萬達地產高利潤源泉：超低土地成本僅1096元/平米

　　在招股說明書中,萬達還首次對外披露了其拿地成本。其中2011年—2013年,萬達商業地產的平均土地成本分別只有1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米,這雖然與萬達拿地城市的結構有關,但在最近幾年土地價格節節攀升的背景下,土地成本仍能逐年下滑還是一件可讓同行側目的事情。

　　據蘭德咨詢的報告顯示,萬達近三年的土地成本僅占其平均售價的9.18%,這在行業內是一個非常低的水平。以龍湖為例,2013年其土地成本占平均售價的比例為18.2%,萬科則接近25%,四成以上的房企超過33%,只有6.4%的開發商土地成本低于平均售價的10%。

　　顯然,如此低廉的土地成本,與萬達強悍的開發及后續運營能力密不可分,不少地方政府為了吸引萬達項目的進駐,紛紛在土地價格上給予了很大的優惠。

　　而對于房地產企業來說,如果擁有低廉的土地成本,那么公司的利潤至少了就有了一半的保障,萬達方面同樣如此。

　　招股說明書顯示,萬達商業地產2013年的凈利潤達248.82億元人民幣,要知道此前公開財報的房企中最賺的中海地產,2013年的凈利潤也不過230.4億港元(約為181.97億元人民幣),不足萬達商業地產的四分之三。

　　以售養租模式受挑戰

　　值得注意的是,萬達商業地產2011年—2013年的拿地花費分別為165.21億元、188.78億元、238.44億元,2014年上半年,這一數據為119.07億元。從平均土地成本分析,萬達商業地產的拿地面積也呈逐漸增加的趨勢,未來一段時間,萬達每年開復工的面積也會繼續增加。

　　不過,全球房地產顧問服務公司萊坊近日發布的《商業綜合體的發展趨勢及成功要素研究報告》顯示,目前我國綜合體開發面積存量巨大,2014年上半年全國主要城市商業綜合體存量面積超過3億平方米,2015年將達到3.6億平方米,2016年以后則達到4.3億平方米。

　　報告指出,大部分城市存在商業綜合體過量開發的風險,且集中分布在1.5線和二線城市中經濟發展較好的城市。由于二、三線城市商業綜合體在短期內出現集中供應,供需失衡使得商業開發運營日益艱難。

　　顯然,這一情況如果繼續惡化,將給萬達商業地產以售養租的模式帶來巨大的挑戰。畢竟開復工面積增加的同時,每年萬達商業地產的竣工面積也會相應上升,投入的大量資金能否順利收回,將考驗每一個商業地產開發商。

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