地產白銀時代 長租公寓金融如何玩？

　　新一輪限購限貸背景下，不少投資機構涌入長租公寓領域，而長租市場已經呈現“紅�！逼礆�現象。長租公寓+金融又會擦出何種火花？

　　2016房地產經歷從去庫存到差別化調控的歷程，在新的市場環境下，地產業如何調整思維，順應市場需求和政策要求，向地產“深處”進化升級，告別黃金時代演繹白銀時代的“地產新經濟”。

　　11月10日，由第一財經旗下成員機構金磚傳媒、《中國房地產金融》主辦的2016金磚論壇中國房地產共享經濟峰會在上海舉行，此次峰會在地產調控與“新經濟”模式下，探討房地產開發市場、存量市場及房地產新經濟模式。

　　中國房地產何時走出“困局”?

　　2016年房地產經歷一線城市、二線城市急劇升溫、房價飛漲和快速增長。至國慶前，70個大中城市新房價格最高上揚47%，一二線供需失衡，需求異常強烈;而三四線城市去庫存壓力依舊。國土部相關分析人士稱前三季度，全國房地產用地市場分化明顯，去庫存與高價地并存，調控難度加大。

　　國慶后重啟的差別化地產調控，是一部分城市的調控，并不是之前的全國統一調整。“很明顯此輪房地產調控，中央和地方的角色，中央全方位部署，地方實施。”易居(中國)企業集團首席執行官丁祖昱稱，本次區別于上一輪，表現為“四限”——限購、限貸、限價、限錢。

圖：易居(中國)企業集團首席執行官丁祖昱。

　　對當前房地產調控潛在的影響，丁祖昱認為明年上半年要非常謹慎，資金會對整體市場造成比較大的影響。

　　“當房地產開發增速下落到3%的時候，就是中國經濟壓力非常大的時候，這個時候政策會發生一些改善。”丁祖昱稱，最近半年之內政策是不會轉變的，所以中長期還是看好中國房地產市場，到明年上半年會出現定向的收緊的情形。

　　“房地產+”的“新玩法”

　　房地產從新房銷售時代過渡到存量房時代，衍生的產業新問題不是在于房子如何銷售，而是在于房子如何通過最優的運營使其能夠更好的升值。

　　存量房時代的房屋運營，需要怎樣的金融手段，才能解決新的問題。魔方金服創始人兼CEO凌駿認為，這一市場是一個重資本的行業，同時對運營非常講究，“服務好業主，還要服務好租客，還要跟一些監管部門做溝通，因此這一行業也非常需要被服務。”

圖：魔方金服創始人兼CEO凌駿。

　　據其介紹，魔方金服推出了一款資產證券化的工具產品，很受機構客戶喜歡。“我們關注資產證券化這個市場，看到整個長租公寓的領域里面，有大量的需求所在。”因而面向公寓運營商、聯合辦公、社區商業和旅游地產，向他們提供比較低成本、高效的資金。

　　“我認為互聯網+地產，或是房地產+互聯網，這是比較狹隘的，房地產能加的東西很多，不局限于互聯網本身。”魔方生活服務集團副總裁、地產開發事業部總經理陳馳表示，“房地產+”可以“+互聯網”也可以“+金融”，家居行業升級轉型 ，他舉例稱，魔方與世茂地產旗下互聯網小貸合作，聯合推出針對業主的消費金融服務。

圖：戴德梁行董事沈潔，同策咨詢董事長孫益功，深圳尊豪網絡科技股份有限公司總裁李振合，世茂集團創新金融部負責人沈峻毅，魔方生活服務集團副總裁、地產開發事業部總經理陳馳，上海凱石建筑裝飾設計有限公司董事長仲政。

　　“這幾年的發展太簡單粗暴了。” 在同策咨詢董事長孫益功看來，“在現在的市場環境下，不動產真正和互聯網結合很難，因為互聯網這個東西和房子很難結合，但是互聯網需要這些內容，內容是用互聯網的方式解決。” 第二個需要解決的是數據，因為只有說數據能夠有效的使客戶與房子之間有效的匹配，能解決匹配的效果，從內容、大數據和互聯網的角度去提升。

圖：愷信亞洲管理集團執行董事黎蕓樺。

　　愷信亞洲管理集團執行董事黎蕓樺從其服務角度來看，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，“房地產+”在于服務的品質。“其實我們在做的更多的是管家，第二部分做經理階層的公寓，第三是度假村概念的服務。”

　　“互聯網時代到來以后，世界變成了平的，我們的辦公還是工業時代辦公的模式，這個其實我們發現這里面有很多的需求。”方糖小鎮聯合創始人孫林駿演講時表示，生產力的發展必然引發生產關系的變革，以社群為基礎的共享辦公會馬上迎來爆發期。

圖：萬峰谷聯系董事長及品牌創始人梁上燕。

　　在文旅產業上，萬峰谷聯系董事長及品牌創始人梁上燕認為，當前是百家爭鳴的時代，并要要敢于想象。“未來的旅游市場是30到50萬億元，一個國家的文化旅游在高速增長的時候，很多新的業態也會產生。因此我認為未來的文旅地產從過去的十年‘旅游+房地產’，將發展到‘旅游+目的地’。”

　　長租公寓運營觀

　　國務院日前發布《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。意見提出,到2020年,基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系。

　　其中長租公寓在新一輪限購限貸背景下，讓不少投資機構涌入這一領域，相比地產其他領域，房屋租賃市場迎來了全新的發展方向，而長租市場已經呈現“紅海”拼殺現象。

圖：圓桌論壇討論環節，云寓CEO楊舒羿，未來域CEO王宇，寓見公寓CEO程遠，浦贏投資CEO、優住金服董事長丁亞明，源淶國際CEO葉箐，一米好地創始人馮印陶，德晟資本REITs事業部總經理車陽，盈家生活聯合創始人兼首席品牌官姜俊杰。

　　盈家生活聯合創始人兼首席品牌官姜俊杰表示，當看到有十幾個公寓品牌悄悄出來，房屋出租空置率蠻高，很多抱開發商的大腿，自帶物業資源光環的競爭者進入這個行業，讓我們感覺到公寓行業的紅海出現端倪了。