房地產(chǎn)行業(yè):重慶價值洼地,渝開發(fā)受益于兩江開發(fā)與集團(tuán)支持【行業(yè)

【研究報告內(nèi)容摘要】

2 月4-5 日,我們組織基金聯(lián)合調(diào)研了廣宇發(fā)展、萬科、招商、保利、龍湖在重慶的開發(fā)項目以及相關(guān)公司的負(fù)責(zé)人,同時拜訪了渝開發(fā)。總體來看,重慶09 年價量創(chuàng)新高,2010 年有調(diào)整壓力,中長期房價進(jìn)入上升通道,“渝開發(fā)”值得關(guān)注。

09 年底重慶市場地價創(chuàng)新高,住宅成交面積全國第一,成交金額全國第五,供應(yīng)萎縮,價格上揚(yáng),均價首次突破“5 千”,存銷比低于5 倍。09 年1-2 月價格大幅下降,銷量大幅提升,5 月份之后庫存大幅下降,價格開始上漲,09 年上半年庫存開始出現(xiàn)不足。放寬二套房貸對市場影響大,市場交易呈現(xiàn)剪刀差現(xiàn)象(即成交價走高、庫存量走低)。重慶市場比較健康,外地客僅占10%。

銀行信貸規(guī)模、稅費政策對市場影響最大,購買者在觀望調(diào)控效果,2 季度是觀察期,3 季度能定調(diào)。中、工行1 季度的放貸都超標(biāo)了,下半年信貸將趨緩。

08-09 兩年土地出讓通過招拍掛進(jìn)行,供應(yīng)呈現(xiàn)段式,政府在土地供應(yīng)上利益明顯。土地成本逐年提高,非規(guī)范運(yùn)作拿地空間縮小。地方財政缺口非常大,對土地財政特別倚重,土地融資還會加大,今年土地供應(yīng)將放量,核心區(qū)供應(yīng)量減少。

重慶是西南部經(jīng)濟(jì)增長的龍頭,已引入多種產(chǎn)業(yè),高增長可持續(xù),兩江新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略估計3 月出臺,北部大片區(qū)將成投資熱點,利好兩江區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)。

重慶最大的開發(fā)商為龍湖和金科為代表的本地開發(fā)商,成本控制力和開發(fā)實力突出,南方地區(qū)開發(fā)商市場競爭力和成本控制力強(qiáng),進(jìn)入重慶市場開發(fā)游刃有余。

2010 年上半年房價縮量高位盤整,下半年有調(diào)整壓力。因住房消費結(jié)構(gòu)呈啞鈴狀,政策調(diào)控下首次改善型/再次改善型產(chǎn)品下半年面臨風(fēng)險,剛需產(chǎn)品抗跌能力強(qiáng)。

中長期來看,重慶市場依然是價格洼地,土地成本推高房價,重慶房價已踏上了上升通道,預(yù)計未來幾年價格將有明顯表現(xiàn),有助企業(yè)毛利的提升。

近期沿海部分投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)重慶,區(qū)位好、景觀好、稀缺產(chǎn)品的投資客有所增加。

渝開發(fā):09 年會展凈利0.8 億元,路橋凈利0.15 億元,加上地產(chǎn)利潤,公司09 年EPS0.24元。祈年·悅城項目售罄,與竹園項目共30 萬平米今年結(jié)算。09 年獲取的兩個項目今年開工20 多萬平米。預(yù)計2010、2011 年EPS0.34、0.4 元,凈利潤分別增長41%和17%。

7-9 億元的公司債在證監(jiān)會的審核之中。2-3 年內(nèi)重慶城投整體上市不可能,城投集團(tuán)是重慶國資旗下8 家集團(tuán)中排名第1、第2 的公司,擁有重慶市8-10 萬畝一級開發(fā)用地,集團(tuán)董事長資本運(yùn)作能力強(qiáng),計劃近年將上市公司的資產(chǎn)規(guī)模做到50-100 億元。

目前渝開發(fā)已是國資重點企業(yè)并與國資二類企業(yè)同級。建議適當(dāng)關(guān)注重慶兩江開發(fā)以及集團(tuán)對公司支持帶來的投資機(jī)會。