龍湖地產：控制存貨沉淀商業

　　人民網11月6日電（盧志坤）再過幾天，龍湖地產（00960.HK）就將迎來自己在香港上市5周年的日子。

　　這個以建造精美的別墅產品而聞名的房地產公司，上市后始終保持著比較平穩的增長，它的戰略布局，也從發跡的大本營重慶擴展到了全國的20多個城市。

　　但在一些分析人士看來，自上市頭幾年發展較快之后，龍湖的發展這幾年有些趨于保守了。

　　不過，龍湖并不擔心公司規模的問題。

　　沉淀商業地產

　　包括創始人吳亞軍在內的眾多龍湖地產高層都曾公開表示，做大規模并不是龍湖的首要目標，公司需要的是有質量的增長。

　　而回顧龍湖多年的發展路徑，不貿然擴張顯然已經成為公司的一種重要文化。

　　“龍湖不是懼怕未來，不是不敢面對競爭、不敢面對市場，”吳亞軍在今年的中期業績報告會上說，“但是我們做投資安排、財務安排，做存貨管理安排的時候要基于安全考慮，這樣才能持久發展�！�

　　隨后，吳亞軍說出了一句后來廣為流傳的話，“未來行業可能會呈現很多的機會，整體軟裝寶億萊家居飾品，但很多公司已經不能在場上踢球了�！�

　　龍湖的這些發展理念被貫徹到各個地方公司。龍湖北京公司總經理宋海林11月5日在接受人民網記者采訪時表示，從2011年之后，北京公司每年都比較平穩，銷售額保持在80億元上下。

　　宋海林說，龍湖的思路是做得更均衡一些。

　　“不管是北京公司還是集團，總體來看這幾年沒有做很快的擴張，”宋海林如此闡述龍湖的發展思路。

　　宋海林解釋說，這些發展思路背后的邏輯是希望盡可能地控制存貨，因為房地產企業去化率普遍不會太高，從集團來說去化率基本都是恒定在5成上下，差一點的在4成左右，好一點也不到6成�！盎�本上你干的越大你的存貨也就越大，所以集團的總體思路還是控制這個規模，盡可能不要擴張太快�！�

　　而控制規模部分也是出自商業項目上的考慮。宋海林解釋，不快速擴張的背后是要把資金沉淀在持有型的物業上面�！巴ㄟ^10年的計劃這樣一個周期，使持有型的物業的利潤貢獻超過20%，2026年的時候超過25%�！�

　　逐漸沉淀商業地產，是適應未來房地產行業告別高速增長之后，房地產企業能夠依靠持續性回報的商業物業，寶億萊家居飾品，獲得持續發展力的基礎。這幾年房地產行業的大起大落，對很多發展過快和激進的企業造成了一定的打擊，而穩健的發展思路則讓龍湖在這幾輪房地產的漲落中能夠保持較好的狀態。

　　去年，龍湖取得503億元的銷售規模，排行榜上位列第12位。在2009年到2011年，龍湖扮演的則是從183億元到383億元連續高增長的黑馬�！捌鋵嵞銈冴P注龍湖的排名變化，遠不如關注行業龍頭之爭的意義大，相比于排名，我們更在意的是有一個可持續的未來�！饼埡�內部人士這樣表示。

　　也是在去年，吳亞軍在龍湖的內部論壇給所有員工貼了一封公開信。總結了龍湖之所以略顯掉隊同時又主動剎車背后的緣由。她說：“從2010年至今，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，龍湖的銷售額持續上升，但相對增速經歷了一個小小的‘V’型，這個‘V’的底應是在2012年，2013年的上半年已開始走出低谷從而開始爬升�！�

　　但同時，她也對員工表現出了一種堅定的信心�！叭粢�我站在兩三年后的時點上來評價，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，這是一個漂亮的‘空中轉體720度，再加直體前滾翻’的高臺跳水。但我們的高管團隊堅持戰略導向，在關鍵時刻‘做了艱難但正確的決定’。”

　　在龍湖員工看來，在當前的市場形勢下，寶億萊家居飾品，能保持20%左右的穩定是符合龍湖自身預期的，追求快速增長向來不是龍湖的目標。“老板從上市的時候就反復對員工說，龍湖首先追求的是活得長久，然后才是做強做大。”

　　吳亞軍并不忌諱談論龍湖的發展理念。在今年中期業績報告會上，她說，龍湖的保守姿態是從2013年就開始的，不是從今天才開始。

　　“龍湖在2012年進的城市比較多，買地也比較多，但是在2013年買地整體偏少，開工量也做了大幅的調整，去年年終的時候新開工量減少了300萬平方米，這使得我們現在存貨量、負債率優于同行�！彼�說，“這是基于我們對房地產行業的整體認知，有一句話叫房地產行業已經進入下半場，這個行業10年的黃金時代已經過去，現在說是進入了白銀時代�！�

　　她進一步指出，“龍湖在鋪排新的城市，又在做大量持有商業的情況下，如果不提前做戰略性的安排，我覺得這個公司會非常難受。從這一點上來講，我們是相對保守的，未來龍湖也不會跟別人拼增長，拼速度，我們是有意把速度放緩，在這個重新打造自己的核心能力，提升管控，提高品質和品牌，迎接未來的這個行業可能到來的波動和泥濘期�！