中國文化旅游地產發展趨勢及前景分析

　　一、2014年中國文旅地產的發展現狀

　　1、政策環境

　　2014年國家出臺了一系列與文旅地產相關的政策文件，如《關于2014年深化經濟體制改革重點任務的意見》、《圍繞農村土地改革的中央一號文件》、《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》、《國家新型城鎮化規劃(2014-2020)》、《國務院關于促進旅游業改革發展的若干意見》、《推動特色文化產業發展的指導意見》等，文旅地產進入快速發展與轉型升級的快車道，為文化旅游地產的多樣化、特色化、市場化、品質化發展注入強心劑。

　　2、市場現狀

　　從成交情況看，基本穩定。

　　2014上半年，根據鳳凰地產和中房報聯合推出的一線城市高端物業投資指數報告旅游地產板塊數據顯示，全國所監控的主要旅游區域項目整體成交量呈現下降態勢，成交均價基本保持平穩。

　　從市場布局上，范圍擴大。

　　海外布局規模推進，馬來西亞、新加坡、澳大利亞、美國、俄羅斯等國家的房地產市場不斷出現國內開發商的身影，萬達、新華聯（000620）等企業穩步推進國際戰略。旅游地產全國鋪開，不僅是傳統的海南，包括福建、云南、貴州、四川、山東、江西、湖北、華北、東北、西北等地都在快速發展旅游地產。

　　從開發區域上，冷熱不均。

　　2014上半年，根據鳳凰地產和中房報聯合推出的一線城市高端物業投資指數報告旅游地產板塊數據顯示，所監控的旅游地產區域新盤中以華南區域為主要供應區域，占比超過五成;西南、華東區域緊隨其后，各以接近20%的占比站穩第二梯隊。從2014全年看，云南、海南、貴州依然是開發熱點，同時三、四線城市旅游地產出現滯銷，一、二線旅游城市更受重視，去化率更高。

　　從開發熱度看，文化旅游地產熱度不減。

　　其一，投資額度大，萬科投資400億元建吉林松花湖度假區，寶能集團聯手國奧投資800億于桂林、寧波打造兩大文化旅游地產項目，萬達投資300億的無錫萬達城開工建設等;

　　其二，投資類型多元，碧桂園投資昆明奎南生態文化旅游產業園項目，陜旅集團投建金旅城四海唐人街旅游綜合體項目，寶億萊家居飾品，港中旅海雅投資百億攜手升級海上田園建設大型文化休閑娛樂旅游綜合體，泰禾集團（000732）投資興建體驗式影視旅游度假綜合體;

　　其三，投資熱點鮮明，招商、建發入駐漳州長泰旅游地產，助推環廈板塊發展;貴陽旅游地產“避暑”受熱捧，萬科等多房企進駐開發;福州永泰成旅游地產開發熱土，萬科、泰禾等房企爭相進駐，各大主題公園重現火爆市場。

　　從市場運營來看，與時俱進。

　　其一，鏈條運營，萬科、萬達、中海、恒大、佳兆業等房企都高調進行跨界探索。萬達投資并購影視、旅行社、電商等不同類型企業，向不動產、文化旅游、金融、零售、電商五大業務板塊挺進;佳兆業從地產延伸至商業、酒店、養老、金融等領域，多元化轉型打造旅游度假產業鏈。

　　其二，連鎖運營，大型的文化旅游地產集團，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，包括華僑城、萬達、方特、海昌、宋城等已經開始推進全國布局，連鎖經營效益顯現。

　　其三，智慧運營，云南城投（600239）推出 　“夢云南分時度假平臺”、綠維創景推出的“綠維美爾分權度假”模式嘗試一地置業多地度假，萬科攜手淘寶、途家將“互聯網+地產”的合作模式推向巔峰，螞蜂窩、世界邦、在路上、去啊、去哪等旅游平臺成為新途徑，官房集團OTO等推進旅游地產存量盤活，“朋友圈”成旅游地產熱詞。

　　3、產品供需

　　產品供給整體呈現供大于求，熱點類型仍受追捧。

　　其一，從地產供給情況來看，原有項目尚處在消化中，新進項目依然涌進，導致供給過多。但是對于很多熱門的、品質較好的旅游地項目則供不應求，如龍湖長城源著，首日開盤即賣光，創下了旅游度假地產的神話。

