中海地產短板曝光 “地產教父”走下神壇？

日前圍繞著內外部兩封來信，讓一直低調的中海地產處在了風口浪尖，仔細看過兩封信給人的感覺是盡管處在千億元銷售光環之下，但是中海的問題也隨之暴露，發展的瓶頸期已然出現。

12月10日，中海發布業績報告顯示，2014年11月中國海外系列公司的合約物業銷售金額約為151.02億港元，寶億萊家居飾品，相應樓面面積約為112.68萬平方米。此外，截止到11月30日，中國海外系列公司的累計合約物業銷售約為1340.38億港元，相應的累計樓面面積約為884.86萬平方米。

按照中海全年1400億元的銷售目標，中海達標難度不大。中投證券發布研究報告也提出，受益于政策放松，銷售、資金狀況有望改善。中海地產預計全年簽約銷售1450億元港元(+5%)以上。

在今年這樣的市場環境下，中海的業績可算是可圈可點，家居行業升級轉型 ，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，但是比起萬科、恒大、綠地等同級別的房企，中海的增長速度在大幅下降。

今年前10月，綠地、萬達同比增長速度超過了30%，萬科、恒大、碧桂園的同比增幅超過15%，而中海卻出現了業績同比下滑兩個百分點的尷尬。而2013年中海前10月的銷售額為1216.4億港元，而今年卻為1189.36億港元，軟裝設計家居產業鏈，同比下滑兩個百分點。

多年來，中海地產一直被認為是中國房地產業的教父級企業，從最早的萬科海盜行動流失的劉愛明、袁伯銀、杜晶等人，到最近的長期負責財務融資的吳建斌去了碧桂園，集團長期負責計劃管理和合約成本管理的闞乃桂去了世茂，中海為許多房地產企業培養了大量人才。

中海地產一直被外界稱道的是強大的成本管控能力、利潤遙遙領先、工程質量較好。因為中海是港資開發商的好學生，在與香港房企和黃、長實、九龍倉等長期代建合作過程中，中海學習的是系統控制成本、踩對節奏拿地和注重財務運營效率的模式，而不是僅僅依靠成本部死摳成本。這一點中海遠比萬科等其他巨頭做得好。

但是這一切在2012年發生了變化，市場變了而中海卻沒有變，這封來自中海內部的信直指，中海突破千億元后傳統中央集權的管控模式難以完全有效管控地方的各個開發環節和流程。傳統上的嚴格審批制度效率較差，審批流程較長，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，大量審批都要歸于集團，集團忙不過來，難以滿足日益激烈的競爭下需要快速和靈活多變的要求，過分風險控制和中央集權導致地方沒效率，錯失戰機。

而更為致命的是，在2013年中海地產斬獲的36宗土地中，二線城市28宗，其中沈陽和長春達到了13宗，而目前東北三省出現的大量人口流失已然讓當地樓市形成了供大于求的危險形勢，而沈陽和長春更是重災區。

在創新改革席卷所有行業時，地產行業的龍頭企業也在不斷引入新的思維模式，中海也該行動了。