龍湖地產去年營收增49% 純利80億毛利率28%

　　龍湖地產3月21日下午在香港召開了2013年業績發布會，財報顯示，龍湖全年實現營業額415.1億元人民幣（貨幣單位下同），同比增長48.8%；純利80.4億元，同比增長27.6%。

　　“重慶地區貢獻了約25.2%的業績，這表明重慶仍是龍湖的大本營，重慶龍湖連續三年簽約銷售超100億元。”昨日，本土某地產機構負責人分析道。

　　值得注意的是，截至去年底，龍湖已開業商場面積為763349平方米，整體出租率達到97.6%。租金總額6.7億元，稅后收入6.3億元，較去年上升31.3%。在電商崛起沖擊傳統零售業之際，龍湖表示，打通線上線下資源，實現線下實體店與線上的互動，同時放大實體店的作用與價值來對沖電子商務，是商業地產取得高速發展的關鍵。

　　龍湖地產表示，地產行業毛利率下滑已經成為趨勢，將會通過提高商業租金收入占比、審慎拿地、低成本融資，提升毛利率，并且將在未來幾年制定了控制存貨的目標，逐年降低存貨。

　　在商業地產方面，龍湖的策略是每年銷售回款10%作為上限投入到商業。同時，未來幾年龍湖將控制存貨的目標：2014年控制在90到100億，2015年控制在80到90億，2016年控制到60到70億，呈現逐年下降的狀態。

　　保持25%-30%毛利率

　　針對去年利潤率下滑的問題，龍湖地產執行董事韋華寧分析稱，關于利潤率，去年全年結算毛利率28%，符合龍湖預期的25%到30%的區間。凈利潤率回落最主要的原因是在市場波動銷售的物業陸續進入結算的管道，2012年簽約單價只有9600元，2013年增至了11300元，這部分正在陸續進入結算的管道。但從大勢上看，隨著未來市場的供應量增多，再加上土地和資金的成本上升，整個行業的毛利率不太可能恢復到2010年，2011年非常高的水平了，下行是大勢所趨。

　　展望今年毛利率，韋華寧認為，過去兩年，龍湖抓住了市場的低點來補充土儲。在這兩年拿地溢價率分別只有8%和13%，為保護毛利奠定了基礎。另外去年銷售簽約的毛利率在30%左右，所以還是有一定的余量。考慮到未來對一部分存貨進行比較堅決的去化，可能會帶來一定的影響，具體要看今年的市況如何，希望未來毛利率保持在25%-30%的區間。

　　據龍湖地產執行董事邵明曉判斷，行業毛利率整體受壓，因為房價上漲沒有那么猛，但土地價格并不低，尤其在去年大量買入地的情況下會受壓。

　　對于三四線城市市場供過于求的問題，邵明曉認為，三四線城市當前供應量非常大，市場壓力也非常大。但龍湖長期堅持聚焦一二線城市，而且在2011年又提出了擴縱深、近城區、控規模、持商業戰略。未來會進一步聚焦在24個年銷售額超過400億的一二線城市，并且是靠近核心區。

　　租金復合增長率30%

　　在商業地產方面，邵明曉表示，龍湖有三大策略，第一是每年銷售回款10%作為上限投入到商業。同時，龍湖地產的商業物業將堅持布局在高能級中心城市，比如北京、上海、杭州、成都、重慶這樣一些城市。龍湖目前已經有11個商場開業，總共面積達到76萬方，還有70多萬方在建中，保持每年1到2個商場開業，每年租金復合增長在30%左右。

　　據邵明曉介紹，去年龍湖的租金收入對毛利率貢獻已經超過一個百分點。龍湖將用15年的時間讓商業租金收入在總利潤占比從現在5%左右，提升到25%左右，這是一個偏長期的策略，“會堅持做，但是會非常謹慎”。

　　龍湖地產執行董事吳亞軍亦表示，現在商業的資金規模小，但發展速度快。兩三年之后會影響龍湖的毛利了。今年我們收租規劃是8個多億，明年預計就能達到12-13億。所以對龍湖未來毛利提升是有價值的。

　　投資物業方面，龍湖地產今日發布的年報顯示，其旗下杭州時代天街、成都時代天街1期、常州龍城天街已于2013年開工建設。2013年十二月底，成都北城天街作為集團跨出重慶的第一個大型購物中心開業。北京時代天街，上海虹橋天街和成都金楠天街預計將于未來一年陸續開工建設。重慶時代天街二期I區、北京長楹天街、成都時代天街1期預計于2014年竣工開業。

　　龍湖地產年報顯示，2014年末，北京長楹天街（購物中心）即將開業，并已召開首次招商大會。這標志著龍湖商業地產亮相一線城市的全面啟動，商業地產全國化戰略進入新的階段。商業管道裡的杭州時代天街（下沙）、北京時代天街（大興）、上海虹橋天街等一系列一線城市、地鐵上蓋物業正有序推進。

　　110億帳面存貨資產

　　在應對毛利下滑方面，吳亞軍表示，龍湖現在110億帳面存貨資產，其中有一部分是在一線城市去化壓力不大，另一部分在二線城市，以重慶為例，庫存占比非常大，大概有十幾億，它會拖累毛利率。龍湖的策略是逐步去化。存貨對毛利率有所沖擊，但是沒有那么大的沖擊，龍湖還有空間，來保證既去化掉，同時又保證毛利率處于25%到30%的區間。

　　根據龍湖集團層面的部署，將用6至12個月的時間，加大存貨去化力度，逐步提升整體去化率水平；并在保障品質的前提下，梳理、刷新住宅產品，尤其是剛需公寓的綜合成本能力，以提升公司的投資效益。

　　韋華寧認為，從總體上看，龍湖的存貨量并不高，處于行業平均以下。未來幾年龍湖控制存貨的目標：2014年控制在90到100億，2015年控制在80到90億，2016年控制到60到70億，呈現逐年下降的狀態。

　　吳亞軍認為，高周轉和高毛利，并不完全矛盾，回顧過去，2012年買了不少地，2013年龍湖做了一個審慎的開工和安排。如果2013年大量的開工，寶億萊家居飾品，很多會在2013年銷售，但是更多的會在2014年銷售，如果市場不好的情況下馬上會形成存貨壓力。龍湖在過去兩年里，學會更精細化的管理自己的存貨，管理自己預期，說明管理團隊更加成熟穩健。

　　龍湖地產表示，2014年龍湖地產運營的關鍵詞是去存貨、控成本。堅持擴縱深、近城區、控規模、持商業的基本策略，以期將可售物業的周轉保持在高水準。抓住市場時機加快銷售，尤其是加快庫存房屋的去化。同時，集團將進一步加強開發成本管理水平，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，令未來毛利率穩步提升以達到良好水平。

　　展望2014年，龍湖地產對2014年的房地產市場走勢持謹慎預期，隨著境內外流動性趨緊和國內實體經濟的增速放緩，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，“相信區域及公司間的分化將進一步擴大。未來市場的波動仍是常態，并將更多來自供需格局的變化”。

　　拿地更加審慎

　　邵明曉表示，龍湖在買地節奏上集中于2012年和2013年上半年，所以龍湖目前管道里的項目，30%以上毛利率項目非常多，龍湖地產會權衡存貨和毛利之間的平衡，根據市場變化來做微調。另外一直堅持“有盈利的增長”和“有回款的簽約”，是龍湖的優勢。去年我們完成481億的銷售，并且回款率還明顯高于行業水平，這一點龍湖會一直堅持。