千億房企轉型系列：以不變應萬變的中海地產

中海表面上是轉型最不明顯的千億房企，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，這里說的是大中海的概念，包括中海地產（00688.HK，主要發(fā)展一二線中高端項目）、中海宏洋（(00081.HK，主攻三四線）、中建國際（主要是基建和保障房項目）。但實際上中海在過去幾年不知不覺中已經開始大轉型，一方面中建地產已經全部納 入中海地產，另一方面城市住宅、保障房、一級開發(fā)以及港澳地區(qū)開發(fā)業(yè)務都起來了，不知不覺中已經把運作平臺搭建完成。

從自身角度來講，中�？赡苁�2014年千億企業(yè)中少數仍能保持一定利潤率的企業(yè)，寶億萊家居飾品，這還得歸功于他的投資策略、融資成本以及摳到極致的成本控制。當然中海在千 億企業(yè)年增長率是最慢的，近三年復合增長率約為17%。穩(wěn)字當先，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，貌似損失了發(fā)展速度，但又確保了中海能夠做的相對從容。

從目前情況來看，中海表現(xiàn)相對出色的還是主營方向——一二線城市的住宅開發(fā)，但是在其他板塊的業(yè)務發(fā)展中則有形而無質。

首先，保障房本身就決定了其不賺錢，如果沒有政府回購，未來市場風險仍然較大，當然作為央企，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，中海需要承擔一些社會責任。

其次，三四線是風險集聚之地，這塊業(yè)務可能只能走個流量，要通過它的發(fā)展來尋找新的增長點是比較困難的。

第三，寶億萊家居飾品，中海的一級開發(fā)主要集中在四五線城市，如果還是沿用之前的模式——投入成本進行土地整理之后通過土地轉讓或自己二級開發(fā)來獲取利潤，目前來看這個時代 已經過去了，一方面規(guī)模房企對四五線城市的興趣日漸下降，在那里做二級開發(fā)，由于供求關系本身的原因，也只能做一波客戶，小幾十萬方的開發(fā)就能消耗完當地 的主要客戶群體，而相對較低的房價，又使得項目無論從規(guī)模還是利潤上都不能給企業(yè)帶來實質性的貢獻。

第四，海外項目發(fā)展方面，僅在港澳有一些項目，而且也越來越邊緣化，要拓展新的海外城市和項目也不具備實質性的優(yōu)勢。

最后，中海的內部架構也在進行調整，和所有的國有企業(yè)一樣，一朝天子一朝臣，換了主要領導之后，自然要調整結構。2014年中�；�本完成結構方面的調整，還是比較順暢的，但是也付出了一定的代價，不少中海人流向了其他房企。

我對中海的轉型建議，還是要繼續(xù)穩(wěn)字當先，繼續(xù)利用自身的投資優(yōu)勢、融資能力和成本控制能力在主流一二線城市繼續(xù)拓展。大家都有飯吃，中�？隙ㄓ酗埑�，大家 沒飯吃，中海也餓不死，甚至可能還有飯吃。所以有的時候以不變應萬變，反而是最好的策略。讓大家去轉，轉成功了，中海再立馬跟進，不用自己急著折騰。至于 中海的其他戰(zhàn)線，我建議還是要收縮，特別是一級開發(fā)、三四線甚至四五線的業(yè)務，對所謂新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展不要抱有太大的期望。