超三成房企盈利大降 行業平均負債率攀至78%

在這一年，房地產市場再度上演樓市地市銷售火爆的盛世行情。此波行情下，品牌房企前三季度的簽約面積及銷售金額大多已完成年度目標的80%，更有多家企業已完成全年目標。然而，在光鮮的業績掩蓋下，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，其財務報表數字卻并沒那么好看。

2016年接近尾聲。在這一年，房地產市場再度上演樓市地市銷售火爆的盛世行情。此波行情下，品牌房企前三季度的簽約面積及銷售金額大多已完成年度目標的80%，更有多家企業已完成全年目標。然而，在光鮮的業績掩蓋下，其財務報表數字卻并沒那么好看。

中國房地產報記者統計發現，在規模效應及拿地成本增加背景下，房地產企業的利潤率持續走低。2016年前三季度，內地房企平均利潤率跌至7.8%；2016年上半年，這一凈利潤率為8.15%；即使在成交相對低迷的2015年同期房企利潤率也有10.1%。在A股125家上市房企中，前三季度凈利潤同比下滑的房企達44家，占比超過3成。而虧損房企有20家，且大部分已連續多年虧損，2016年三季度末虧損程度進一步嚴重化，如嘉凱城、天津松江、云南城投等企業。

與此同時，“不惜一切代價高價拿地”的行為，使得房企負債額不斷上升。據中國房地產報記者統計，2016年三季度末A股127家上市房企總負債額達到4.48萬億元，創歷史新高，平均資產負債率達到77.59%。負債率超過80%的房企有29家，其中甚至包括萬科、綠地控股這樣的銷售千億級房企。

而2016年在金融市場和土地市場上表現搶眼的泛海控股和信達地產，則面臨負債率居高不下、凈現金流為負的境地。截至三季度末，泛海控股凈現金流為-36.58億元；信達地產凈現金流為-9.94億元，扣除非經常性損益后的凈利潤為-4820萬元。

業內人士分析，隨著銀行對于風險控制的加強以及房企融資渠道的收緊，高價土地將成為地產商生存發展的最大風險要素。

增收不增利 25家房企凈利潤下滑

相比銷售額的大幅上漲，房企凈利潤增長情況卻普遍稍遜，房企增收不增利的現象愈發明顯。中國房地產報記者通過對A股127家上市房企三季報統計發現，前三季度主營收入同比增長的企業有93家，34家企業主營收入同比下降；而凈利潤同比增長的企業只有83家，也就是說至少有10家企業是增收不增利的情況。

虧損上市房企有20家。前五名虧損最嚴重的房企分別是嘉凱城（虧損12.49億元）、天津松江（虧損5.3億元）、云南城投（虧損4.93億元）、陽光股份（虧損3.36億元）、天房發展（虧損2.7億元）。

事實上，嘉凱城自2015年以來就持續虧損，且虧損程度并未隨著2016年房地產市場銷售的好轉而有所緩解。其在2015年三季度末虧損5.86億元，今年上半年虧損9.52億元，三季度末虧損額增加到12.49億元。資產負債率從去年三季度末的85.64%，增加到今年三季度末的94.6%。

據嘉凱城三季報披露，公司前三季度虧損擴大的原因為，本期結轉的房地產項目毛利較低，不足以覆蓋當期費用。公司此前公告稱，恒大地產集團成為公司控股股東，目前公司正全面加強內部管理，提升業務管控能力，將減虧增效作為公司的目標。

天津松江和云南城投也是連年業績虧損的典型。天津松江的虧損額度由2015年三季度末的4.76億元，軟裝設計家居產業鏈，增加到今年三季末5.3億元，資產負債率也從84.35%提升至90.39%。

而云南城投三季度末營業收入31.03億元，同比增長524.79%；歸屬上市公司股東的凈利潤則為-4.93億元，同比下降87.43%。扣除非經常性損益后的凈利潤更是虧損5.4億元，創下該房企業績虧損歷史新高。資產負債率從去年三季度末的88.52%增加到今年三季度末的89.67%。云南城投公告披露，第三季度營業收入大幅增長是由于“藝術家園”“劉南村”等前期預售物業結轉所致。

除虧損房企，還有25家上市房企凈利潤出現嚴重下滑。利潤下滑最嚴重的房企是海德股份，三季度末實現凈利潤162.19萬元，同比下滑88.81%。第二位的中糧地產三季度末實現凈利潤7672.45萬元，同比下滑85.7%。排在其后的房企分別是中國武夷、中洲控股、中弘股份、棲霞建設、中體產業、深振業A、格力地產，凈利潤分別同比下滑82.25%、80.16%、74.02%、69.67%、59.11%、58.64%、55.99%。

凈利潤下滑名單中，也包括陽光城、城投控股、首開股份、金融街、北京城建等知名房企。今年三季度末，陽光城實現凈利潤3.63億元，同比下滑45.64%；資產負債率卻高達84.66%。而城投控股三季度末實現主營業務收入同比增長113.33%，凈利潤卻同比下滑39.09%。同樣，首開股份三季度末主營收入同比增長51.1%，凈利潤則同比下降22.41%。

分析人士認為，地價高企占侵蝕利潤，是房企凈利潤下滑主要原因，亦因此，房企的風險越來越大。

行業資產負債率攀升 萬科、綠地負債率超80%

上市房企普遍采用高杠桿、高資金成本驅動的以債養債模式，致使部分房企資產負債率風險攀上新高。

中國房地產報記者對127家上市房企統計發現，三季度末上市房企總負債額達到4.48萬億元，同比增長幅度約23%。房地產行業平均資產負債率達到77.59%。在127家上市房企中，有29家資產負債率超過80%紅線。

資產負債率最高的房企是*ST珠江，高達116.88%，比去年同期增加了8.6個百分點，剔除預收款項后的資產負債率為131.18%，同比增加了21.15個百分點。嘉凱城資產負債率為94.6%，同比增加9個百分點。魯商置業資產負債率為94%，同比增長近2個百分點。京投發展資產負債率為90.68%；天津松江資產負債率為90.39%。

除中小房企，大型房企的資產負債率也在攀升。萬科、綠地、保利、華夏幸福5家上市房企負債均超過2000億元，分別為6123.96億元、5899.70億元、3267.73億元和2002.41億元。截至2016年9月底，萬科資產負債率為81.01%，比去年同期增加2.2個百分點，剔除預收款項后的資產負債率為67.62%，比去年同期增加3.3個百分點；綠地控股資產負債率為88.8%，比去年同期增加0.94個百分點，剔除預收款項后的資產負債率為84.94%，比去年同期增加0.5個百分點；華夏幸福資產負債率亦高達84.99%。