寶億萊軟裝蘇鑫：房地產進入到了馬拉松時代

2015年10月20日，第十一屆中國地產金融年會在北京舉辦。會議由金色峰會和藍色峰會組成，包括嘉賓演講和對話論壇兩種形式。中國地產金融年會以規模盛大、嘉賓高端、媒體聚光度高、影響力廣泛著稱于業內。年會創辦于2005年，歷時十屆，已經成為中國房地產首席專業峰會。中國房地產業協會副會長任志強，住建部政策研究中心主任秦虹，全國政協、政協經濟委員會委員，中國財政學會顧問賈康等嘉賓發表了演講。

本屆年會上，蘇鑫在題為“地產基金存活下來靠什么？創新！”的演講中，生動地把地產行業當前的狀態比作馬拉松時代。他提出，以前這個行業是一個短跑時代，高利潤、高周轉、高杠桿。現在不同了，可能不光地產基金，房地產公司、我們每個人、每個企業可能都需要調整。而這里邊會有很多機會，把握機會只可能靠創新。他認為，首先存量要有金融的創新，第二是產品的創新，第三個是內容創新。

以下為演講實錄：

前面介紹我聽著還挺高興，后面這個題目說地產基金還能不能存活下來，實際上把“能不能”給去掉了。我沒有大會這么悲觀，我的題目還做了一個調整，名字叫“馬拉松時代的地產基金”。在定義之前我換了一個詞，說明我們現在地產的市場跟以前不一樣，有什么不一樣呢？現在大家都在跑馬拉松，地產圈的人不跑馬拉松你就不時尚，什么原因？為了健康。

這個行業為什么我們也叫進入了馬拉松時代呢？以前我們這個行業是一個短跑時代，“三高”，高利潤、高周轉、高杠桿。而現在這“三高”因為后面這兩高，高周轉不存在了，高杠桿大家不敢用了，高利潤也不存在了，而且不是以前的調控，中間還會起來。這次來看，至少高利潤這種可能性是不可能了。以前我們練就的這些技能，腿部力量，因為我們要參加的比賽不一樣了，要馬拉松了，這個時候可能不光地產基金，房地產公司、我們每個人、每個企業可能都需要調整。這里邊有沒有機會？會有很多很多機會。但是我想還是講我們熟悉的機會。

三年前同樣跟秦虹主任做了一個報告，講中國房地產進入了存量時代。現在看，有更多開發商、投資者進入到存量時代，而且實實在在已經在做城市更新的事情了。這個機會就是城市更新。我們看到上海在年初的時候搞了一個城市更新的管理辦法細則發布，法規已經出來了，深圳有一個城市更新局，專門這樣一個局，獨立于房地產局，來支持業務發展。北京京津冀一體化，北京的城市發展在核心區肯定是存量，只不過我們政策晚一些。一線城市的趨勢非常明顯。再過兩年，可能1.5線城市，核心區也沒有太多的土地供應，開家居生活館，我們的機會當然是城市更新。

城市更新的商業邏輯是什么？動力容易理解，核心區沒有土地了，地方政府要稅收，從哪里來？就要從城市更新里來。如果城市面貌改善了，樓的外立面改善了，租金可能提升了，進來的公司交的稅就高，這是地方政府的動力。而商業的邏輯到底是什么？我們回想一下，十年前我們吃什么樣的飯店，現在有多么豐富，以前沒有電商，現在我們怎么去購物。其實人會隨著時代的變化，我們的需求會發生很大變化，而我們的樓宇都是五十年甚至更長的時間，需求變了，內容變了，你的結構自然就會發生變化。其實城市更新的本質是需求推動的。

這么大的一個機會，我們怎么做？文豪給我講這個題目里邊還用了一個詞就是“創新”，只能靠創新。首先存量要有金融的創新，這個核心就是把商業地產有租約、有現房，你有現金流，怎么能夠通過金融的手段把它證券化，并且跟互聯網金融進行更好的結合。

第二是產品的創新。我重點講一個案例。這個案例可能大家聽起來會很小，很多開發商做得比這個高大上，但是對我們基金一個小的機構來說，對公司的企業文化的形成，形成一種創新的氛圍，其實是幫助非常大的。現在有各種各樣的辦公創新，最活躍的就是毛大慶優客工場、潘總的3Q，都是美國的wework的模式，都是為了小型公司、初創公司，給他們提供集中辦公的服務。我們傳統的寫字樓會不會也隨著時代的發展也會發生變化呢？而這個變化應該用什么產品來對接？我們通過一年的努力，提出了一個理念，Hi Work，互聯網+寫字樓。這個項目在北京的東南三環的位置，是非常傳統的寫字樓，傳統的城市改造，把外立面、大堂改一下就可以了。但是我們這次做了一些調整，我們想作為寫字樓的租戶，他最核心的需求到底是什么，肯定我希望少交租金，但跟我們的資產管理人是矛盾的，有沒有解決辦法。第二，希望商業機會更多。第三，有沒有一種氛圍讓企業創新，因為現在所有行業都面臨著轉型、創新。這三個是辦公企業、租戶來說最大的痛點，我們有沒有好的方法，怎么能夠讓它的租金減少。我肯定也不愿意降租金，有沒有好的方法呢？好的方法就是從互聯網里邊找到分享。

因為大量的寫字樓，實際上很多租戶是只有300平米、500平米以下的，但是他們都有會議室，有20人的，有50人的，寶億萊軟裝配飾，一周能用多長時間呢？很少。那么我能不能不要會議室了，我們給他提供一個空間，這樣我們算了一下，如果300平米他就可以省下15%的面積。他還有什么需求呢？儲存的需求，可能公司有五年、十年了，有大量的文件需要儲存，我們跟一些鄰里倉合作，寶億萊家居飾品軟裝生活館，可以放到下面去，又可以省下5%的空間。通過這種共享的方式，其實是把租戶支付的租金降低了。這種會議室跟傳統的會議室不一樣，有咖啡提供，在空間里還可以看到花園，正好是在樓的屋頂，有一個大平臺。

怎么能讓它有更多的生意機會呢？生意機會就是更多的互動，更多的商務交流，我們小區都有業主委員會、都有物業公司搞各種各樣的活動進行交互，那么辦公樓呢？我們隔壁的公司我們都不認識，難道我們跟他們沒有生意機會嗎？其實也需要。如果有一個空間讓他們可以非常方便的作為租戶、作為用戶，他們可以在里面進行方便的交流，組織一些活動，是不是更好呢？所以我們在屋頂最頂層有6米挑空的空間，有400多平米，就做成了北京最高的一個圖書館。書是很好的交互媒介，也有咖啡廳，我們定期組織一些活動可以進行交互。但是還不夠，因為一個樓里的租戶畢竟量太少了，我們能不能把更多的商務機會拉進來，這里邊就需要一些媒體的力量。我跟長盛有一個合作，我們做了一個八仙桌，更多商務人群自然就會聚過來。我是下面的租戶，就可以來聽，跟他產生一些互動。