龍湖地產(chǎn):2014年年報凈利835363.20萬元 同比增長3.94%

一、基本財務(wù)數(shù)據(jù)情況

2014年報2013年報本年比上年增減(%)2012年報

基本每股收益 (元)1.531.483.381.20

每股股息(元)0.280.2321.740.20

凈利潤(萬元)835363.20803722.203.94630106.00

營業(yè)額(萬元)5099067.804151016.7022.842789283.00

每股現(xiàn)金流(元)3.202.4232.232.14

每股凈資產(chǎn)(元)8.226.8020.885.51

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二、分紅送配方案情況

每股人民幣0.284元

三、業(yè)務(wù)回顧與展望

主營業(yè)務(wù)：

　　公司為投資控股公司，其附屬公司主要在中國從事物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資及物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

報告期業(yè)績:

　　集團(tuán)二零一四年銷售額較去年增長2%至人民幣490.5億元。營業(yè)額較去年增長22.8%至人民幣509.9億元，其中物業(yè)投資業(yè)務(wù)租金收入增長38.1%至人民幣8.8億元。歸屬于股東的溢利為人民幣83.5億元，減除少數(shù)股東權(quán)益及評估增值影響后之核心溢利為人民幣66.1億元。

　　歸屬于股東的核心凈利潤率為13.0%，分紅比例提升5個百分點(diǎn)至核心凈利潤的25%。

報告期業(yè)務(wù)回顧：

　　物業(yè)發(fā)展:

　　二零一四年，集團(tuán)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營業(yè)額為人民幣492.9億元，較去年增長22.5%。交付物業(yè)總建筑面積為4,759,158平方米（其中247,494平方米來自合營企業(yè)）。物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為25.7%，較去年下降1.3%。二零一四年營業(yè)額單方價格為10,925元╱平方米。

　　二零一四年，集團(tuán)合同銷售額達(dá)人民幣490.5億元，較去年增長2%。銷售總建筑面積4,540,190平方米，較去年增長6.5%。銷售單價人民幣10,803元，比去年下降4.3%。西部、長三角、環(huán)渤海、華南及華中片區(qū)合同銷售額分別為人民幣168.2億元、157.8億元、138.7億元、17.8億元、8.0億元，分別占集團(tuán)合同銷售額的34.3%、32.2%、28.3%、3.6%及1.6%。

　　二零一四年十二月三十一日，集團(tuán)已售出但未結(jié)算的合同銷售額為人民幣520億元，面積為482萬平方米，為集團(tuán)未來營業(yè)額持續(xù)穩(wěn)定增長奠定堅實(shí)基礎(chǔ)。

　　物業(yè)投資:

　　集團(tuán)一如既往堅持穩(wěn)步投資持有物業(yè)的戰(zhàn)略。目前集團(tuán)的投資物業(yè)全部為商場，主要分為三大產(chǎn)品系列：都市體驗式購物中心天街系列、小區(qū)購物中心星悅薈系列及中高端家居生活購物中心家悅薈系列。截止二零一四年十二月三十一日，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，集團(tuán)已開業(yè)商場面積為1,245,137平方米（含車位總建筑面積為1,588,437平方米），整體出租率達(dá)到95.5%。

　　租金總額人民幣9.3億元，扣除營業(yè)稅后的租金收入人民幣8.8億元，較去年上升38.1%。

　　其中，天街、星悅薈、家悅薈租金占比分別為83.1%、13.4%和3.5%，租金收入的增長率分別為42.2%、20.8%和21.0%。

　　得益于新增投資物業(yè)逐步開工，集團(tuán)二零一四年錄得投資物業(yè)評估增值人民幣25.5億元。

　　費(fèi)用控制:

　　二零一四年，為配合業(yè)務(wù)發(fā)展，集團(tuán)于蘇州、濟(jì)南、廣州、南京等新進(jìn)入城市進(jìn)行管理團(tuán)隊和關(guān)鍵崗位人才的儲備，集團(tuán)一般及行政開支占合同銷售額的比例較去年增長0.39%至2.65%。同時，由于市場的波動，銷售團(tuán)隊加大營銷推廣的針對性，銷售開支占合同銷售額的比例比去年增長0.33%至2.17%。集團(tuán)一般及行政開支及銷售開支占營業(yè)額的比例與去年基本保持一致。

　　分占合營企業(yè)業(yè)績:

