中海系地產整合首次明確三年時間表 新中海輪廓漸顯

2月10日中國建筑宣布將旗下地產項目交予中海地產(中海九號公館中海尚湖世家) 托管，中海地產與中建地產的整合又邁進了一步。從此次托管的內容看，中建股份很“放心”地把業務各個板塊交由中海地產維護，不僅僅是日常業務，同時人事、發展計劃以及財務等核心板塊，都已經托付給中海地產。

中海系地產整合首次明確三年時間表。

2月10日，中國建筑股份有限公司（下稱中建股份，601668.SH）發布公告稱，2014年1月28日，就調整直營地產業務經營方式一事，公司與控股子公司中國海外發展有限公司（下稱“中海地產”）簽署了《委托管理協議》。

當天，中海地產主席兼首席執行官郝建民在香港證實，母公司中國建筑目前已將要注資的項目交予中海地產托管，只是注資仍需約六部委的審批，不能確定在2014年內完成注入，他同時公開表示：相信三年內可以完成。

2月13日，中國建筑投資者關系部工作人員在電話中向中國房地產報記者表示，托管是整合的過渡，這是公司的長遠發展戰略，未來由中海地產主做原來優勢地產業務，中國建筑總部集中精力做城市開發，包括產業園區、社區等相關的新城鎮建設。

核心板塊均“托付”給中海地產

從協議內容來看，中國建筑同意委托中海地產就其業務運營及行政向托管公司提供管理服務，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，包括以中海地產擁有的現有品牌及知識產權開發托管公司的房地產項目等，至2016年12月31日止，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，為期三年，每年的托管費不超過1億港元。

中國建筑整個地產業務目前分為三塊：中海地產、中建地產和總公司下屬各工程局及設計院運營的房地產業務。

此次委托的公司指向中海地產，包括中國建筑在中國成立的24家附屬公司，從事房地產開發及物業管理業務，主要位于北京、上海、天津、西安、成都、長沙、烏魯木齊及濰坊。

在去年8月初，中海地產亦宣布，擬將現時中建股份房地產事業部、中國中建地產有限公司及中建國際(中建·紅杉溪谷 中建國際港)建設有限公司運營的房地產發展業務注入該公司。

在彼時的公告已明確指出，如果相關的土地及房地產發展項目未能透過出售注入中海地產，中建股份擬委托中海管理余下的房地產發展項目，在任何一種情況下，都會由各相關方透過公平磋商進行。

“托管是整合的前奏，主要向市場傳遞了中建地產一定要注入的信號�！币晃皇煜ぶ泻５牡禺a央企人士說，把控股股東的境內地產資產注入境外上市公司，要受到多方面的審核，資產直接注入到境外也有三年時限要求，用托管有助于分步理順內部關系�！盎蛟S用不了三年時間�！�

摩根證券（亞洲）研報預計，注資最長將在三年內進行，而摩根證券（亞洲）認為一年到一年半最為可能。

“中建股份旗下地產業務發展亟需依托中海地產這一平臺。但這個資源整合的步伐沒有預期中的大�！庇缮虾�業內說。

在他看來，此次托管計劃發布，有三個目的：第一，穩定投資者預期，消除各類猜忌，給予市場信心。第二，借中海地產品牌，使中建股份地產業務得以穩定運營。第三，通過搭建橋梁，以漸進式的方式進行托管，有助于中建資產重組戰略步伐的加快。

從此次托管的內容看，中建股份很“放心”地把業務各個板塊交由中海地產維護。不僅僅是日常業務，同時人事、發展計劃以及財務等核心板塊，都已經托付給中海地產。中海地產在試水的模式下，勢必發揮其既有品牌優勢，寶億萊家居飾品，同時助推中建股份地產業務的進一步深化，并為未來巨無霸企業的形成提供鋪墊。

高盛就此發表研報認為，考慮到此次中建股份資產注入時間延長，且中海地產提供的管理服務并未獲得較好的收益，預計中海地產將在近期的房產行業增速放緩過程中損失相對估值的支持。

大部制統管

與托管同樣備受矚目的，就是關于中海系地產整合管理模式調整。

就在去年年底，有消息透露，中海地產計劃在吸納中建旗下地產業務之后，將分立三家獨立公司。原中海地產將只負責前期拿地、報建、融資等工作。而新成立的工程公司、營銷公司將專門負責后期的工程、營銷工作。

據知情人士對外透露，中海計劃舍棄已實行多年的區域化制度，改為大部制縱向一體化管理，正是希望在集團層面組建工程、營銷、財務三公司。

對此，寶億萊家居飾品，其內部人士證實，原華南區負責人曲詠海調管全國營銷，中海物業今年也成立了中海專業管理公司，軟裝設計家居產業鏈，統一全國專業設備的運營管理。對于該人事變動是否和整合有直接關聯，中海官方尚未就此正式對外回應。

上述地產央企人士認為，大部集權管理，是屬于管理模式的調整，是對權限的劃分。此舉必然削弱區域人事權力。在他看來，垂直管理更適合小公司，未來中海地產應該會根據實際情況兩者兼顧。對央企本身來說，最難的還是內部的整合，包括人員、機構和文化的整合。

管控模式的調整有利于降低整合成本，同時能夠盡快融合企業文化。

資料顯示，中海地產目前的區域除香港、澳門外，在內陸按北方區、華北區、華東區、華南區、西部區五大區域劃分。

“目前采用這種辦法，能夠提高整合的效率�！闭�略鈞策管理咨詢顧問劉非對中國房地產報記者表示。

劉非認為，由于長期處在不同的發展環境之下，中建地產的運作能力遠遠低于中海地產。整合意味著需要對中建進行改造。

嚴躍進分析，整合聚焦，實現“1+1>2”的效應。中海地產勢必構建出地產業的大平臺。從這個角度看，未來企業管理的集權色彩將加重。對業務的條線進行梳理，有助于資源整合、兼顧專業化和全面化。同時這也有利于國際化下的企業形象展示，整合同時順應了目前市場中的壟斷格局下的競爭要求。

中海地產董事會前主席孔慶平表示，整合確實意在解決同業競爭，同時，也想利用中海地產的成本管控優勢，把資源集中并發揮到最高水平。

從其產品結構分析，主打中高端項目，覆蓋高品質剛需市場。中端產品主要面向“首置”、“首改”類型客戶群體，以中海國際社區、寰宇天下、華府系為主打系列。高端精品位于城市核心，以紫御系列為主，還包括涵蓋中高端系列產品的灣居等產品系列。

計劃注入的中建地產定位曾是大眾精品住房和保障性住宅開發。

兩個品牌項目上區別事實上隨著市場競爭加劇而不再清晰，一體化管理將可以從源頭避免類似競爭。

“新中�！焙侥赶滤�

隨著整合穩步推進，也加大了市場對注資后“新中�！钡念A期，有人預測注資成功，將威脅到目前地產最大規模企業萬科。

“海外投資者目前對于誰是中國地產一哥還沒有明確的說法，中海地產必定有這樣的企業抱負�！眹儡S進認為。