地產行業快評:政策有保有壓,整體基調偏緊

12月14日至16日中央經濟工作會議在北京舉行,1)會議強調要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落。2)要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。3)要落實人地掛鉤政策,根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發展。4)要加快住房租賃市場立法,加快機構化、規模化租賃企業發展。加強住房市場監管和整頓,規范開發、銷售、中介等行為。5)要堅持分類調控,因城因地施策,重點解決三四線城市房地產庫存過多問題。要把去庫存和促進人口城鎮化結合起來。

平安觀點:

明確住房定位,政策整體有保有壓:會議明確強調“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,同時繼7月末首提抑制資產泡沫后,本次會議更是明確提出抑制房地產泡沫,盡管會議仍強調三四線去庫存,堅持分類調控,因城因地施策,但政策基調已明顯偏緊。會議同時強調防止出現大起大落,考慮到核心城市當前庫存普遍較低,房企普遍資金狀況較佳亦無降價動力,我們判斷至少明年上半年房價難有大落,而成交由于高基數回落為意料之中,因此至少明年上半年調控難有松動。

“貨幣”及“土地”兩手抓:寬貨幣和土地供需區域失衡為本輪房價上漲重要推手,會議強調宏觀管住貨幣,嚴格限制信貸流向投資投機性購房,同時房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。國慶后主要調控城市明顯提高二套房首付比例,未來不排除更多城市“銀根”收緊,而提高住宅用地供應,根據人口流動情況分配建設用地指標,控制地方政府對“土地財政”的依賴,有望緩和部分房價過快上漲城市的供需壓力。

以大帶小,大都市圈為發展趨勢:會議強調特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發展。一線城市由于土地稀缺性,2016年前11月土地成交下降27.5%,未來除盤活城市閑置和低效用地外,更多將依靠城市功能疏導,帶動周邊中小城市發展,從國外經驗來看,巨型城市和城市圈建設均為城鎮化后期發展趨勢。

加快住房租賃市場立法及長效機制建立:會議強調要加快住房租賃市場立法,加快機構化、規模化租賃企業發展。“居者有其屋”并非“居者有產權”,加快住房租賃市場立法從財稅、金融、戶籍等方面改變“重售輕租”的現狀,才能有效激活房屋租賃市場,讓租房成為推進新型城鎮化和緩和住房供需壓力的有效途徑。會議再次強調綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

投資建議:延續年度策略觀點,2017年盡管行業面臨基本面下行和政策收緊,但定價權變遷正帶來行業投資邏輯變遷。在險資、產業資本加大權益資產配置趨勢下,高分紅高ROE的稀缺優質藍籌地產的“籌碼”屬性正逐步增強,而剛經歷銷售大年的中小房企現金充沛,基本面下行背景下轉型訴求有望提升,板塊仍孕育著機會。在定價權變遷中,建議把握以下投資機會:1)基本面優質的藍籌白馬股保利、招商、首開、北京城建等,但“舊邏輯”投資思維影響下,基本面下行仍會對傳統地產估值形成一定壓制,建議做好擇時和波段操作;2)有業績支撐的轉型股萬業、中體、廣宇、宋都等及潛在轉型個股;3)國企改革標的空港股份、魯商置業、深圳本地國企等。

風險提示:基本面大幅惡化風險。