。

　　龍湖自2012年開始著手優化土地結構，不斷補充好城市以及城市中好區位的地塊，同時推動非核心城市非核心地塊項目的加速去化，以令土地結構更加合理。

　　中金公司的數據顯示，2014全年和2015年前三季度，龍湖權益土地款中分別有84%和60%投入到九個供應不足城市的項目中。2014全年和2015年前三季度公司所獲項目的可售資源總量預計分別為540億元和620億元，預計2016年可售資源有望穩健增長。

　　除了調整土地等資產結構，軟裝設計家居產業鏈，為了適應公司升級發展需求，龍湖內部補充和重構人才梯隊的努力也一直沒有停止過。或許正是在這樣的背景下，管理層才會表態稱，“對公司未來年均至少10%的規模增長有信心”。

　　小股投資與操盤

　　據觀點地產新媒體不完全統計，截至2015年12月28日，龍湖地產年內共拿地23宗地，權益總土地金約292.52億元。拿地城市則高度集中于8個城市。其中北京8宗，杭州4宗，上海3宗，廈門、成都與重慶各2宗，蘇州與南京各1宗。

　　如此算來，除卻兵家必爭之地北京外，龍湖地產可謂重倉華東地區，在上海、南京、蘇州、杭州等4地今年累計拿地159億元，占全年拿地金額比例的54%。華東地區在銷售業績上也不遑多讓，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，今年上半年公司銷售額貢獻中長三角以35.2%的占比超越西部地區成為集團業績最大糧倉。

　　需要指出的是，在上述23宗土地中，有13個合作項目，其中9個項目中所占權益低于50%，6個項目權益比例甚至低于30%。這在萬科、朗詩等推崇小股操盤的公司報表中或許并不罕見，但卻是龍湖地產今年在拓合作方面最新的體現。

　　具體來說，2月，龍湖收購上海松江永豐街3002項目28%股權，收購代價僅為約6720萬元，合作方是同樣來自京城的首創置業。同月，龍湖還從閩系房企禹洲地產手中獲取廈門集美項目49%股權，收購代價13.4億元。該項目今年11月首開即有15億元入賬。

　　龍湖還在2月從金地永同昌聯合體手中，收購了北京海淀太平莊2號地25%股權，收購代價約1.5億元。據觀點地產新媒體了解，該宗地創造了今年北京最高的起拍單價紀錄，卻最終以極低的1.5%溢價率成交。

　　金地作為合作伙伴在9月份再次出鏡，彼時龍湖地產分別以2.76億元和1.95億元的代價，從金地旭輝永同昌聯合體手中，收購了北京順義新城26街項目20%股權，以及北京順義仁和鎮項目26%股權。值得注意的是，在2月份兩宗地的拍賣現場，龍湖地產皆有現身，寶億萊家居飾品，只是并未有所斬獲。

　　同樣是土拍時失之交臂，龍湖地產也以事后協商的方式，與平安聯合體成功入股保利首開拿下的孫河地王。此外，龍湖年內還獲取了旭輝、恒基合作的上海松江區車亭路項目30%股權，以及萬科、大家合作的杭州世紀之光項目的10%股權。

　　龍湖地產相關人士接受觀點地產新媒體采訪時表示，在上述龍湖小比例入股項目中，既有操盤項目，亦有僅僅作為投資的項目。在輸出龍湖品牌同時，也可以兼顧財務上的投資回報。

　　調整與磨合

　　在今年年中爆出的吳亞軍內部信中，這位女強人以一句“今天的龍湖本來就不再是昨天的龍湖，龍湖永遠在發展，永遠在調整”，回應了來自公司內部對于HR工作的質疑聲音。

　　龍湖近年來的調整體現各個方面，除了上述土地結構的換倉外，去庫存也可以看做龍湖在銷售和產品層面的一次調整。

　　中銀國際的報告指出，2015年公司的銷售去庫存仍在繼續。在2013年積壓的110億人民幣庫存中，2014年已售出了50億人民幣，至2014年底僅剩下60億人民幣。展望未來，預計龍湖的主要去庫存行動將于2015年完成。

　　而在內地流動性逐漸寬松的金融環境下，龍湖地產也趕上了公司債發行潮流，分三次完成的80億元境內公司債有效改善了公司債務結構。隨著今年的兩次融資動作后，預計龍湖地產今年的借貸成本可以進一步下降至6%。

　　商業地產方面，雖然龍湖一直在強調已經開始進入收獲期，預計2017-2020年投資物業將帶來30-50億租金收入，但公司商業管理團隊的換血似乎也在說明著調整的存在。

　　今年5月，原龍湖商業地產部總經理魏健被任命為天津龍湖總經理，原凱德商用華中區總經理李楠于5月7日加入龍湖，接任魏健龍湖商業地產部總經理一職，直接向邵明曉匯報。原凱德商用華中區區域副總經理陳琦也已加盟龍湖商業擔任副總經理。龍湖商業人才中，較大比例來自凱德，部分來自中糧大悅城與萬達等。

　　這似乎是既中海幫后，龍湖人才體系中又一撥具有鮮明特色的空降兵。在物業開發領域，龍湖研發和營銷領域融入了大量的中海基因。以徐愛國、顏建國、葉林、張旭忠、李宏耕、毛文斌、張澤林、童建良、袁春等一批中海籍高管的加入，令龍湖管理層中的中海軍團逐漸壯大。

　　在今年唯一一次對外發聲中，龍湖人力資源總經理李朝江稱，中海來的總經理，除了補足業務發展、公司擴張中的要求外，他們的專業厚度還幫龍湖把體系建設做好了。而商業領域，在招商業梯隊時對全行業摸底一遍后，商業做的符合公司的預期和要求的，就只有凱德。