2016房地產10大創新 變化才能生存 落后就要挨打

對大房企來說，創新求變是為了拓寬業態，培育新的增長點；而對中小房企來說，通過創新深耕細分領域，則是在行業集中度日益提高的當下活下去的一個法寶。

盈利模式創新：嫁接金融，盤活存量，服務增值

經過二三十年的快速發展，整個房地產行業的增量市場已經越來越小。通過嫁接金融，盤活存量，以及服務增值，是決勝未來的關鍵。

一、萬科以眾籌方式破題全自持土地出讓

不久前的一次土地出讓中，北京市將土地供應方式改“價高者得”為“限房價、競地價、競自持、評方案”，最終出讓價格遠低于預期，但住宅部分開發商百分之百自持不得銷售，其中位于海淀永豐的兩塊地被萬科收入囊中。

地王頻出的當下，以企業自持商品住宅的形式出讓土地無疑是一次制度創新。不過，對于房企來說，這卻意味著要占用大量現金流。即便對萬科這樣財大氣粗的企業，這也是小小的不能承受之重。

對此，萬科的主導思路是從傳統的“開發銷售模式”轉變到“經營服務模式”，通過眾籌破局，運營解題，邀請眾籌企業加入到開發環節，建成后共同持有，通過2B或2C的模式租賃。這樣，從一開始就把需求和供給對接，既解決了前期投資開發資金成本高的問題，也節省了推廣銷售等中間環節的高額成本。

二、從向開發要利潤升級為向服務要收入

經歷了社區O2O的概念轟炸之后，很多物業服務平臺劃清可與O2O的界限。可是，毋庸置疑的是社區服務是一片藍海的命題依然成立。

繼標桿彩生活之后，中海物業和中奧到家也已經提交上市申請。如萬科、碧桂園、保利、富力等房企也均計劃要將物業管理業務分拆上市。

當前，物業創新主要集中在信息技術改造、搭建服務平臺、提供社區增值服務和進行資產管理這幾個方向。

雖然一直到現在，依然還缺乏大規模可復制的模式，但是，明源君認為，地區之間，各個社區的生活習慣、需求等，本來就是不一樣的，需求自然也千差萬別，各房企需要根據自身實際情況提供服務。中海物業等的上市已經說明，此模式并非只有彩生活一家可玩，未來還會涌向出更多此類上市公司。

三、主業不是盈利模式，而是盈利的前奏

互聯網思維里面常講，羊毛出在豬身上兔子買單。到處如此并不現實。多數情況下，還是羊毛出在羊身上。但是，明源君也注意到，有些模式可以做到羊毛出在豬身上，或者羊毛同時出在羊和豬身上。

臺灣的誠品書店是個很好的例子，其在蘇州也開了一個分店。前面是書城，后面是住宅。住宅當然很快就賣掉，回籠了資金。據蘇州的一個開發商老總透露，由于全國各地的人都專程跑到誠品書店去購物，因此其書城一年也能夠凈利賺幾千萬。由于人氣火爆，誠品書店周邊的公寓也大幅溢價。這是典型的羊毛既出在羊身上也出在豬身上的例子。

當然，像誠品書店做到這么極致的是少數，但是通過引入類似的書店，也可以達到類似羊毛出在豬身上的效果。比如，明源君得知，有的商業綜合體以1折或者0租金引入書店，書店給綜合體帶來流量和主題。書店自己的贏利也從賣書這種單一模式，變成休閑，比如賣咖啡飲料，邊看書邊聊天的場所。

四、嫁接金融，讓固定資產在流動中溢價

相比金融產品，房子是一種流動性十分差的資產，這必然會影響其估值。可是，通過嫁接金融，將其開發成金融產品，卻可以極大地提升估值。

比如，養老地產、物流地產，長租公寓等業態的回報周期都很長，使得其對資本的吸引力十分有限。但其實通過資本運作，以及金融杠桿，其回報率是可以相當高的。舉個例子，深圳的長租公寓，年投資回報率不少可以達到30%，甚至50%以上！對于凈利潤率只有8%的房地產開發行業來說，這是一個十分誘人的數字！

而通過將長租公寓等的租金回報打包成金融產品，不僅可以為投資者提供更加豐富的投資選擇，同時也可以較好地鎖定客源，促進存量房市場的盤活。

當然，對于運營方來說，嫁接金融帶來的最大好處就是既可以解決資金緊張的問題，又可以強化資金使用效率，提高收益率。因此，寶億萊家居飾品，今年以來，各大地產商都在加速打造金控平臺（如下圖所示）。

