馬光遠：中國房地產如何避免崩盤的命運？

萬科總裁郁亮在接受《人民日報》采訪的時候表示，一方面他認為現在的調控很及時，因為在他看來，“今年這一輪房價過快上漲的一個重要特征就是金融化，寶億萊家居飾品，在一些城市，金融杠桿確實出了些問題。”

郁亮具體分析道，一方面，社會上貨幣總量擴大、買房杠桿過高，使得很多沒有足夠購買力的人也去搶購房子，助長了市場恐慌情緒，一些地方出現的“首付貸”更是將調節買房需求的重要工具——首付比例給“廢掉了”;另一方面，買地能用杠桿，也使得一些愿意冒險的開發商高價競拍、推高了地價，從而推高了房價。”的確，各個環節過度金融和杠桿化，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，是目前中國房地產面臨的最大的危險。

另一方面，對于今后幾年樓市的走勢，以及部分城市會否面臨“崩盤”的風險，郁亮認為，“未來一年內，全國商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房價上漲過快的城市，價格也可能回落。”但他認為，房地產“崩盤”的風險在我國并不存在，原因是，“杠桿過高是房地產市場泡沫破裂的根源。目前，各國按揭貸款最低首付大多在20%以下，還有零首付的，而我國的首付比例始終較高，且居民儲蓄率一直處于高位，償本付息能力強，杠桿風險較低。過去幾年的炒房行為已經很少見了，政府調控手段也很有效很及時，房地產的總體杠桿水平能得到有效控制。”

為了避免誤讀，我把采訪的這兩段話原原本本拷貝過來。如果放到一塊看，就很有意思了，你能看出郁亮內心的矛盾和掙扎：一方面，他承認房地產已經過度金融和杠桿化;另一方面，他又認為房地產不會崩盤，已經“杠桿不高”。前面說杠桿高，后面又說杠桿不高，實在是糾結。

在我看來，未來中國房地產會否避免崩盤的命運，關鍵在于在認識到過度金融化和高杠桿以及泡沫實際存在的情況下，能否放棄多年的調控，真正回歸到制度建設的正途。12月9日，中央政治局會議部署明年的經濟工作，談及房地產調控，說了一句非常關鍵的話，“加快研究建立適合國情，適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制”。這句話，寶億萊家居飾品，如果我沒有理解錯的話，應該是，在今年嚴厲的調控取得成效的基礎上，盡快放棄調控思維，回歸制度建設。千萬不要僥幸說，中國房地產不會崩潰，如果像過去一樣僅僅靠調控敷衍了事，房地產早晚有一天，一定會制造天大的麻煩。

當然，長效機制這四個字我們一點都不陌生，如果從2006年開始算，已經提了10年了。可惜的是，這10年以來，我們從來沒有真正考慮過制度建設問題。從1998年住房商品化改革以來，中國房地產政策體系一直就處于一個盲目被動的應對房價上漲的短期通道中，根本沒有時間和空間對自身的政策體系進行梳理和反思，遑論有機會構建科學的制度體系。毫不諱言，中國10多年的房地產調控政策總體而言基本是失敗的。

過去10年，以行政措施為主要手段、以控制房價過快上漲為主要目標、以抑制不合理的需求為主要途徑的房地產調控，由于過于濃厚的行政色彩，軟裝設計家居產業鏈，以及政策的短期與多變，不僅沒有做到抑制房價的過快上漲，更是擾亂了整個房地產市場的預期，不僅購房者無所適從，更使得整個行業的發展都因為政策的不斷加碼而難言健康，問題和矛盾重重。特別是，購房者在這場長達十年的博弈中已經深刻理解了調控的精髓，對于房地產調控已經不信任，出臺任何房地產調控政策都會被視為“助漲”的信號而起到反向的作用。

其實，在2013年10月29日，本屆高層的政治局集體學習，罕見地以房地產為主題。在這次會議上，習近平總書記的講話構建了未來中國房地產制度體系的框架。除了沒有直面房價問題，全面談了中國住房支持制度及房地產政策等一系列問題，為未來中國房地產制度建設和政策體系確立了一個框架體系，可以視為未來中國住房政策的基點。

當時，習總書記的講話主要有四點內容：

一、中國住房存在的根本問題，不僅僅是住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足，還有住房資源配置不合理不平衡等問題;

二、提出要處理好住房建設上的“四大關系”，包括：政府提供公共服務和市場化的關系、住房發展的經濟功能和社會功能的關系、需要和可能的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系;

三、肯定了住房的市場化改革方向，提出了構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系;

四、提出住房的頂層設計問題，要求總結我國住房改革發展經驗，借鑒其他國家解決住房問題的有益做法，深入研究住房建設的規律性問題，加強頂層設計，加快建立統一、規范、成熟、穩定的住房供應體系，倡導符合國情的住房消費模式。

可惜的是，2013年以來，我們沒有堅持這個會議確定的制度建設的基調，房地產在出現嚴重的庫存之后，我們又用短期的刺激讓房地產重新出現癲狂的狀態。不過，市場嚴重分化的事實已經告訴我們，房地產調控最后的效用也在發揮殆盡，將中國房地產未來的命運建立在調控之上，只會出現崩盤的命運。除了長效機制和制度建設，別無選擇。

當然，長效機制很復雜，涵蓋的范圍很廣。可以說，當下中國房地產的制度建設一窮二白，從基本信息制度、土地制度、住房金融體系、房地產稅收制度以及交易制度都極其殘缺，甚至到現在為止連中國有多少房子都搞不清楚。一個如此重要的產業，寶億萊家居飾品，制度建設如此缺乏，令人觸目驚心。筆者建議，先從最簡單的問題開始：首先搞一次住房普查，查清楚中國有多少房子，這點容易做。這點做到了，再在土地制度上進行突破，然后在住房金融體系上完善，最后破局稅收制度和真正的住房保障制度，大框架就起來了。