“去庫存”政策下的房企： 群雄并起時代結束 合縱連橫圖謀霸業

本報記者 張敏 北京報道

導讀

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌將這一階段描述為從“春秋”到“戰國”。意為房地產業正從最初的群雄并起、各自為戰，轉變成合縱連橫、圖謀霸業。這一比喻生動反映出近年來的現象：規模房企在完成最初的布局與積累之后，對內進行策略、管理的優化，對外尋求兼并整合。

臨近年末，房地產界最大的懸念，莫過于恒大能否在規模上超過萬科。

根據雙方的公告，截至今年11月底，萬科實現銷售金額3413.6億元，恒大銷售3488.5億元。雖然無法斷言恒大的年度銷售能夠超過萬科，但在穩坐了十多年的頭把交椅之后，萬科的地位正在受到越來越大的挑戰（根據官方數據，2014年綠地就曾在規模上對萬科實現超越）。

在這背后，過剩時代的房地產業正在顯現新的格局：在階層真正固化之前，每個野心家都試圖抓住最后的市場紅利，實現超越。

中國房地產研究會原副會長顧云昌將這一階段描述為從“春秋”到“戰國”。意為房地產業正從最初的群雄并起、各自為戰，轉變成合縱連橫、圖謀霸業。這一比喻生動反映出近年來的現象：規模房企在完成最初的布局與積累之后，對內進行策略、管理的優化，對外尋求兼并整合。

在此過程中，不同規模、類型、風格的房企演繹出不同的商業故事，但成敗如何殊為難料。2016年資本涌動、市場暴漲帶來的種種變化，雖看似“亂象”，但也可能預示著舊秩序的松動，與新世界的誕生。

“第一軍團”的幸福與煩惱

在2010年之前，業界習慣將房地產業的“第一梯隊”授予“萬保招金”。這四家房企因策略合理，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，以及較早登陸資本市場帶來的資金、管理優勢，能更好地享受房地產市場化初期的紅利。

2010年前后，一批房企實現上市，并在此過程中積累大量土地儲備。隨后，第一梯隊的陣營逐漸演變為“萬恒保中”。今年，碧桂園與恒大又強勢崛起，碧桂園超越保利、中海，恒大則對萬科發起挑戰。

十幾年間，隨著行業老大萬科的規模從不足千億擴大到3500億，第一梯隊和第二梯隊的規模差距，也從此前的不到一倍，拉大到2-3倍。

在大多數研究者看來，在經過十多年的品牌和規模優勢疊加之后，第一陣營變得愈加難以撼動。融創中國董事長孫宏斌曾在今年11月提出“4000億理論”，即未來5-10年，前十名房企會占據市場份額的35%－40%，平均規模將達到4000億的水平。他認為，資源將向大房企加速集中，中小企業要想超越會難上加難。

蘭德咨詢總裁宋延慶的判斷與之類似，但要更加謹慎。他認為，十強房企的市場占有率應在30%左右，平均規模在2500-3000億。其中，最高者可以達到7000-8000億，最低者則在1000-2000億——很顯然，階層的差距將成倍拉開。

對于這種變化的趨勢，宋延慶認為，“每家企業又都形成自己獨特的東西”，如萬科的“均好性”、恒大的標準化、中海的成本管控力、碧桂園在三四線城市的競爭力等。

他認為，這些獨有的優勢，容易在市場上升期形成核心競爭力，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，并使規模和品牌效應最大化。2016年前11月，恒大和碧桂園均實現了超過100%的銷售增長，原因正在于此。相比之下，“過于平穩”的保利和中海，銷售增速并不大。萬科則受困于股權糾紛，銷售受到影響屬于意料之中。

顧云昌有一套自己的分析房企競爭力的方法，他認為決定規模和速度的基本要素在于：拿地力（拿地時機與區域判斷）、金融力（融資規模和成本）、產品力（產品線和產品結構）。“市場向好時，容易突出優點；市場下行期，則容易凸顯缺陷。”顧云昌說。萬科遭遇的股權糾紛就說明，作為行業標桿，萬科在公司治理上仍然存在缺陷。在金融資本來勢洶洶時代，這個微小的缺陷已被放大。

事實上，第一陣營內的房企雖看似強大，但也各有短板，如恒大的負債，碧桂園的區域布局等。在房地產市場即將下滑的2017年，這類企業或將遭受市場下行周期和“野蠻人”敲門的雙重考驗。

告別“高周轉”模式

今年8月17日，上海靜安某商住地塊迎來現場拍賣，經過一個多小時的激烈競爭，最終以110億元的價格競出。業界因算法不同而對樓面價有著不同的結論，但可售部分的土地成本顯然已超過10萬元，創下中國土地單價的新紀錄。這也將今年的全國土拍推向最高潮。

“地王”得主融信來自福建。過去這些年，閩系房企曾多次在土地市場扮演“黑馬”。同時給人帶來深刻印象的，還有其高杠桿、高周轉的鮮明特征。

與粵系房企相比，閩系房企的起步時間稍晚。在如今實現全國化布局的閩系房企中，除世茂、世紀金源等少數外，大部分企業并未趕上1998至2007年的房改后第一波市場紅利。近年來叱咤風云的閩系房企泰禾、旭輝、陽光城、正榮等，除旭輝外，多數在2010年以后才開始全國化布局。

由于擔心再錯過時機，這部分房企的略地之勢極為彪悍，并在2012-2014年迎來拿地高峰。但高價拿地與快速擴張也使得其負債率高企。2014年，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，泰禾集團的凈資產負債率一度超過10倍，高成本的信托融資占比偏大，公司資金鏈面臨巨大壓力。

在2013年和2015年開始的兩輪市場高潮中，閩系房企手中的高價地陸續解套，企業以快速周轉的方式進行銷售，在大量回籠資金的同時，負債率也迅速下降。自此，經過兩輪市場周期，主要閩系房企的全國化布局得以夯實，并實現對熱點一二線城市的進駐和鞏固。

但在今年的市場高峰里，閩系房企的表現并不及以往搶眼。今年前11月，除旭輝實現近100%的銷售增幅外，大部分閩系房企的增長較為溫和。在這背后，其高周轉風格正在悄然發生改變。以泰禾為例，其從拿地到銷售的周期最快可短至4個月，但今年以來，泰禾在一線城市的銷售節奏明顯放緩。不唯閩系，這種策略在其他房企中也大行其道。

中信建投的分析指出，此輪周期最大的特點在于，土地價格大幅增長。這一方面使得擁有存量資源的房企開始思考，是否有必要將稀缺資源快速變現，而不是探求進一步的利潤。另一方面，對于新獲取主流城市土地的房企而言，快周轉模式下高企的土地成本是很難盈利的，這也倒逼企業用更多的耐心去等待更好的良機入市。

與此同時，隨著今年10月以來各項融資渠道的收緊，資金紅利迅速終結，“高杠桿”也已不再成為企業的選擇。上海“地王”故事的最新進展發生在今年12月3日，萬科公告稱，以53.95億元的代價，購得“地王”項目49%的股權。

于是，“地王”的杠桿壓力驟然減輕，其所用的方式，是近年來再常見不過的“抱團取暖”。

第二梯隊央企奮起？