綠地金融牌局 百億定增背后800億版圖與地產困境

　　觀點地產網 當轉型成為房地產行業2015年的關鍵詞之一，房企與金融之間的關系愈發緊密了起來。盡管這種拓展處于較早階段，風險有待評估，但房企仍樂此不彼。

　　12月8日最新一則消息是，綠地控股披露2015年度非公開發行A股股票預案，定增股票數量不超過20.78億股，募集資金總額不超過301.5億元。其中計劃將101.5億元用于金融投資項目，包括設立投資基金、設立互聯網創新金融公司、增資綠地融資租賃有限公司及收購杭州工商信托股權并增資。

　　隨后，綠地控股旗下綠地金控與摩根士丹利簽署協議，擬受讓其所持有的杭州工商信托股份有限公司1.49億股股份，占比11.05%，協議對價為8億元，寶億萊家居飾品，此后再由綠地金控對杭州工商信托增資約1.5億元。增資完成后，綠地金控將合計持有杭州工商信托近20%股份，成為其第二大股東。

　　這也是綠地上市后首次進行定增。按照該公司的說法，募集百億用于金融投資項目，凸顯了“加速推進金融板塊成長的決心”。

　　以綠地轉型金融為代表的背后，是房地產逐漸面臨著增長率天花板、利潤攤薄等難題，不少房企正在努力尋找更大的增量市場，以及新的盈利增長點。

　　數據顯示，前三季度綠地控股房地產主業利潤同比基本持平，公司ROE同比下滑0.41個百分點至10.39%，主要受周轉率放慢所拖累。與此形成對比的是，金融產業利潤總額卻大幅增長219%。

　　定增百億投資金融

　　按照綠地控股披露的預案，此次定增價格不低于14.51元/股，發行對象為不超過十名特定投資者。募集的301.50億元經扣除發行費用后，將分別用于房地產投資項目，金融投資項目，以及償還銀行貸款。

　　其中，房地產投資項目包括武漢綠地國際金融城建設項目、合肥綠地新都會項目、合肥紫峰綠地中央廣場項目一期，投資總額182.75億元，募集資金投入金額110億元。

　　金融投資項目包括設立投資基金、設立互聯網創新金融公司、增資綠地融資租賃有限公司及收購杭州工商信托股權并增資，共計投入101.50億元。

　　據綠地控股介紹，將65億元用于設立投資基金，一是將與中金公司合作成立投資基金，投資項目類型包括pre-IPO，中概股回歸國內A股市場、分拆上市及并購重組等；二是與長城資管合作成立投資基金，投資項目類型包括不良資產的投資、并購重組及產業投資等領域。

　　設立互聯網創新金融公司方面，擬使用募集資金15億元，投資構建鏈接綠地控股旗下所有產業服務能力的綠地云平臺。該互聯網平臺將以網站和APP為入口，打造基金銷售、網絡借貸、消費金融、眾籌融資四大核心業態，并率先服務于房地產、汽車、旅游休閑等產業。

　　12億元增資綠地融資租賃公司方面，項目未來重點在教育行業、高端裝備制造領域、醫療制藥領域、環保能源領域等方面進行融資租賃業務的開發。

　　“這一系列舉措，旨在加速金融投資產業布局，提升資本運作水平，既通過資本并購優化公司財務結構，又通過收購稀缺資源、優質資產和產業載體為企業轉型發展提供支撐�！本G地控股如是稱。

　　12月8日，綠地控股再度宣布增持并增資杭州工商信托，累計斥資9.5億元，正式持有行會走工商信托20%股份。隨著該項目完成，綠地將正式進入金融信托業務領域。

　　資料顯示，杭州工商信托成立于1986年，總資產22.49億元，主要經營范圍為信托，企業資產的重組、購并及項目融資等。截至2014年12月底，其在管信托資產約300億元，以地產信托為主。

　　800億金融版圖

　　事實上，早在2011年，綠地便開始涉足金融行業，組建了全資子公司綠地金融控股集團。2014年，綠地董事長張玉良公開表示，寶億萊家居飾品，“新格局”將是公司贏得競爭優勢的主要依靠之一。

　　觀點地產新媒體翻查資料得知，張玉良口中的“新格局”，指的主要是地鐵產業、金融產業、消費產業，分別對應大基建、大金融、大消費發展方向。其中，“大金融”初步確定類金融、金融股權投資、基金投資及管理、資本運作等四大板塊業務。

　　其中，在確定轉型戰略后，綠地迅速進行金融牌照的收購工作、設立產業基金、并購基金、探索資產證券化、基金管理等形式多樣的大宗資產定制和變現方式、第三方資產管理業務、與中國平安、阿里巴巴、騰訊公司等合作設立理財產品等。

　　2014年6月份，綠地與中國信達資管簽署協議，計劃三年內合作規模達500億元；8月，綠地與交通銀行達成全面戰略合作，綠地金控出資5000萬成立的貴州地金交所揭牌。2015年7月，綠地與中金啟動戰略合作共設并購及創新投資基金；同月，寶億萊家居飾品，綠地金控出資5000萬在哈爾濱成立綠地股權金交所，打造私募股權眾籌融資平臺。

　　截至2015年7月，綠地金控注冊資金由10億元增加至90億元，持有上海農商行4%股權、錦州銀行3.98%股權、東方證券2.46%股權，同時設立融資擔保、小額貸款和典當公司等。

　　除了綠地金控，綠地于今年5月還成立了綠地金服，將其打造成互聯網房地產金融業務的主體公司。其后四個月，綠地金服實現“綠地地產寶”“綠地REITs”“綠地融通寶”等產品系列落地，總規模逾10億元。

　　按照張玉良此前透露的戰略規劃，綠地下一步不僅自己的資產要金融化，還準備做中國房地產中小企業經營性資產的金融化。

　　“就是把他們的資產通過我們的專業，通過互聯網，通過馬云，通過金融化，家居行業升級轉型 ，把這些資產變成眾籌，變成社會資本，讓中小投資者能夠投資到這些項目當中去，變成金融產品。”

　　數據顯示，寶億萊家居飾品，2014年，綠地的金融產業規模為200億元，利潤約8億元；2015年上半年，金融產業規模增加至500億元左右，利潤約19億元。

　　綠地的中期戰略規劃顯示，金融產業計劃涵蓋保險、信托、證券、銀行等金融領域，打造“資金+資管”的金融產業鏈。至2020年，金融產業業務規模將達到800億元，利潤達到100億元。

　　轉型與地產困境

　　從當前國內上市公司的轉型戰略來看，金融行業已然成為房企轉型的一個非常熱門的領域，包括萬科、萬達、綠地、復星、泛海等房企均參與其中。

　　以綠地為例，其轉型金融為代表的背后，是房地產逐漸面臨著增長率天花板、利潤攤薄等一系列難題。2015年前三季度，綠地控股營業收入1362.73億元，同比下降16.1%；毛利潤136.14億元，同比下降0.6%。

　　至三季度末，公司ROE同比下滑0.41個百分點至10.39%，主要受周轉率放慢拖累；凈負債率295%，仍維持高位。