　　二零一四年，合營企業(yè)的貢獻(xiàn)主要來自集團(tuán)擁有50.0%權(quán)益的重慶江與城項目、集團(tuán)擁有75.0%權(quán)益的成都世紀(jì)峰景項目。合營企業(yè)項目所交付的物業(yè)總面積約為247,494平方米，整體軟裝寶億萊家居飾品，集團(tuán)分占合營企業(yè)的除稅后溢利為人民幣2.8億元。

　　所得稅支出:

　　所得稅支出包括中國企業(yè)所得稅和土地增值稅。二零一四年，集團(tuán)企業(yè)所得稅費(fèi)用為人民幣35.1億元，土地增值稅為人民幣13.7億元。期內(nèi)所得稅總計為人民幣48.8億元。

　　盈利能力:

　　集團(tuán)的核心凈利潤率（即歸屬于股東的溢利減除少數(shù)股東權(quán)益及評估增值影響后之核心溢利占營業(yè)額的比率）由去年的15.0%下降至13.0%。主要是由于波動市場中部分項目銷售價格較低以及上海部分難去化存貨計提了撥備所致。

　　土地儲備補(bǔ)充:

　　于二零一四年十二月三十一日，集團(tuán)的土地儲備合計3,492萬平方米，權(quán)益面積為3,284萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米人民幣2,363元，為當(dāng)期簽約單價的21.9%。按地區(qū)分析，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長江三角洲地區(qū)、華南地區(qū)及華中地區(qū)的土地儲備分別占土地儲備總額的37.3%、32.8%、19.2%、7.2%及3.5%。

　　二零一四年，集團(tuán)新增收購?fù)恋貎�備總建筑面積為311萬平方米。其中44.9%位于長三角地區(qū)，22.4%位于華南地區(qū)，19.1%位于西部地區(qū)，13.6%位于環(huán)渤海區(qū)域。平均收購成本為每平方米人民幣6,785元。

　　二零一四年，集團(tuán)進(jìn)入新城市南京、廣州、佛山，令集團(tuán)的城市覆蓋數(shù)從去年年底的21個上升至24個，并且戰(zhàn)略性地進(jìn)入華南地區(qū)。與此同時，項目獲取的區(qū)位更趨向城市中心區(qū)，單項目的開發(fā)規(guī)模也都控制在適當(dāng)水平，為提升集團(tuán)可售物業(yè)的周轉(zhuǎn)水平奠定良好基礎(chǔ)。

　　于本報告期后，集團(tuán)新購北京東壩項目，計容建筑面積約6.8萬平方米（權(quán)益面積3.4萬平方米）；北京門頭溝項目，計容建筑面積約9.7萬平方米（權(quán)益面積1.6萬平方米）；北京海淀太平莊項目，計容建筑面積約1.6萬平方米（權(quán)益面積0.4萬平方米）；廈門市集美區(qū)杏林北路項目，計容建筑面積約30.5萬平方米（權(quán)益面積15.0萬平方米）；上海松江永豐街道H單元30-02號項目，計容建筑面積約2.7萬平方米（權(quán)益面積0.7萬平方米）；上海松江區(qū)車墩鎮(zhèn)車亭公路2號-2項目，計容建筑面積約10.4萬平方米（權(quán)益面積3.1萬平方米）。

業(yè)務(wù)展望:

　　當(dāng)前房地產(chǎn)成交的下行與分化概因各地供應(yīng)結(jié)構(gòu)所致，新一屆政府減少行政干預(yù)，堅持市場化的風(fēng)格注定了這樣的盤整不可能在短期內(nèi)完成。伴隨過去10多個月的去化與需求積蓄，2015年整體形勢不致弱于去年，但難有根本性的量價逆轉(zhuǎn)。在這樣的形勢下，短期的增幅不是公司所關(guān)注的；保持健康的活力與長期增長的能力，才是企業(yè)經(jīng)營的要義。

　　公司相信，好公司的關(guān)鍵在于對其客戶有不可或缺的價值。在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新階段的今天，對客戶的研究和重視將被提升到新的高度。2015年龍湖將繼續(xù)從客戶需求出發(fā)，分析投資決策、產(chǎn)品定位、成本配套及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，注重建立全覆蓋、差異化的品牌影響力。并且主動擁抱互聯(lián)網(wǎng)，利用新技術(shù)載體將已成形的系統(tǒng)管理方法論更高效、堅決地執(zhí)行下去，實(shí)現(xiàn)「住宅+物業(yè)+商業(yè)」三大模塊的資源整合閉環(huán)，為業(yè)主提供「入住、生活、消費(fèi)的一站式服務(wù)體驗」，以創(chuàng)造價值。