地產周期預示實際增長大概率小幅下臺階

房地產非常符合基欽周期，金融危機后這種周期性被進一步強化。除周期性外，需求和供給兩個層面也意味著2017年將是地產小年；

2017年地產對經濟增長貢獻回落為大概率，由此明年中國實際經濟增速或小幅下臺階；

結合抑制金融資產泡沫的需求，2017年匯率大幅貶值的需求反而有可能下降（猜測）；

今年黑色供給側威力堪比QE1疊加四萬億，農產品供給側疊加原油因素或有QE2效果；

經濟增長小幅下臺階+通脹走高風險上升+相對保匯率≈商品優于債優于股。

正文：

去年公號連發三篇報告——《人民幣、股市、房地產，一個都不會倒》（2015.11.14）、《利率走廊與供給側平衡下房地產的最后繁榮》（2015.11.21）以及《人民幣貶值的潘多拉之盒是否已被打開？——2016宏觀年報，兼論大類資產配置》（2015.12.13）闡述了對今年地產看好的邏輯：地產周期+經濟托底手段+防止資本外流需求。

展望明年，中國經濟的關鍵內因還是地產。周期特征、供需維度均表明國內地產已進入下行周期，2017年地產對于經濟托底的貢獻將明顯趨弱。加上強美元帶來的被動加杠桿風險不斷上升，經濟增速小幅下降將是現實結果，防止金融資產泡沫則是重要訴求，由此人民幣大幅貶值的可能性反而有可能降低。

今年黑色供給側改革為企業端輸血的成效顯著，也令南華商品綜合指數出現了QE1和四萬億時期的漲幅。地產上行周期背景下，今年中國經濟增長仍未反彈；明年地產下行周期掣肘下，經濟只能走向準衰退或者準滯脹，農產品供給側訴求和原油因素影響意味著2017年國內經濟向準滯脹方向驅動的可能性正在上升，一旦如此，明年商品肯定不算小年，國內股市則有可能是所有資產中表現最差的一類。

回歸常識看地產：周期及供需都意味著繼續下行

房地產是嚴格符合基欽周期的，每三年（或40個月左右）就出現一個輪回，這一周期特征并未被金融危機打破，相反2009年以來地產周期性被進一步強化。這是去年底看好今年房地產市場的重要邏輯之一。從周期性上判斷，2017年將是地產小年，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，商品房銷售金額累計同比拐點出現在今年4月；此輪地產投資拐點并不明顯，但今年4月的7.2%應該是這一輪的峰值；一線城市的房價同比已經進入下行趨勢，70大中城市整體房價同比即將迎來拐點，二三線拐點或略有滯后，但大概率也將在明年上半年（更可能出現在一季度）出現。

圖表1商品房銷售額累計同比符合基欽周期

圖表2房地產投資累計同比符合基欽周期

圖表 370大中城市新建住宅價格同比符合基欽周期

居民部門購房能力和購房意愿決定2017年需求將現下滑。

從購房能力上看，今年3Q購房貸款余額同比已經高達34.9%，明顯超過2013年和2007年高點，盡管與2010年高點仍相去甚遠，但當年先有金融危機帶來的低基數影響又有4萬億紅利提振，因此目前34.9%的貸款同比已經算是極高的水平了。上海住房公積金個人貸款余額同比亦然（只有上海的數據是季度數據，但也很有代表性）。

圖表4國內購房貸款余額同比&上海住房公積金貸款余額同比

圖5所示2010年房價收入比整體顯著高于2015年。盡管2011年有限購政策，但2011年的地產下行周期與2010年較高的房價收入比也有很大關系。經歷了房價大漲后，2016年國內主要城市的房價收入比勢必再上臺階，預計高于2010年的可能性很大。這一因素與購房貸款余額同比共同說明了2017年居民部門購房能力將顯著下降（相較于2016年）。

圖表5 2010年房價收入比&2015年房價收入比