跨過了千億門檻 關于華潤置地投資者仍有疑問

銷售額將過千億，如何繼續保持商業優勢或成新命題。

母公司華潤集團因“萬寶”之爭出鏡率倍增，子公司華潤置地則被外界忽略已久。根據最新的銷售數據顯示，2016年，華潤置地將穩入“千億俱樂部”。

11月，華潤置地實現合同銷售金額約81.2億元，合同銷售建筑面積約60.16萬平方米。

2016年前11月，華潤置地累計合同銷售金額約990億元，按年增長27%，累計合同銷售建筑面積約715.57萬平方米，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，按年增長17%。

在吳向東時期，華潤置地就提出過千億目標。時隔兩年，在唐勇的帶領下，華潤置地的千億目標終于即將實現。不過，對于這樣的銷售業績，資本市場仍有一些疑問。

遲到的“千億”

“2016年華潤置地按照公司計劃完成銷售目標，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，”對于即將到來的千億銷售額，華潤置地回復見地君時沒有多余言辭。

國泰君安分析師劉斐凡認為，華潤置地這些年發展得一直較為穩定，但即便擁有母公司的頻繁注資，其增速并不快，目前990億的銷售額只能算是符合公司預期。

官網資料顯示，華潤置地于1994年在北京成立，1996年在香港聯交所上市。2010年，香港恒生指數有限公司把華潤置地納入恒生指數成份股，華潤置地成為香港50家藍籌股之一。

相比同時期成立的恒大、碧桂園，華潤置地這些年的銷售額增速并不快，千億規模來得有些遲緩。

數據顯示，今年前11月，恒大、碧桂園的銷售額分別為3488億元、2881億元。華潤置地與它們差距如此之大，或與這些年的戰略調整及人事變動有關。

自2010年開始，華潤置地重點布局了常州、鹽城、惠州、威海、秦皇島、贛州、日照等三四線城市。

隨后的2011年至2013年，華潤置地的毛利率持續下降。公開資料顯示，2011年華潤置地的毛利率為39.5%，隨后的2012年底下降至36.9%，2013年中期則繼續下降到31.4%。

2013年，吳向東接替王印成為華潤置地主席。為提升毛利率，吳向東開始調整戰略，重回一二線城市，同時透露了“華潤置地也有千億目標”。

2014年華潤置地將年度業績目標定為700億元。在人事動蕩的這一年，華潤置地700億元的銷售目標完成得相當艱難。甚至為了規模增長，華潤置地開啟了全國39城大規模促銷活動，此活動一度被認為是放棄利潤保規模。

即便如此，華潤置地2014年的銷售額僅完成了692.1億元，同比僅增長4.4%，全年綜合毛利潤率為30.6%。

唐勇掌舵的2015年，整體軟裝寶億萊家居飾品，華潤置地依舊執行向一二線及核心城市擴張的策略，在北京、上海、武漢等多地拿下地王項目。截至2015年底，在華潤置地約4126萬平方米的土地儲備中，85%位于一二線城市。華潤置地基本完成了回歸一二線城市的計劃。毛利率也得到了提高，2015年全年綜合毛利潤率為31.2%，同比小幅上升0.6%。

不過，或是考慮到2015年新增的項目溢價較高，會拉低整體毛利率，今年華潤置地公開拿地金額同比有所減少，但面積增多了200萬平方米。換而言之，拿地均價降低了不少。

數據顯示，今年前11個月，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，華潤置地在全國超20個城市拿了30宗地，拿地面積為818.4萬平方米，拿地支出為468.36億元。而去年全年，華潤置地共耗資592億元在北京、上海、蘇州等城市拿下了18宗土地，計容建筑面積為510萬平方米，其中開發物業有480.7 萬平方米，投資物業有29.9 萬平方米。

“在復蘇初期拿地的益處立竿見影，去年大規模拿地，在今年看來都是賺的，”在國泰君安分析師劉斐凡看來，華潤置地去年大規模拿地這步棋走得相當正確。

中金公司在最新的研究報告中預計，重回一二線城市成功后，華潤置地2016 年和2017 年核心凈利潤將同比增長20%和18%；同時，盈利能力不斷改善，預計毛利潤率和核心凈利潤率將分別維持在32%和14%的水平。對于市值比較大的房地產公司而言，已處于較高水平。

投資者的疑問

千億規模雖然遲到，終究還是要來了。不過，在華潤置地各方面都向好發展的情況下，對于未來，部分投資者還是公開發表了自己的幾點疑慮。

“一直在考慮建倉華潤置地，但兩周來一直沒下手。華潤置地的優勢在于背靠巨型央企，資源充足，資金成本低，且項目配套有保障，地塊儲備大部分在一二線城市。問題在于城市化進程的速度和持久性。行業分化時，華潤這個不上不下的第十名是否有足夠規模和品牌競爭力？”一位網名為”李祎晗Ryan”的投資者在股票論壇“雪球”上評論道。

相對于萬科、恒大、碧桂園，華潤置地的優勢一直是能通過較低的成本獲得較為優質的土地。比如華潤置地從母公司手上獲得的深圳幾大項目華潤城、華潤銀湖藍山等，都有比較好的地段優勢。

有分析預計，華潤城、華潤銀湖藍山、華潤小徑灣等三個項目將為華潤置地帶來1300億元的可銷售資源，在2015-2016財年將貢獻合約銷售額130億-140億元；深圳華潤城及華潤濟南中央公園兩個項目的毛利率相對較高，可助集團2015-2016財年的毛利率穩定在29%-30%的水平。

對此，一位投資者提出疑慮：“萬科前11月銷售均價為1.3萬元／平方米，而華潤置地前11月平均銷售單價為1.38萬元／平方米。另外，保利前11月銷售均價為1.32萬元／平方米，招商蛇口銷售均價為1.57萬元／平方米。從銷售單價來看，華潤置地似乎沒有體現優勢�！�

另一位投資者也指出：“為什么定位高端的華潤置地前11月銷售單價只有區區1.38萬元／平方米，這沒能體現華潤置地'住宅＋商業'模式的優勢�！�

據了解，依靠投資性物業的品牌溢價，這些年華潤置地住宅物業的定位一直是中高端。而在華潤置地目前的投資性物業中，能為其提供租金收入的主要是萬象城、五彩城兩個系列的商業項目，項目位于深圳、杭州、成都、沈陽等地。具體來看，這兩個系列分別承擔都市綜合體和區域商業中心的定位。 

官網資料顯示，截至2015年年底，華潤置地在營購物中心22個，已進入中國內地17個城市，總在營面積達491萬平方米，合作商家超1000個，合作品牌近2500個，會員人數116萬，包括酒店經營在內的投資物業實現營業額港幣 66.5 億元（約合人民幣59.5億元）。

事實上，寶億萊家居飾品，商業物業對華潤置地的發展有著舉足輕重的作用。CRIC研究中心指出，根據持有投資性物業體量和開發物業銷售額的增速匡算，如果持有投資性物業的租金坪效不變，那么到2017年，華潤持有投資性物業租金收入將占到總營收的10%左右，毛利潤將占總毛利潤的20%左右。

不過，對于華潤置地商業的發展，招銀國際分析師文干森表示，華潤置地的租金收入主要是受惠于一線地區商鋪及優質管理的投資性物業。但受制于整體大的商業環境，旗下部分商業性項目租金收入增長開始放緩。

“華潤置地目前仍在靠深圳等幾個成熟的商業項目貢獻租金收入，而從全國來看，其他三四線城市的商業項目表現較為普通�！蔽母缮�補充道。