租賃將成未來房地產主角 2030年市場規模將超4.6萬億

“在中國房地產發展的近20年時間里，新房一直是主角，近兩年二手房市場和中介機構快速發展，而未來5-10年，我相信處于上升周期、規模最大的、與消費者關聯最緊密的會是租賃市場。”在《租賃崛起》報告分享會上，鏈家研究院院長楊現領如是說。報告中一組數據引人注目：預計到2025年，中國租賃市場規模將從現在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。租賃市場的巨大潛力，催生品牌公寓的快速發展，在未來租賃市場格局中，品牌公寓將占據半壁江山。同時，規模是品牌公寓盈利的關鍵，而運營能力是核心競爭力所在。

5萬億 租賃崛起

在去庫存和新型城鎮化建設的大背景下，住房租賃市場已經獲得較多的政策支持。2016年5月4日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，確定培育和發展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。會議指出，實行購租并舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。

但是，必須面對的一個現實是，目前國內的租賃市場發展非常不充分。楊現領分析認為，從租房市場規模與房屋交易市場規模來看，2016年中國的房屋交易市場應該會超過15萬億元，其中包括約10萬億元的新房交易市場和5萬億元的二手房交易市場，寶億萊家居飾品，但是租房市場的租金規模只有1萬億元，是整個房屋交易市場的7%。

與此同時，美國2016年房屋交易規模應該在1萬億美元左右，其中90%是二手房，10%是新房。而租房市場的規模高達5000億美元，是整個交易市場規模的50%。“所以可以看出，中國租房市場的發展是非常不足和滯后的。”楊現領說。

在此情況下，鏈家研究院推出的《租賃崛起》報告表明：未來中國住房租賃市場存在很大的發展空間。未來5-10年，房地產行業中處于上升周期、規模最大的將會是租賃市場。

“未來3-5年，中國將有約2億人進入租房市場，租金規模將超過1.5萬億元，中國未來的租房市場空間巨大。”楊現領表示。鏈家研究院近期推出的《租賃崛起》更是預測，未來十年，我國租房市場租金GMV(成交總額)將接近3萬億元，租賃人口近2.3億人，到2030年，租金GMV將達4.6萬億元，租賃人口達到2.7億人，一線城市租金GMV將超萬億元。

將形成“541”市場格局

政策紅利的支撐、國內租賃市場發展的不足，導致房屋租賃市場發展潛力巨大。近兩年，包括自如、you+、魔方公寓等在內的品牌公寓快速發展。未來，租賃市場將形成新的格局。

目前，品牌公寓的滲透率還是非常低的。以北京(樓盤)為例，目前大約有120萬套的租賃住宅，其中40%是通過中介交易的普通租賃市場;二手房占據市場比例約40%，二房東大量集中在城郊的區域或者低客單價的房屋;業主直租即C2C的市場比例占到10%;另外的10%是包括自如在內的品牌公寓，這類占比非常低。

楊現領分析認為，“4411”是目前北京房屋租賃的市場格局，未來會變成“541”的格局，50%機構化的管理，寶億萊家居飾品，40%租賃市場，還有10%的房屋分享。

未來的發展方向是二房東市場走向品牌公寓管理規范市場，政策文件叫“發展市場化、規模化、專業化的經營租賃機構”，未來這些機構會成為市場主導性的力量，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，能占據50%的市場規模。這對于品牌公寓而言，是很重要的發展機會。

目前，在品牌公寓市場中有兩種模型。第一種是整棟模型，即集中式公寓。比如you+、魔方公寓等，這類公寓通過整租物業裝修改造后進行出租。第二種是分散式公寓，如自如、優客、青客等，分散式公寓房源來自于業主，機構收取房屋一般簽約3-5年，通過不同程度的裝修之后再出租。

實際上，整棟式跟分散式兩個模式的差異在于：集中式的便于管理，分散式便于獲取房源做大規模。具體來看，寶億萊家居飾品，集中式公寓規模效應臨界點相對比較低，做到2萬-3萬間的時候，會大量分擔機構管理成本、后臺成本，改善盈利狀況。但是，分散式公寓規模效應臨界點相對較高。

運營能力是競爭核心

未來租賃市場規模巨大，各路資本、開發商也開始進軍房屋租賃領域，未來行業會呈現出百花齊放的格局。楊現領認為，決定一個品牌能否立足的關鍵在于成本控制及運營管理的能力。

目前，不少開發商開始拿地持有做租賃，萬科最新競得的北京市海淀區兩宗全自持住宅地塊就是代表。盡管開發商進入租賃市場本身有著資金、建造、裝修等多重天然優勢，但目前國內開發企業在租賃公寓方面的問題并不在此，成本管控和運營管理才是核心關鍵。房企在開發銷售類產品時習慣以快周轉為最高目標，當持有運營時，需要考慮的卻是完全不同的問題。如何在兩個平行的領域都走得通，是想要涉足持有租賃領域開發企業亟待解決的問題。

近期，有多家房企來到鏈家，想了解鏈家的自如公寓到底是如何運營的，希望在長租公寓市場借鑒自如的運營模式。據介紹，自如核心的運營模式是：業主端提供資產管理，客戶端向他提供更有品質的租房，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，其所倡導的品質租住自誕生時便是一種全新的模式。

資料顯示，自如目前圍繞租住和旅行已經建立起完善的產品線，是國內規模第一的長租公寓。2016年5月，自如從鏈家集團拆分出來作為獨立子公司運營，旗下包括自如友家、自如整租、自如寓、自如民宿、自如驛。目前自如在北京、上海(樓盤)、深圳(樓盤)設有分公司。截至今年9月，自如的規模數據是：自如客(租客)累計超過60萬人，管理房間數達30萬間，累計服務業主超10萬人，房間套數超10萬套，管理房屋資產超3000億元。