針對新消費人群：挖掘潛在需求，進行產品創新

時代在變，群體的需求也在變。比如，我們以前的戶型是模范家庭式。不夠，隨著一二線城市中心區的房價越來越高，客廳和廚房越發顯得浪費，去掉之后重新布局，就是一個微創新的新產品……

一、保利盒墅，每次打開都是新空間

今年，保利在獨棟、聯排、空中、微墅等層出不窮的別墅樣式之外，推出了一個全新的別墅產品——盒墅，顯得獨樹一幟。

盒墅，寶億萊家居飾品，顧名思義猶如盒子一般的別墅，里面充滿驚喜。空間百變，每次打開，里面都是一個全新的空間，可任由切割分解。

盒墅的原結構設計為業主預留了巨大的創作空間——所有承重結構均安排在四周圍合結構上，室內預留了寬敞的空間和超尺度的層高。除了普通別墅產品的橫向變換以外，還增設了縱向變換空間，多一層，少一層，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，全憑業主的喜好而定。業主可以根據個人實際需求，盡情地布局室內平面或調整夾層高度。

二、特色小鎮，承包魚塘不再是夢想

對于大多數人來說，最好的生活莫過于《弟子規》中所寫：“居有常、業無變”。不必遠游務工，可以在家門口有一份安定的工作。這一點，特色小鎮正在一點點實現。宋衛平的藍城小鎮是典型代表。

宋衛平計劃在未來的5~10年做出5-10個小鎮樣板，主要位于上海、杭州和北京周邊，這樣的小鎮并不只是地產開發，而是把支撐小鎮的基礎農業包含在內。

宋衛平提到的小鎮是這樣的：距離市中心30-50公里，占地3平方公里，其中農業及相關產業占2平方公里，建筑規劃占1平方公里。在建筑規劃中，90%的是住宅，預計售價1萬/平米，10%的是配套設施，包括醫療、教育、餐飲、娛樂和文化等。

最重要的，是對基礎農業的規劃，一個小鎮大約有1平方公里的開發建設面積，帶動周邊3－5平方公里農業改造，建成富有地方特色的大型農業基地，通過科技化的農業，把當地的農民留下來，成為現代農業工人，使得他們不用出遠門，就可以有一份穩定的收入。

既能讓城里人實現承包魚塘的夢想，又可以讓當地農民有魚肉吃（就業），這樣的模式，想象就很美。當然，和房地產行業從事簡單買房賣房操作不同，做特色小鎮核心在于運營、服務，以及導入產業。

技術創新：讓傳統模式變得更高效、業主更放心

類似“房地產+互聯網”，還是“互聯網+房地產”文字游戲的爭論不重要，因為在數學里面這就是一個恒等式，重要的是，讓一切新技術，融入到房地產開發運營之中，提升效率以及客戶體驗。

一、智慧工地，工程質量從源頭抓起

現在，一二線城市的一套房子，動擱就是三五百萬，甚至千八百萬，可能還是毛坯，購房者對產品質量空前關注。而開發商通過運用新技術，可以很好地提升工程質量。

1、金地集團：產品全生命周期質量管理

金地的工程管理APP內含現場檢查、實測實量、工序移交、材料驗收和樣板管理等6大功能，可以提升工程質檢的效率，便于集團、區域對工程項目的運營監控，同時為供應商評估提供客觀依據。

金地更大的目標是，通過工程管理APP、移動驗房APP和金地享家三個工具和一整套質量缺陷反饋機制，實現金地全生命周期的工程質量管理。

2、中天房產：移動質檢的閉環管理

實測實量都用手機，自動識別爆點，自動算出合格率，不用打擾施工方和監理工作。直接完成整改、銷項，整個過程閉環處理：問題提交→整改人收到消息推送→整改完成并提交→監理收到消息推送→復核、銷項。

二、智慧案場，讓營銷拓客不再抓瞎

智慧案場可謂房地產領域互聯網+應用最深入最廣泛的環節。通過全渠道帶客、大數據拓客地圖、快碼傳播、智能接待、互動傳播等，可以極大提高效率，整體軟裝寶億萊家居飾品，促進成交。

1、可以提升效率。

保利地產通過引入新一代移動化智能案場管理體系，案場效能提高30%~40%。

2、帶客成效顯著。