恒大萬科銷售額雙雙突破3400億 龍頭之爭還有一個月

　　12月5日，中國恒大發布了其11月份的銷售簡報。當月，恒大完成合約銷售額約為321.4億元，合約銷售面積約為331.1萬平方米，同比分別增長80.0%、54.6%，合約銷售均價為每平方米9707元，創下其歷史單月最高記錄，同比增長16.4%。

　　2016年1月份至11月份，恒大累計合約銷售金額約達3488.5億元，同比增長102.4%，完成年度合約銷售目標3000億元的116.3%，累計合約銷售面積及銷售均價分別約為4195.0萬平方米及每平方米8316元，軟裝設計家居產業鏈，同比增長88.9%和7.1%。

　　萬科方面，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，11月份公司實現銷售面積258.8萬平方米，銷售金額294.7億元。前11個月，萬科累計實現銷售面積2598.7萬平方米，銷售金額3413.6億元。

　　對此，有業內人士指出，兩家龍頭房企的銷售額相差不大，最后一個月很可能會加大銷售力度，以爭奪銷售榜的首位。

　　此外，截至11月29日，恒大共持有15.53億股萬科A(行情000002,買入)股，占萬科已發行股本總額的14.07%，收購萬科股份的總代價為362.73億元。

　　萬科拿地積極

　　年內新增項目139個

　　實際上，銷售額稍稍落后于恒大的萬科，近期在拿地方面一直表現積極。

　　公告顯示，萬科自披露10月份業績簡報（11月2日-12月2日）以來，軟裝設計家居產業鏈，寶億萊家居飾品，新增加17個項目，其中8個項目是100%權益，9個是合營項目，這些項目主要分布在廣州、上海、杭州、寧波、蘇州等一二線城市，總共需要支付地價款為146.43億元。其中耗資最大的地塊為上海中興項目。該地塊位于上海市靜安區，地塊凈用地面積約3.1萬平方米，容積率3.5，計容積率建筑面積約11萬平方米。萬科擁有該項目49%權益，需支付地價款約53.95億元。

　　此外，自今年以來，萬科每個月都有拿地的新增項目，年內總共新增項目139個。

　　而12月初，萬科在北京拿下的兩宗地塊更是引發市場的強力關注，原因則是這兩宗地塊全部要求開發商自持。

　　據悉，9月30日北京推出房地產調控新政，隨后市規劃國土委拿出位于海淀區、大興區的4宗好地塊進行試點，全部采用“限房價、競地價”的交易方式掛牌出讓——在土地出讓時就鎖定了未來地塊上的房價，同時鎖定地價上限。如果現場舉牌舉到地價上限，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，則轉為競拍自持面積，如果競到開發商自持100%，則轉為申報高標準住宅。

　　結果在第一批試點地塊的出讓中，參與地塊競拍的多家房企均投報自持比例達到100%。根據地塊出讓規則，有三宗地塊轉入標準商品住宅建設方案投報程序，經由專家組成的評選委員會對這些方案進行評分后，最終確定出競得人。

　　而在經歷了近2周的“高品質商品房建筑方案”評審后，萬科以50億元獨得海淀區西北旺鎮18號地；萬科住總聯合體則以59億元競得海淀區西北旺鎮19號地。

　　隨后，萬科集團副總裁、北京區域本部首席執行官兼北京公司總經理劉肖表示，將眾籌開發這兩宗地塊。

　　其透露，萬科將與海淀、中關村(行情000931,買入)片區的企業共同開發，然后將房屋交給企業，由企業租給未來的核心員工，目前接觸的企業中有70%都樂意參與這個項目。

　　據悉，萬科首先為這兩個地塊建立眾籌平臺，把項目分成眾籌伙伴企業能夠接受的份額，同時又嚴格禁止分割為以戶為單位份額。為了不違反現行規定，萬科將以一個住房單元的20戶到30戶或者一整棟樓作為最小眾籌份額。

　　此外，北京萬科還會作為主要業主方負責房屋建設和配套引進，參與眾籌的企業則在早期進行眾籌投資，同時向北京萬科提交相應的眾籌項目運營費用，在項目建設完成后，企業員工可租賃相應房源，租金再由眾籌平臺直接返回相應企業，北京萬科則負責為社區提供物業管理和配套經營服務。

　　100%自持賺錢不易

　　或有更多戰略層面考慮

　　對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，持有型物業可以做抵押套現，本身就可以盤活解決企業投資壓力，尤其在一線城市土地增值的速度本身也是一筆收益。

　　不過，中原地產首席分析師張大偉則認為，4宗出租用地將70年持有出租，部分房企之前的政策寬松預期將基本落空，從變現角度看，未來可能的變現途徑只有租金REITS或者股權整體轉讓，但計算市值將不可能按照銷售價格計算，按照70年租金計算的話，除非發生嚴重的通貨膨脹，否則按照4宗地的區位，價值將非常低，房企不虧損的可能性很小。

　　而萬科方面此前曾表示，公司拿地策略主要有三個特點。一是有一套嚴格的財務篩選標準，看地、地價和未來收益來拿地，不會拿地王；二是在區域選擇上，考慮一、二線城市，以及一、二城市線附近的都市圈中，可能成為其衛星城、軌道能夠通到的地方。也就是經濟發展，就業增長，有更多住宅業需求的城市。三是不會跟風，在市場較差時，果斷出手拿很多土地，而在市場較好時，則會采取股權合作等方式，拿小的地產商手中的一些存量土地，從而控制拿地成本。

　　有業內人士也指出，“一線城市出讓的土地越來越少，幾乎每塊地對于房企來說都是稀缺資源，因此即便是100%自持，競爭也是相當激烈，很多時候房企在一線城市拿地考慮的已經不是眼前的盈利問題，更多的是戰略上的考慮。”