“融變地產 與時俱進” 第八屆地產中國論壇落幕

近日，寶億萊家居飾品，由中國互聯網新聞中心地產中國網主辦的“第八屆地產中國論壇暨2016中國房地產年度紅榜頒獎典禮”在北京釣魚臺國賓館5號樓慶功廳舉行，現場300余位業內人士匯聚一堂。第八屆地產中國論壇以“融變地產”為主題，回顧行業之變，前瞻行業未來發展趨勢。此外，由中國網地產中國歷時兩個月打造的“2016中國房地產年度紅榜”榜單揭曉，該榜單涵蓋年度標桿企業、年度領軍人物、年度優秀價值職業經理人和年度典范項目四大類獎項。

大咖論道宏觀經濟和房地產走勢

對于我國房地產當下所面臨的經濟形勢和金融環境，國家信息中心首席經濟學家范劍平進行了分析與解讀。他認為，2016年前三季度，我國GDP平均增速是6.7%，雖然保持穩定增長，但是結構性問題很大，我國經濟已經出現了過度的金融化和房地產化。

“明年，我國的實體經濟會持續下滑，通貨膨脹壓力也會繼續增加，在中國經濟工作會議之后，相信會有更細致更全面的政策方案出臺，引導資金回流到實體經濟領域，整體的貨幣環境不會像前幾年那么寬松，這是2017年房地產所可能面臨的經濟和政策大背景。”范劍平預測。

2016年，營改增全面實施，同時房地產稅呼之欲出，這對整個房地產行業將產生怎樣的重大影響？未來，還有哪些可能加碼的稅收政策？對此，原國家稅務總局稅收科學研究所副所長專門就“財稅政策將如何影響房地產行業”發表了主題演講。他認為，將營改增試點范圍擴大至房地產領域，有著極大的利好影響，不僅打通了稅收扣除鏈條，還有利于簡化房地產稅制，消除重復征稅影響，降低房地產綜合稅負，促進房價合理回歸。

對于業內熱議的房地產稅，副所長表示，外界不必過分解讀房地產稅，也不必過于擔心它對剛需購房者的影響，制定的過程一定會考慮低收入者的利益，充分體現“居者有其屋”的精神。

對于2016年年底襲來的房地產調控，全國房地產商會主席顧云昌表示，我國土地供應嚴重錯位，寶億萊家居飾品，導致這一輪房地產市場出現“雙泡沫”，一方面是一二線城市的價格泡沫、資產泡沫，另一方面是三四線城市的數量泡沫，庫存高企，房子賣不掉。因此國家推出了“因城施策、一城一策”的調控方針，用兩只手進行調控，寶億萊家居飾品，一只手遏制價格泡沫，另一只手遏制資產泡沫。

但是顧云昌又指出，房地產調控只是一種短期的藥，長效藥是供給側改革。而供給側的核心問題就是要解決土地的錯配問題，土地的城鎮化與人口城鎮化的方向背道而馳，進而導致了土地供需的錯配、房屋錯建、產品錯位，所以“房地產需求側的調控永遠在路上，供給側的改革則任重而道遠” 。

存量市場運營將是下一個風口

在“互聯網+”風潮過后，與房地產運營相關的諸多細分領域逐漸升溫，那么，誰會是下一個風口？對此，現場嘉賓認為，存量房市場將會是下一個巨大的市場機會。

據鏈家地產研究院數據顯示，2016年我國的商品房交易額為15萬億，其中增速最快的是二手房，交易額達到5萬億，相比2008年增長了10倍。以北京為例，2003年二手房交易量只有3萬套，2016年則增至25萬套，增長了8倍。毫無疑問，中國的房地產市場正快速進入到存量時代。

鏈家地產研究院院長楊現領表示，存量房時代的到來已經開始影響房地產市場的運行機制和調控邏輯。

“存量房的交易主體是分散的個人，業主既是賣方主體又是買方主體，連環交易的比例越來越高，復雜性越來越大，不確定因素也越來越多。隨著交易鏈條的拉長，市場越來越脆弱。所以，任何一次房地產調控都可能會對這個市場產生非常敏感的影響。”楊現領指出。

高毛利、高周轉、高杠桿的增量時代已經過去，然而從現實情況來看，存量市場盡管空間巨大，但問題卻很多，由于經營水平有限，一些存量資產沒有實現最好、最佳用途。如何解決問題并有效運營存量資產，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，這不僅是一門技術活，更是一門學問。

翰同資本創始人王倩指出，通過輕資產的方式可以最大化發揮存量資產的作用。依托于企業的重資產，輕資產的盈利模式就會非常清晰，只要對于重資產的任何經營行為進行改進，邊際效益就會非常明顯。

“一線城市諸如北京、上海核心區域的寫字樓或者商業物業，收益率是4%—5%，通過輕資產運作后，每一塊錢租金的增加，就會給這個物業帶來20到25倍的價值回報。”王倩如是說，另外輕資產并不需要很密集的資本，同時能夠構建迅速擴張的體系，實現規模化發展。

巔峰對話：融變地產 與時俱進

論壇的“巔峰對話”環節不僅邀請了來自權威機構的專家，還匯集了龍湖地產、泰禾集團、京投發展、偉業我愛我家等企業高管，他們探討的主題主要集中在行業當前的發展趨勢和未來走向。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，2016年中國房地產實現了銷售面積和銷售金額的高增長，這主要得益于房地產資金鏈的充裕。但是，在資金的獲取過程中，并沒有架構起非常完善的管理體系，這導致地產風險不斷積聚，從而可能會波及到金融及宏觀經濟層面，希望行業能夠探索出規范的、更放心的資金入場形式。

本次論壇以“融變地產”為主題，對于“融變”二字，云房數據董事長閆旭東認為，以往房地產的資金來源有自有資金、銀行貸款、預售資金等，目前的融資渠道更多元化，增加了信托、基金、險資和企業債，證券化的資金比例正在發生變化。隨著資金來源的變化，企業投入資金方向也發生了變化，資本市場利率水平、回報率水平和結構性也發生了變化，這是融的一個根本點，當然這也意味著整個地產行業正在進行變局。

在龍湖集團副總裁、公司品牌及營銷部總經理袁春看來，“融變地產”中的“融”，一方面指金融，另一方面指融合。在通過招拍掛獲取土地難度越來越高的情況下，相對來講，整合并購不僅可以解決問題，還可以實現規模的快速增長。企業的并購與融合是大方向，但并購中也會有一些不良資產，未來如何處理這部分，是企業需要思考的問題。

首創置業設計營銷中心總經理高廣漢表示，重資產模式正倒逼企業給大象插上翅膀，讓大象飛起來。這對翅膀離不開金融，離不開互聯網，更離不開在新的互聯網大潮中或者共享大潮中產生的新風口。同時，這也倒逼企業不得不歷練營運能力，從傳統的住宅開發，到城市綜合體或者其它物業類型開發，再到物業服務與眾創空間等領域。

2016年中國房地產年度紅榜正式揭曉