金融監管機構攜手發力 房地產融資渠道全面收緊

金融監管機構攜手發力 房地產融資渠道全面收緊

近期，隨著國家加大房地產調控力度，中央、地方“多管齊下”，銀、證、保等金融監管機構攜手發力，頻頻出臺房地產融資政策，融資渠道正在全面收緊，人們期待金融“脫實向虛”的苗頭因此得到有效遏制。

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　　 銀行叫停理財資金進入房地產

　　 “10月底，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，全行已暫停了房地產項目的表外融資審批，不少審批通過的項目也不再放款了。”一家大銀行工作人員告訴記者，今年某一線城市分行用于支持房地產開發項目的理財資金近200億元，目前還剩近一半未放款已被緊急叫停。

　　 記者了解到，前一階段樓市火爆，開發商融資需求有所回升，但此前不少銀行已收緊房地產領域的信貸額度，很多開發商只能轉而通過理財等表外渠道尋求資金。

　　 在10月下旬銀監會召開的三季度經濟金融形勢分析會上，銀監會主席尚福林明確表示，嚴控房地產金融業務風險，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域。

　　 11月3日，央行上海總部發布《關于切實落實上海市房地產調控精神 促進房地產金融市場有序運行的決議》，要求各商業銀行要切實防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規進入土地市場。

　　 業內人士表示，銀行叫停理財資金進入房地產，一方面是對樓市風險心存擔憂，另一方面是近期央行引導銀行加強表外理財業務風險管理，銀行也借此梳理表外理財業務的風險。

　　 雖然表外理財并未正式納入央行宏觀審慎評估（MPA）廣義信貸范圍，寶億萊家居飾品，但央行研究局首席經濟學家馬駿日前透露，央行正根據模擬測算情況研究將其正式納入的時機和具體方案，引導銀行加強對表外業務風險管理。

　　 其實，被限制進入房地產業的不只是理財資金，記者了解到，不少銀行還暫停了房地產開發貸的審批，但保障房建設項目的貸款仍在審批發放。

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　　 滬深交易所新規約束房企發債

　　 “公司債一直是房企偏愛的融資工具，但近期已明顯感覺到房企發債收緊的信號。”一家大型券商的投行業務負責人告訴記者，交易所已于10月下旬暫緩了房企發行公司債申請的受理、發行、上市、掛牌等工作，在此期間，交易所要求券商結合國家最新房地產行業和市場調控政策以及近期明確的分類監管方案對相關房企進行逐項核查。

　　 引發這些變化最直接的原因是，10月28日滬深交易所均發布了《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，以落實國家關于房地產行業和市場調控的最新政策要求，對房企發行公司債進行分類監管，并明確指出“房地產企業的公司債募集資金不得用于購置土地”。

　　 數據顯示，2015年房企發行公司債融資4122億元，占當年公司債券發行總規模的19％；今年前10個月，房企發行公司債融資超過7000億元，遠超去年公司債全年規模。

　　 “受國家房地產調控政策影響，10月份房企發行的公司債融資規模占比已下降約15％。”上述投行負責人認為，隨著新規出臺，房企發債的規模將繼續縮水。

　　 另外，深圳某基金公司分析師認為：“若按照新規執行，不少中小房企可能會被限制在發行名單之外，軟裝設計家居產業鏈，受到的影響最大。”

　　 在公司債全面收緊的同時，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，“業內再次感受到房企再融資大幅收緊。”一位業內人士表示，證監會對房企再融資態度全面謹慎，寶億萊家居飾品，所有上市房企都將受到影響。

　　 7月份，監管部門曾在一次會議上透露出房企再融資趨嚴的信號，并提出上市房企再融資募集資金不得用于補充流動資金和償還銀行貸款，不得用于購置土地。

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　　 保監會要求險企自查不動產投資

　　 樓市的火熱也令不少保險公司加大了投資力度，近期披露的三季報充分說明了這一點。

　　 季報顯示，除了中國人壽，其余三家A股上市的保險公司對房地產的投資均有不同程度增長。截至9月末，中國平安投資性房地產資產360.09億元，較上年末增長30.9％；新華保險和太平洋保險投資性房地產的資產較上年末分別增長了46.9％和16.8％。

　　 除投資房地產公司股票或股權之外，不動產債權計劃、不動產集合信托計劃等，均是保險公司關注的與房地產相關的金融產品。據中國保險資產管理業協會統計的數據，僅2016年前9個月，21家保險資產管理機構發起不動產債權投資計劃56個，注冊規模達790.78億元。

　　 為防控風險，近日保監會下發行業內文件，規范險資的不動產投資行為，要求各類保險機構就不動產及基礎資產為不動產的金融產品投資情況開展自查，并于11月15日前將自查情況上報。

　　 中國人民大學重陽金融研究院客座研究員董希淼表示，銀、證、保頻頻出臺針對房企融資的監管政策，與近期資金“脫實向虛”現象有關。“部分一二線城市房價快速上漲，各路資金紛紛涌入樓市；而與此同時，實體經濟貸款疲弱甚至出現月度負增長，資金‘脫實向虛’風險抬頭，這關系到我國經濟能否順利轉型。”

　　 近日召開的中央政治局會議提出，要堅持穩健的貨幣政策，在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產泡沫和防范經濟金融風險。

　　 實際上，房企融資政策一直都具有很強的周期性。每一輪房地產調控必然伴隨著融資渠道的收緊。隨著各類金融機構紛紛出手，此輪房地產融資又步入了一個收緊的通道。