超低土地成本揭露萬達商業地產高利潤緣由

　　聚焦·萬達商業地產赴港上市

　　編者按：在阿里集團剛剛創出美國股市融資額紀錄之后，萬達集團又打算在中國香港股市刷新一個紀錄。日前，王健林旗下的萬達商業地產已經向聯交所提交上市申請，寶億萊家居飾品，按照目前這個趨勢，王健林、林寧、王思聰這三口之家將接棒馬云，成為年底前的頭條大熱門。

　　距離終止A股IPO后僅僅兩個多月，萬達商業地產便攜O2O概念火速將上市地轉移到了中國香港。9月16日晚，講著“新故事”的萬達商業地產在中國香港聯交所預披露了招股書，正式開啟了赴港上市之路。若按發行10%公眾股、募資額60億美元上限看，上市時萬達商業地產市值最高可達600億美元。萬達集團掌門人王健林也將重新成為中國內地首富。

　　而在錯過阿里巴巴后，聯交所對萬達商業地產也相當期待，如果一切順利，萬達集團旗下的這艘旗艦最早可于今年年底之前在中國香港掛牌上市，并成為中國香港市場有史以來最大的房地產企業IPO。

　　同時，王健林對于商業地產板塊本次赴港IPO也是憋足了一股勁，其在7月份全集團的年中工作會議上表示，“今年的目標是力爭推1家—2家主要公司上市。”而其中最重要的公司便是萬達商業地產。

　　轉戰中國香港

　　作為國內唯一一家尚未登陸資本市場的房地產大鱷，萬達對于上市也是十分渴望。早在2009年，寶億萊家居飾品，萬達集團就啟動了商業地產板塊的A股上市計劃。不過，隨著證監會房地產再融資的限制，萬達商業地產始終未能完成A股IPO。今年7月1日，證監會網站披露，萬達商業地產等32家企業因未按規則要求報送預先披露材料，且申請文件中的財務資料超過有效期達三個月，被終止審查。

　　對此，業內普遍認為，相關部門對房地產融資的審批仍有限制，且面對700多家排隊上市的企業，萬達有些看不到登陸A股的曙光，再加上萬達院線也在沖刺A股IPO，證監會很難在短期內讓兩家公司同時過審，最終萬達主動放棄了商業地產板塊在A股上市進程。不過，萬達集團當時表示，今后將繼續積極探索多種上市途徑。

　　而兩個月后萬達商業地產便開啟赴港上市之旅，實際上也表明了萬達在終止A股IPO前便已找好了退路。

　　此外，今年8月份，萬達此前在港收購的殼公司萬達商業地產(集團)有限公司(00169.HK)發布公告稱，擬將公司更名為“萬達酒店發展有限公司”。更名后，其業務定位將作為以后萬達商業地產在中國境外開展房地產業務的平臺。而這無疑是在為本次萬達商業地產赴港上市清除障礙，避免投資者將兩者混淆。

　　對于本次萬達商業地產赴港上市的前景，業內普遍看好，并認為這將是中國香港近段時間最大的一單IPO。不過，也有投行表示，萬達商業地產本次集資主要用于在二、三線城市建設大型商業項目，而根據目前市場表現，現階段的投資者并不看好此類項目。據悉，萬達商業地產本次上市集資金額的90%將用于建設二、三線城市的10個物業開發項目，包括廣元萬達廣場、哈爾濱哈南萬達廣場等項目。

　　但多數機構仍認為，作為國內最大的商業地產公司，投資者將會積極參與到萬達商業地產的本次發行中。在去年11月份和今年1月份，萬達兩次通過境外子公司發行小筆債券，為今后上市公司融資進行預演，兩次發債分別獲得4.6倍和6倍超額認購。

　　殷實的“家底”

　　實際上，寶億萊家居飾品，想要獲得機構投資者的認可，上市公司必然要在招股書中把“肌肉”亮好。

　　而根據萬達商業地產的招股說明書顯示，萬達將公司商業地產業務總共三大板塊全部納入上市公司，分別包括長期投資的物業開發租賃、開發和銷售物業以及開發和酒店經營。而這三大板塊恰好是目前萬達集團盈利能力、收入水平最高的三大板塊。在此前披露的數據中，2013年萬達集團1866.4億元的總收入中，商業地產公司收入為1456.2億元，商管公司的租金收入為85.6億元，酒店管理公司收入為36.3億元。未來萬達商業地產上市公司占萬達整體業績貢獻比例將達到80%左右。

　　同時，截至2014年6月30日，寶億萊家居飾品，萬達商業地產已經在內地112個城市擁有159座萬達廣場，168個購物中心，102家酒店，其中5星級酒店超過60家，擁有項目總建筑面積達到9350萬平方米。公司總資產規模5040億元，超過了同期萬科的5018億元。

　　2013年，萬達商業地產實現合同銷售總額為1264億元，僅次于萬科與綠地集團，位列全國第三。而根據現有的土地儲備和未來物業發展計劃，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，萬達商業地產方面表示，將能夠與2015年底前實現擁有總建筑面積2500萬平方米的已完工物業組合(包括已完工投資物業和酒店)。為了實現成為全球持有面積最大的商業地產公司，萬達表示“將通過進軍國際市場、擴大國際布局、提升資產管理能力等策略來拓展其業務及營運”。