　　其二，從產品類型供給來看，類型豐富，萬達武漢漢秀、武漢電影科技樂園、青島東方影都、馮小剛電影公社、古北水鎮、長隆珠海橫琴樂園等相繼登場……一系列的文化旅游產品得到了市場的好評。

　　消費需求與產品供給存在錯位，“剛需化”市場正在形成。

　　多元化需求有待滿足，如以服務、配套完善為需求形成了度假生活群體，以養老度假需求為代表形成了候鳥群，以環境改善為需求形成了遠離霧霾的群體，以近郊需求為主形成的微度假群體，以注重產品為需求形成了綜合性體驗消費群體，但目前需求滿足情況并不都盡如人意，旅游地產依然存在改進和上升的空間。另外，“剛需化”需求呈現，據重慶康聯機構數據顯示，旅游地產購房者當中，單次使用時間超過30天的自住型客群，如老人帶小孩避暑的占比高達70.4%，休閑度假需求增多，配套服務更為關鍵。

　　4、產業結構

　　旅游產業強力帶動。

　　我國旅游正處于一個全民大眾化出游的深化階段，已形成全球最大的國內旅游市場和世界第一大出境旅游消費市場。國內國際出游人數激增，市場蘊藏著巨大的旅游消費，為文旅地產的發展提供動力。

　　文化旅游多維延伸。

　　文化旅游的復合性推動文旅地產不斷延伸，文化建筑、文化演藝、文化生活等都在項目中體現，文旅養老地產、文旅園區地產等也都有一定的發展。

　　二、2014年中國文旅地產的創新特征

　　1、宏觀背景——強導推進

　　政策環境有利。

　　隨著2014年兩會的召開，政府包括兩會報告在內的一系列利好政策以組合拳形式出臺，可以說給文化旅游行業帶來大發展的春風。不論是宏觀的政府工作布局還是針對性的行業性政策，從各個層面上都顯現出對文旅產業不同程度的利好。城鎮政策全面拉伸，改革政策引導市場，產業政策促進融合，文化政策特色引領，旅游政策消費支撐……各大利好政策較好地推進了全年旅游地產的發展。

　　經濟環境強化。

　　當前我國經濟處在轉型升級的關鍵期，服務經濟全面到來，寶億萊家居飾品，消費驅動已成大勢，旅游業作為經濟轉型的重要抓手呈現蓬勃發展的勢頭，其中文化旅游全面上揚，為旅游地產有力發展和科學發展奠定了基礎。

　　2、市場區域——穩中有進

　　平穩化推進。

　　全國旅游地產保持穩定發展，成交量、成交價保持平穩，市場整體趨向平穩發展。

　　區域化布局。

　　各大集團全面深化推進海外布局戰略，擴展海外市場潛力;旅游地產全國鋪開，從華南熱點區域，再到西南、華東、東北、華北等新興區域，文化旅游地產成為市場投資焦點;一、二線城市基于強大的消費能力，成為區域布局的重點。

　　鏈條化延伸。

　　以全度假產業鏈條、全生活服務產業鏈條為目標導向，文化旅游地產立足文化旅游，整合金融、零售、IT、影視娛樂、酒店、養生養老、房地產等產業，打造跨界融合發展的全產業鏈條平臺。

　　智慧化運營。

　　互聯網時代的到來，引發了生活方式和商業模式的變革，旅游地產在時代的推進下也在發生變革，分時度假平臺、o2o營銷、互聯網銷售等都成為年度亮點。

　　3、產品供給——量中求變

　　量質不均。

　　旅游地產項目總量供過于求，寶億萊家居飾品，由于品質參差不齊，導致需求冷熱不均，矛盾凸顯。

　　產品多元。

　　旅游地產的文化性、休閑性、體驗性和科技性明顯加強，文化演藝類產品、影視文化類產品、主題公園類產品、主題酒店類產品等不斷涌現，呈現多元化、品質化發展。

　　4、消費需求——理性回歸

　　旅游度假“剛需群體”愈加壯大，在旅游地產初期懷有投機心理的需求者逐步減少，理性投資的需求者越來越多，軟裝設計家居產業鏈，人們更多從實際需求、享受體驗、配套服務等方面進行項目的選擇。

　　5、產業屬性——回歸本質