保利地產《深圳事大家議》特別節目專訪報道

身份定位：預測帝or網紅大v？

主持人：微博上接近90萬個粉絲，有人說你是網紅大v。

余英：現實生活中，很多人說我很紳士。但在微博上，其實我是很實在，很白羊座的。微博是一個很公開、公平的平臺，在上面可以暢所欲言。我個性是很直，想到什么就說什么的。而且我說的都是很現實，所以很多人都說我是不是來托市，其實并不是。實話說書，才能代表我的觀點。

小夫妻、逃離深圳，你會跟隨嗎？

主持人：今天一條新聞引起里朋友圈的熱議，說的是一對小夫妻把深圳的房賣里，回老家一下子賣了4套房。我身邊很多朋友都在說要不要賣掉深圳的房子，回老家，安安穩穩就這樣過。關于逃離北上廣深，余總您是怎么看的？

余英：逃離北上廣深，這個話題已經是老生常談了。我覺得年輕人不應該有逃離一線城市的想法。在一線城市，不僅是有個更好的工作環境，還有更好的成長、發展空間。常言道“聽君一席話，勝讀十年書”，說的就是人需要與高水平的人交流，才會更好地成長。深圳有很多受過高等教育的人，也有很多成功人士，與他們交流，可以讓年輕人的視野更開闊，知識面更廣。

而且，一線城市是政治中心，更是經濟中心，經濟發展迅猛，就業、創業平臺大，機會多。年輕人在這樣的環境下，更容易取得成功。一線城市的教育、醫療等環境都比三四線城市更優越，讓下一代更好地成長。

而且，深圳是一個開放、寬容的城市，對青年創業、就業的支持，對創新的支持，都吸引了全國各地的青年精英匯聚于此。深圳人的平均年齡不到30歲，是一個很年輕的城市，也是一個很活躍的城市，青年人容易在深圳找到自己的歸宿感和認同感。

主持人：現在有一種聲音，深圳出去的孩子就是不一樣。余博士，您認為這是什么原因造成的？

余英：北上廣深這四個一線城市，都與國際接軌，在這里長大的孩子，從小就身處在國際化都市里，接受國際化的咨詢、教育，與巴黎、倫敦等大都會一樣。再者，整體軟裝寶億萊家居飾品，深圳靠近香港，寶億萊家居飾品，國際化程度更高，接受到更多的信息與資源，所以當這些孩子到了外面，尤其是北方的時候，就顯得很不一樣，在社會知識、人文地理等方面積累更多，知識面、視野很廣，思維方式也很好。

大佬眼中的深圳——投資的不二之選

主持人：深圳的發展在哪里？

余英：首先，深圳本體的發展是很好的。作為全國最具創新型的城市，吸納全國的人才；第二，深圳底子好。公民素質本科比例極高。這一點就比廣州更具優勢；第三，現有的城市規劃在逐步升級。前海自貿區的規劃，還有寶安大空港規劃，都讓深圳一線城市的輻射作用加強。而且現在寶安機場已經升格為國際樞紐中心，與白云機場首都機場有著同樣的地位，國際航班更加密集，為深圳帶來更多的國際咨詢；

其次，深圳的發展多中心規劃，現在已經有福田、前海等中心，未來極有可能在龍華還有一個中心。但深圳的土地很少，深圳要進一步發展，就要打破土地資源的局限，進行環深地區大片區的中心布局——衛星城。深圳要發展，只能往外走。周邊臨近的東莞、中山、珠海、汕尾等，憑借交通、地理優勢，將會成為深圳的衛星城，政府也在推動衛星城的形成。東莞的地鐵與免費高速，讓莞深同城加速；而深中通道的落地，讓中山的置業進入大橋時代；高鐵的開通，汕尾也進步深圳1小時生活圈內；港珠澳大橋的規劃，讓珠海成為交通樞紐。這些，其實就是政府在環深大片區的布局。

而且，現在科技發達，進入網絡時代，沒必要所有人都擠在深圳，生活、工作可以有分開。工作在深圳，軟裝設計家居產業鏈，居住在周邊配套好的地方。

近幾年，隨著城市的發展，保利在臨深區域也在布局，中山、珠海、東莞、汕尾等，四城17盤，造就了大深圳的生活圈，如中山的保利林語，年初開始銷售額一直是區域的領先，其中70%客戶都是深圳客戶賣。這都說明很多深圳人都在往外面跑，在外區置業已經是一個趨勢。

主持人：深圳的房價到底高不高？

余英：從深圳在全球的地位來看，還不能說深圳的房價失控。從收入看，近幾年百姓的收入增加，存折里的存款也增加了，對房價的接受程度提高。

而且，我們所說的房價是指網上可查詢的簽約價，房價高不高決定于一個項目開盤時的去化情況，若銷售近8成的則說明不高，去化僅3成的也就真的高了。對今年深圳樓市成交火爆，開盤去話都接近8成，這說明很多深圳人有能力購房的。北上深廣，全國一線城市的排名都是實實在在，發展不可限量，對珠三角區域的中山、珠海、東莞輻射影響在逐步加強，未來路通、橋通，將會有更多人才進入深圳，

一座如此充滿活力的城市，房價都是與之相匹配的。所以，深圳房價并不高。

主持人：對于3.25樓市新政，對深圳樓市是怎樣的影響？ 

余英：政府出臺的政策，不是為了降低房價，而是在于穩定市場。數據顯示，在2015年深圳購房人群中，非深戶占比約70%，深圳樓市的瘋狂，一部分原因是過多的外地人口到深圳置業導致的，非深戶社保1改3，有效制止了外地購房者的過多涌入。而且深圳樓市的瘋漲，也讓很多的投機者看到機會，紛紛出手炒樓，低價買入高價賣出，乘機獲利，也助長了樓市的泡沫。新政的出臺，限制了投機者的投機行為，讓真正有居住需求的人進行購買，讓樓市回歸理性；

新政一定程度抑制市場需求，包括深圳正籌備填海的計劃，都是使真正有需求的人能買上房子。目前在深圳置業仍是良好的時機，尤其是市中心的房子，投資前景還是會看好。

深圳人何處是家？

主持人：微博上，大家對你印象對深刻的就是對樓市的預判，很多人都稱你是預測帝。

余英：預測的作用不在于逞口頭之快的“娛樂”，對企業來說，是生死攸關的對預期的戰略性判定，是做了一系列數據采樣、市場調研工作后才得出的謹慎結論。

從2011年開始，每年12月28日我都會發布下一年的樓市預測。新浪房產也做了一個統計，把樓市大佬的一些預判都列出來，我的預判是最準確的，尤其是2011年底，當時很多人都不看好樓市的發展，部分開發商甚至減少開工量。但是我卻看好2012的樓市發展，認為是一個機會點，加大開工，當年3月樓市迎來小陽春，保利早有準備一舉獲得較好的銷售業績，進入千億俱樂部。所以，同行也就笑稱我是預測帝。

主持人：余總，你覺得近年樓市會是一個怎么的走勢？