商業(yè)地產(chǎn)不限購 銀行稱異地購房放貸暫不設(shè)限

　一場力度空前的房地產(chǎn)調(diào)控震動了原本熱火朝天的住宅市場。時下，“住宅黃了，商業(yè)紅了”已經(jīng)成為樓市新政下投資客們的流行語。

　　住建部政策研究中心一人士向本報記者表示，此次的樓市調(diào)控主要針對住宅市場，而對商業(yè)地產(chǎn)的影響較小，尤其是在信貸政策上，限購令并不針對商業(yè)地產(chǎn)。這在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的眼里，卻成了商業(yè)地產(chǎn)迎來的新契機。另一方面，一商業(yè)銀行人士對記者表示，目前各大銀行對于異地購房放貸仍沒有統(tǒng)一的要求。

　　

　　限購令不涉及商業(yè)地產(chǎn)

　　樓市新政的影響在逐步顯現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計分析顯示，寶億萊家居飾品，從4月15日至19日，北京新增需求下跌超過七成，房源掛牌量增加五成以上，有超過六成賣家表示自己愿意調(diào)低售價以促進迅速成交。但是，與此相對的是，商業(yè)地產(chǎn)卻迎來了投資客們的青睞。

　　住建部政策研究中心一人士向本報記者表示，此次的樓市調(diào)控主要針對住宅市場，而對商業(yè)地產(chǎn)的影響較小，尤其是在信貸政策上，限購令并不涉及商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)并未納入本輪調(diào)控的重點。同時，從限購政策上說，寫字樓投資本身也不以套數(shù)為單位，因此并不存在限購的說法。

　　市場表現(xiàn)也正是如此。據(jù)萬達廣場租賃部的置業(yè)顧問孫小姐介紹，新政后，來看房的人數(shù)明顯上升，尤其是關(guān)注200-300平方米的小面積寫字間或商鋪的人比較多，日均最高人數(shù)達到近20組。

　　“北京住宅與商務(wù)寫字樓早就開始出現(xiàn)‘商住倒掛’現(xiàn)象。之前人們之所以追捧住宅是因為進入的門檻低，首付比例低，利率也有優(yōu)惠。現(xiàn)在進入的門檻被提高之后，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，同區(qū)域價格更低的寫字樓自然更有市場了。”孫小姐告訴本報記者，現(xiàn)在住宅的投機行為被規(guī)范了，所以很多客戶選擇了區(qū)域位置優(yōu)越的寫字間或商鋪作為投資對象。

　　事實上，此前住宅市場被社會資金爆炒，導(dǎo)致真正具有長期投資前景的商業(yè)地產(chǎn)備受冷落，一直處在商住倒掛的價值貶損階段。但據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平告訴記者，隨著經(jīng)濟走勢回暖，商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)一天天回暖，寫字樓租金、售價、商業(yè)地產(chǎn)的價值已經(jīng)逐漸體現(xiàn)出來。

　　決策層觀察樓市

　　一邊是住宅市場上的打折與拋售并行，一邊是商業(yè)地產(chǎn)投資預(yù)期的利好。一切似乎都在向決策層預(yù)期的調(diào)控目標發(fā)展。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹表示，目前住建部等主管部門對政策效果已經(jīng)開始進行觀察，并將根據(jù)市場的走向把握接下來樓市調(diào)控的方向與力度。

　　“接下來的一個月非常重要，住建部、中房協(xié)等相關(guān)單位接下來都會加強對市場的監(jiān)測分析，密切跟蹤分析房地產(chǎn)市場在調(diào)控中遇到的新問題，把握調(diào)控的節(jié)奏、重點和力度。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長告訴記者。

　　事實上，力度空前的新一輪調(diào)控雖然涉及抑制投機、增加供給、規(guī)范市場等各個層面，但措施最嚴厲、效果最明顯的部分仍然集中在對銀行信貸政策的調(diào)整，即對投資、投機性購房的抑制上。因此正如中原三級市場研究中心分析師所說，這一套政策組合拳希望達到的效果就是量縮價滯，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，但并非打壓房價。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強在接受記者采訪時表示，政策力度空前，有希望使房價出現(xiàn)理性回歸，但目前還沒有辦法準確地量化出政策可能對成交量以及房價造成的影響。因為在房價由升轉(zhuǎn)跌的心理預(yù)期下，買賣雙方的觀望情形將形成對峙，房價在短期內(nèi)還會出現(xiàn)回調(diào)的可能性大增。

　　“三套房貸細則不可能出臺”

　　不僅業(yè)內(nèi)人士對此次政策的“效果”持保留意見，事實上，各方在政策執(zhí)行的過程中也存在著差異。

　　尤其值得注意的是，寶億萊家居飾品，作為決策層打擊房地產(chǎn)投機炒房的第一劑猛藥，各銀行關(guān)于差別化信貸政策的實施細則卻似乎難產(chǎn)起來。

　　自本月14日國務(wù)院“房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款、對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”政策出臺后，各主要商業(yè)銀行都表示具體的實施細則需要等待總行“開口”。但時至今日，并未有任何一家銀行公布其細則。

　　“銀行短期內(nèi)其實根本不可能有實施細則出來。”一位商業(yè)銀行個貸部負責(zé)人向本報記者坦言，“各銀行第三套房以及異地購房的貸款問題，現(xiàn)在并沒有一個統(tǒng)一的要求。”據(jù)這位負責(zé)人透露，從銀行自身的商業(yè)角度講，目前對三套房執(zhí)行首付55%甚至更高比例的可能性比較大，但應(yīng)該不會完全停止向第三套房貸款，不過，最終如何執(zhí)行還是要等總行通知。

　　目前各大銀行對暫停三套房貸款表現(xiàn)謹慎，“觀望”氛圍尤其濃重。工行、中行、農(nóng)行、中信銀行4月20日表示，將大幅提高三套房的首付比例和利率，但并未暫停發(fā)放貸款。

　　事實上，在第二套房貸的執(zhí)行上，各銀行也存在差異。因為具體的政策執(zhí)行時間將影響到目前正在辦理房貸的購房者能否交易成功，所以各行在執(zhí)行房貸新政的時間標準上并不相同。

　　目前工行、中行都以合同生效日為準，家居行業(yè)升級轉(zhuǎn)型 ，只要已簽訂貸款合同，就不會要求提高首付款比例。但據(jù)本報記者了解，目前還有少數(shù)銀行執(zhí)行以放款時間為準，如果銀行還沒有發(fā)放貸款，已簽合同的購房者就需要重新簽訂貸款合同。而在某些中小銀行，寶億萊家居飾品，則大多以貸款材料受理日為“界”，購房者只要之前遞交了申報材料，現(xiàn)在仍可以按照原來的政策獲得貸款。

　　“我們的細則還在制定，要看看政府方面調(diào)控房價的力道到底會有多大，也要考慮其他銀行是趨松還是趨緊。”某股份制銀行按揭部負責(zé)人透露。

　　政策對于商業(yè)地產(chǎn)將會產(chǎn)生什么影響，對于住宅市場的炒房行為能否“見血封喉”，還要進一步等待市場驗證。