翟國辰：房子是用來住的 產業地產是用來投的

　　“房子是用來住的，不是用來炒的”近日，中央經濟工作會議一語定調明年樓市，堅定表態要擠出房地產泡沫。

　　那我們該怎么辦呢？股市起伏不定，整體軟裝寶億萊家居飾品，證券基金水又太深，海外投資門檻又高，我們的錢應該放在哪里呢？困惑之際，在2017金鳳凰全球華人地產峰會上，復星集團星泓資本投資總經理翟國辰突然說了這樣一句話：“房子是用來住的，產業地產是用來投的。”投資產業地產，寶億萊家居飾品，這到底靠不靠譜？讓我們一起來聽聽專家的看法吧。

　　2017金鳳凰全球華人地產峰會現場

　　產業地產是房地產下半場重點之一

　　在社會閑置資本不斷涌入房地產避險時, 一些房地產開發商、金融資本和制造業正在把焦點轉換到產業地產這一領域，軟裝設計家居產業鏈，尤其是2016年以來，各類資本進入產業地產趨勢明顯加快。據統計，整個2016年至少有34家企業進入產業地產，其中房地產背景企業數量最多，占到23家，其他12家分別為5家制造業企業、4家金融資本企業和2家商業背景企業。對于傳統房企來說，目前國內經濟進入“新常態”,產業地產符合國家供給側結構性改革的思路,因此受到政府和企業的廣泛關注。從企業自身而言,單純從傳統的房地產市場可獲得的利潤空間已非常有限,房企在市場壓力下被迫轉型,產業地產被視為新的轉型方向。

　　正如鳳凰新聞客戶端主筆，“新聞極客”唐駁虎所言，以住宅地產高增長的特征，上半場已經結束了，下半場的重點一個是產業地產，一個是商業地產。漢富不動產基金執行合伙人楊彬也認為，隨著中國城鎮化中土地快速增值的紅利期過去，小鎮和城市更新成為房地產下半場的機會。

　　產業地產金融化成新趨勢

　　此外，產業地產也在逐漸引起金融資本的注意。一方面是由于在當前的經濟形勢下，房地產已經成為金融資本避險的一個重要載體，產業地產只是其中一個領域；另一方面，部分金融資本進入產業地產是一種業務布局，以便與主業形成協同發展效應。

　　事實上，越來越多的資本涌入產業地產，也是因為與傳統的住宅、商業地產相比,產業地產的利潤想象空間更大，凈利潤率、凈利潤增速、ROE等幾個方面都明顯高于傳統住宅企業。譬如，電子城的凈利潤率高達35.11%。

　　2017金鳳凰全球華人地產峰會資產大時代環節

　　但與傳統住宅、商業地產相比，產業地產運轉周期較長，對于企業的資金鏈是一嚴重考驗。地產以資本為王，產業以金融為先。因此，作為一個資金渴求度很高的行業，產業地產也亟待金融資本的助力。

　　在產業地產金融化成為尋求下一個利潤增長點的重要途徑，地產商也正加快金融布局。在產業園區的一級開發、二級開發、三級運營乃至資產證券化的各個階段，產業地產商可以與各類金融機構攜手合作，設計投融資架構和產品，實現園區開發的資金閉環和可持續發展，對此金田影視產業園就做了很好的嘗試。金田影視產業園總經理楊峰表示，金田影視園做了三層結構。一個是地產結構，其次在地產結構上面做了一個產業結構，寶億萊家居飾品，第三則是資本平臺。據了解，金田影視產業園和深圳前海已經達成了一個影視產業基金，在基金方面也投一些影視行業。有些則是要并購以后去控股它，引領它進入到園區。

　　在當前的行業和市場的格局下，金融和資本的力量正在以前所未有的力度影響著產業地產的發展脈絡，如何實現資本與地產的深度融合，寶億萊家居飾品，將是未來很長一段時間內，擺在每一個地產人和金融圈從業人員面前的新命題。