2017年房地產(chǎn)策略報(bào)告:后調(diào)控時(shí)期的回歸、整合與創(chuàng)新

宏觀經(jīng)濟(jì):弱勢(shì)企穩(wěn)復(fù)蘇,行業(yè)政策態(tài)度由穩(wěn)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為控風(fēng)險(xiǎn)。2016年以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇對(duì)穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資和拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)均發(fā)揮出極為突出的帶動(dòng)作用。隨著近期經(jīng)濟(jì)基本面弱勢(shì)企穩(wěn),行業(yè)在長(zhǎng)周期頂部壓力下區(qū)域分化持續(xù)拉大,進(jìn)一步調(diào)整的需求和必要性有所提升。未來(lái)調(diào)控的方向在于建立長(zhǎng)效機(jī)制,而非短期的直接干預(yù)。政策態(tài)度由穩(wěn)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為控風(fēng)險(xiǎn),重點(diǎn)在于保護(hù),而非打壓。

行業(yè)基本面:區(qū)域政策背離趨勢(shì)預(yù)期加大,長(zhǎng)短周期疊加不確定性因素顯現(xiàn)。新一輪調(diào)控周期以防止價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)為核心目標(biāo)。但是行業(yè)政策態(tài)度的快速切換會(huì)進(jìn)一步增加風(fēng)險(xiǎn)的不確定性,結(jié)構(gòu)性的陣痛期難以避免:大部分三四線城市依然深陷去庫(kù)存危機(jī),銷(xiāo)售預(yù)期回落加劇廣義庫(kù)存壓力;土地市場(chǎng)預(yù)期的快速透支和房企資金使用監(jiān)管的趨嚴(yán)對(duì)房企的現(xiàn)金流提出考驗(yàn)。2017年政策大環(huán)境趨于穩(wěn)定,區(qū)域政策背離趨勢(shì)預(yù)期持續(xù)加大。大部分三四線城市維持寬松預(yù)期,城市化和戶籍配套政策改革加速。熱點(diǎn)城市調(diào)控主題貫穿2017年,不排除進(jìn)一步升級(jí)。全年銷(xiāo)售增速加速回歸合理區(qū)間,長(zhǎng)短周期交織下半年投資數(shù)據(jù)承壓,控價(jià)格、穩(wěn)投資、擴(kuò)財(cái)政等多重訴求下回落空間有限。

投資邏輯:增量市場(chǎng)聚焦核心資源,存量整合和新興模式蓄勢(shì)待發(fā)。行業(yè)長(zhǎng)短周期疊加,政策態(tài)度反轉(zhuǎn)提升風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。回歸過(guò)程中增量開(kāi)發(fā)空間逐步收窄,市場(chǎng)增長(zhǎng)極回歸核心地區(qū)的核心資源,人口和產(chǎn)業(yè)兩大核心因素支撐的區(qū)域市場(chǎng)依然具有逆周期的成長(zhǎng)空間;新的調(diào)控周期面臨短期需求透支和地價(jià)漲幅過(guò)快的多重壓力,新增開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)聚焦存量項(xiàng)目的整合,實(shí)力較強(qiáng)的一線房企和區(qū)域龍頭有望受益于市場(chǎng)集中度的提升;新一輪調(diào)控體系的升級(jí)本質(zhì)上依然是對(duì)房企現(xiàn)金流的重大考驗(yàn),金融+地產(chǎn)模式的相對(duì)優(yōu)勢(shì)預(yù)期凸顯;存量市場(chǎng)預(yù)期在線性擴(kuò)張的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)外延式發(fā)展,新興科技的引入激活更多想象空間。