資金成本翻倍 ST珠江混入地產信托末班車

珠江控股遭到吉林信托拒絕續做后，轉向重慶信托，并從信托貸款形式轉向幾何類地產信托。該筆信托收益率高達13%，加上至少5%的費用，珠江控股將為此付出20%左右的融資成本。　　
在日趨嚴厲的樓市調控之下，寶億萊家居飾品，房企融資日益艱難，尤以中小房地產商為甚。作為海南首家A、B股上市公司，ST珠江（000205、200205）因高息信托舉債再次受到關注。　　9月29日、30日，10月8日、13日，ST珠江（珠江控股）連續發布公告，最終敲定向重慶信托借款2-2.5億元，期限18個月。公司以其持有的3325萬股西南證券限售流通股作質押，并轉讓約定期內的股份收益權，獲得重慶信托設立的“渝信價值投資十一號集合資金信托計劃”所募集的信托資金。令人驚詫的是，該筆信托收益率高達13%，加上至少5%的費用，海南珠江將為此付出20%左右的融資成本。　　10月14日，重慶信托人士透露，該筆信托被兩家機構投資者收入囊中，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，未對個人投資者發售。　　用益信托網的最新統計數據顯示，今年1-9月，房地產信托發行規模已接近1300億元，和去年房地產信托全年發行規模449億元相比，增長了1.9倍。其中，8月份房地產信托發行規模高達221億元，9月份亦接近190億。　　“或許是滯后效應，8月出臺的凈資本管理辦法尚未收到效果。估計到年末，地產信托可能沖上2000億元的高位，屆時監管層可能會出臺更嚴厲的調控舉措。”用益信托工作室李旸表示。　　資金成本翻倍　　僅僅時隔一年，在房地產調控的大棒下，資金短缺的ST珠江不得不為借款置換付出雙倍的代價。　　吉林信托人士告訴記者，2009年，珠江控股與吉林信托簽訂2.6 億元信托貸款合同，以該公司持有的3325 萬股西南證券限售股作抵押。這筆信托預期收益率為7.5%，尚屬較低水平。　　時至2010年9月，信托貸款到期，吉林信托拒絕續做。雪上加霜的是，8月初，銀監會整肅銀信合作，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，融資類銀信產品發行驟減，房地產信托也受到高壓。珠江控股的資金鏈立時緊繃。　　“房地產政策在不斷出臺，老總要求我們規避國家調控項目，響應政府號召，扶持高科技產業。”吉林信托人士說。　　無奈之下，珠江控股只好轉向重慶信托，并從信托貸款形式轉向集合類地產信托計劃，這一轉換成本接近翻倍。該信托計劃給予投資者的收益率高達13%，如算上其他相關成本，寶億萊家居飾品，珠江控股付出的融資代價達20%。　　“交易的目的是解決公司后續開發項目，特別是武漢美林青城三期和三亞萬嘉戴斯度假酒店二期的前期運作和建設資金。”公司公告稱。　　盡管2009年以來樓市火爆，大多數上市房地產公司回籠了大量資金，但ST珠江的資金面卻并未得到多大改觀。　　根據ST珠江財報披露，2008年其短期借款0.24億元，2009年短期借款上漲到2.76億元，增幅1050%，主要因素在于當期增加了信托貸款。2008年長期借款1.57億元，2009年長期借款為1.1億元，沒有大的變化，這表明該公司并沒有受到銀行的青睞。　　及至2010年6月，公司短期借款為2.6億元，長期借款為1.05億元，合計3.65億元，而其現金及現金等價物余額為2.39億元，缺口1.26億元。　　“開發商能給出13%的收益，說明其風險很大。我們做的高收益信托也一般在9%-10%，超出10%就很高了，有點怕。”前述吉林信托人士直言。在其信托貸款到期前兩個月，吉林信托就派人到珠江控股跟蹤還款進展，最終安然脫身。　　地產信托熱度不減　　相對吉林信托的謹慎，接棒者重慶信托另有盤算。　　ST珠江并沒有公開披露信托計劃的說明書，知情人士透露，該計劃已發售給兩家機構投資者。另一方面，重慶銀監局要求轄內信托公司不能發行融資類地產信托產品。　　信托計劃以珠江控股持有的3325萬股西南證券限售流通股作質押，截至2010年6月末，這筆股權賬面價值4億元，融資量相當于股權價值打5折。　　珠江控股急需資金甚巨。其正欲大手筆開發美林青城三期，二、三期的總投資額8億元，但截至6月末投資余額為0.39億元。　　“銀行和信托貸款對房地產行業大幅度調高了門檻，作為以房地產業為主營業務的公司,目前為開發建設房地產項目向銀行融資的難度非常大。”珠江控股直言。　　盡管面臨越來越大的償付風險，亦有信托凈資本管理辦法約束，但整體來看，房地產信托產品發行僅短暫萎縮后，又迅速重回上升軌道。　　據用益信托網統計，《凈資本管理辦法》出臺后，地產信托僅在9月13日-17日這周內減少到4款，規模僅2.9億。隨后至今，發行熱度不減。　　“凈資本約束有一年的緩沖期，可能大家還沒有感受到壓力。”中融信托一中層人士說。不過，因為房產調控政策不斷加碼，信托公司審核地產信托也日益謹慎，利率彈性增大，資質一般的中小地產商的項目利率上浮幅度較大，整體軟裝寶億萊家居飾品，“25%的融資成本（包括5%-10%的相關費用）也不奇怪”。