綠地千億秘密：住宅扛大旗與商辦甩包袱調整步調

　　隨著萬科、恒大、碧桂園先后邁入三千億俱樂部，地產圈的龍虎爭霸出現了明顯的變化，行業也將面臨新一輪洗牌。

　　在這輪爭霸賽中，綠地保住了第一梯隊的地位。綠地公布數據顯示，該公司三季度已累計實現合同銷售金額1733億元，同比增長23%;合同銷售面積1328萬平方米，同比增長4.3%;回款1311億元，同比增長48%。

　　根據中信建投一份研報預計，綠地今年的銷售額可以達到2400億元左右。

　　雖然再一次成功超越2000億大關，但對于曾經超越萬科的綠地來說，仍需繼續努力，畢竟后來者恒大、碧桂園都已經領先一步達到3000億。

　　從2015年開始，綠地已經在進行一系列調整，一方面加大一二線布局，加大住宅項目的投入，一方面通過各種方式去商業庫存。

　　調整之后的效果尚待時間檢驗，而這或將也成為綠地寄望超越的重要一役。

　　住宅扛大旗

　　據觀點指數了解，在2015年之前，綠地幾乎有九年的時間重心都在商業地產領域上。歷史資料顯示，綠地從2005年開始向商業地產轉型，重點為超高層建筑。

　　公開資料顯示，直到2011年，綠地商務地產比重達約30%。2012年，綠地房地產板塊收入約1078億元，其中商業(含辦公)收入約占40%，超過400億元。

　　2012年當年，綠地董事長張玉良曾表示，2013年綠地商業地產增長80%，占比將超過60%。未來，綠地集團商業地產的比例會逐步擴大。從住宅開發面積來看，綠地集團僅次于萬科，但是在商業地產方面，綠地集團遠遠高于萬科。

　　不過，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，張玉良當初的豪言并沒有實現，根據綠地2014年公布的業績構成來看，住宅產品實現預銷售額1112億元，占比46%;商辦產品預銷售額1296億元，占比54%。

　　及至2015年，綠地逐步擴張商業地產比例的戰略已經開始悄悄轉向。

　　“公司根據市場形勢變化，特別是抓住結構性市場行情，快速調整投資策略和節奏，將資源向重點區域和重點產品集中。”在2015年報中，綠地明確表示將重點圍繞國內潛力較大的一二線城市進行項目儲備，寶億萊家居飾品，并重點聚焦住宅項目。

　　年報數據顯示，2015年，在綠地房地產主業2301億合同銷售金額中，住宅占比50.8%，商辦占比49.2%;在合同銷售面積中，住宅占比68.4%，商辦占比31.6%。

　　在銷售占比上，更快銷的住宅產品占比趕超商辦產品。在土地儲備上，綠地一方面加大一二線布局，同時更加大住宅項目的投入。

　　去年，綠地全年先后在上海、北京、深圳、廣州、蘇州、南京、合肥、鄭州、武漢、南昌等城市新增項目儲備69個，權益土地面積8075畝，可建建筑面積1174萬平方米，權益土地金額484億元。

　　綠地強調，新增項目中大部分為一二線城市優質剛需住宅項目，住宅產品可建建筑面積占比約70%。

　　在城市布局方面，綠地此前投資一直偏向三四線城市，2012年占比達40%，但到2015年10月份，綠地年內新增土儲中僅有10%來自三線。

　　進入2016年，綠地的調整有過之而無不及，拿的幾乎都是涉住宅地塊。數據顯示，2016上半年，寶億萊家居飾品，綠地累計新增土地儲備項目26個，一二線城市項目占比78%，住宅項目占比55%。

　　7-11月，綠地國內新增土地項目33個，其中純宅地15個，占比將近一半。

　　從綠地近三年的拿地情況看，集中一二線布局的情況下，雖然拿地量出現較大幅度減少，但拿地金額卻不斷攀升。數據顯示，2014年，綠地拿地105宗，土地金額360.7億元;2015年拿地69宗，土地金額484億元;2016年截至三季度拿地46宗，土地金額587億元。

　　在重新聚焦周轉速度更快的一二線及住宅項目上，寶億萊家居飾品，綠地改善較為明顯的或許就是回款率。三季度報告顯示，期內綠地回款1311億元，同比增長48%。

　　通過上述的各項數據不難看出，未來，住宅項目將取代商業項目成為綠地趕追的重要砝碼。

　　數據來源：公司年報、觀點指數整理

　　商業甩包袱

　　當住宅項目成為綠地“新寵”的時候，曾經被張玉良視為超越萬科的重要棋子--商業地產則逐漸被冷落，甚至“拋棄”。

　　今年年初，張玉良在接受媒體采訪時曾坦言，綠地目前正在著手三四線及商辦品類的去庫存。

　　“前幾年經濟高速增長時期，我們大量提高了商辦類產品的比例。隨著中國經濟結構發生了變化，我們也在做調整，今年也將加大和地方政府的聯動。”張玉良透露，2016年綠地在地產業務方面的三個關鍵詞是：去庫存、調結構、輕資產。

　　事實上，就從重點布局住宅市場的2015年開始，綠地就已經想方設法甩掉商業這個重包袱。

　　在這當中，輕資產無疑是綠地最重要的手段之一。2015年12月4日，綠地一口氣將陜西西安綠地正大繽紛城、四川成都綠地國際花都、上海綠地公園廣場、江西南昌綠地中央廣場、北京房山繽紛城、上海金天大廈6個商辦物業資產出售予一支基金。

　　通過這次出售，綠地總計回籠資金55.43億元，但仍保持對上述六項目的運營管理權。

　　2016年3月，綠地與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協議，設立酒店業房地產投資信托并擬在新加坡證交所主板上市。該酒店業投資信托將從綠地手里收購19家位于中國境內的酒店物業，總計價值約為210億元。

　　12月，綠地連續進行兩筆資產出售：12月16日，綠地宣布將上海黃浦江沿岸E16-2地塊100%股權出售予上海陸家嘴，交易價格34.13億元;12月20日，綠地將江西南昌綠地新都會紫峰大廈商業99.99%股權協議轉讓給鷹潭市信銀浩宇投資有限合伙企業，股權轉讓對價8390萬元。

　　上述兩項交易完成后，綠地仍將保留上海及南昌項目的開發代建及運營管理。

　　綠地方面多次強調，資產出售有利于促進公司商辦物業輕資產化運作，優化公司資產結構，提升公司盈利能力。

　　市場分析人士則指出，對綠地而言，走向輕資產無疑是現實的一個選擇，在為各地打造太多地標商業后，這家開發商也需要找到合適投資者或者接盤方以實現資金回籠，投入到下一階段的開發。

　　對于找不到接盤方的資產，綠地則選擇通過合作方式交予合作方管理，整體軟裝寶億萊家居飾品，以減輕商業運營帶來的成本壓力。

　　2015年12月2日，張玉良于北京和上海核心區域的商辦物業項目引入了潘石屹這個“二房東”，雙方在“共享辦公空間”和“互聯網+商業樓宇租賃”方面達成合作，首批項目將落地在北京和上海的核心區域。

　　進入2016年，綠地先與萊蒙商業達成合作，將青島綠地UNI-TOWN(優尼小鎮)全權交由萊蒙商業運營，綠地共享經營溢利。

　　11月，綠地又斥資51.63億元入股協信遠創，持股40%。藉此，綠地將部分商業和產業地產運營業務委托協信遠創進行管理。

　　可以看出，無論是直接出售，還是尋找托管方，綠地都在盡可能地減少商業項目持有和管理規模，降低資金沉淀量。